Valeur foncière en zone extérieure

Bonjour,

sur le sujet des prix des terrains, j'ai quelques questions fondamentales :

1) Pour des terrains situés dans des localités voisines, peut-on considérer que le rapport entre la valeur cadastrale et le prix au mètre carré à la vente est (en gros) le même ?

2) De combien (environ) doit-on baisser le prix d'un terrain en zone non constructible par rapport à un terrain (dans la même localité, etc.) en zone à bâtir ? Le même prix, moitié moins, un tiers, seulement le prix des terres agricoles, ... ? Si c’est plus facile à répondre ainsi, une distinction m’aiderait aussi entre
- zone non constructible avec permis de construire (avec conditions)
- zone non constructible sans information si une construction est autorisée

3) Supposons qu’un terrain de 1500 m² est utilisé à moitié comme terre agricole et que sur l’autre moitié se trouve une grange. Si l’on abat cette grange et qu’un permis de construire pour une maison d’habitation serait alors possible, comment évaluer raisonnablement la valeur du terrain ? 50 % en terre agricole et 50 % en terrain à bâtir ? Ou existe-t-il d’autres méthodes courantes ? - Il est probable que la moitié du terrain ne puisse également être utilisée que comme verger en culture extensive.

Je sais que ces questions ne peuvent pas être répondues précisément. Mais je serais reconnaissant pour des estimations approximatives. Quelqu’un peut-il m’aider ? Merci d’avance !

À 1) non, pourquoi cela devrait-il être comparable ? Le lieu A dispose d'une connexion S-Bahn, de possibilités de shopping, de médecins. Le lieu B est desservi par un bus deux fois par jour, mais il n'y a pas d'autre infrastructure.
Pourquoi les prix devraient-ils donc être comparables ?

Bonjour,

va donc sur Bodenrichtwerte.Bayern.de
Là, on peut aller sur les localités et voir les valeurs foncières correspondantes. Mais cela n'est destiné qu'à titre indicatif. Chez nous, par exemple, les valeurs sont beaucoup plus basses que les prix de vente réels, parfois à moitié, cela dépend de la popularité de la région (ville à proximité par ex.)

Cordialement
Sabine

Bonjour à vous deux, merci pour vos réponses ! Entre-temps, j’ai obtenu les valeurs foncières de ces deux endroits. Et pour un lieu, j’ai également les prix de vente actuels dans une zone constructible. Et en principe, il s’agit maintenant pour moi d’estimer la valeur d’un terrain dans une commune voisine (qui cependant ne se trouve pas dans une zone constructible, mais en zone non constructible). J’aimerais m’approcher de cette valeur.

Je dois préciser qu’il ne s’agit pas de villes, mais de deux petits villages isolés (environ 300 habitants). Dans les deux cas, il y a très peu d’infrastructures et ils se situent à peu près à la même distance des grandes villes (35 et 40 km). Cependant, j’ai constaté que les valeurs foncières diffèrent tout de même d’environ 30 %. Cela dérive des ventes passées, n’est-ce pas ? Peut-être que l’une des communes est un peu plus attractive malgré tout – ou alors c’est purement un hasard, car dans des villages aussi petits, quelques ventes individuelles peuvent fortement influencer les statistiques.

Mais admettons que les deux communes soient également attractives – la proportion entre la valeur foncière et le prix de vente serait-elle alors à peu près la même ?

Valeurs de référence foncières. Les notaires communiquent les prix payés à la commission d’experts du district, qui publie ensuite ces valeurs tous les deux ans sur Internet. Comme nous avons un marché immobilier et un marché foncier surchauffés, les valeurs ne sont pas conformes au marché. La valeur du terrain constructible dans la zone de construction neuve détermine la valeur du marché. Dans de très petites communes, la valeur de référence peut effectivement être tirée vers le haut par deux ou trois transactions. Si tu préfères une autre commune moins chère, oriente-toi vers celle-là. Sois prudent avec l’évaluation des terrains sans plan d’urbanisme ([B Plan]) et sans droit de construire valide selon l’article 34. En SH par exemple, la construction en zone périphérique n’est pas autorisée si toute la constructibilité à l’intérieur de la commune n’a pas été exploitée. Cela vise à empêcher la dispersion urbaine ; la densification prime sur la dispersion. Qu’en est-il en Bavière ? C’est en effet une compétence régionale. Une vieille grange ne garantit rien. Sans aucun plan d’urbanisme ni demande de permis valide, on parle de terres agricoles. Le prix dans le Nord serait d’environ 50 points fonciers, à partir desquels le blé est possible, environ 50 000 par hectare. Acheter une telle parcelle agricole pour y construire, c’est de la spéculation. Il faut avoir l’oreille bien ouverte et être très vigilant.

Tu cherches à négocier le prix à ton avantage ? Si le terrain est très demandé, à mon avis tu n’obtiendras pas un prix plus bas que le concurrent le moins cher, peu importe ce que disent les valeurs foncières.

Si le terrain attire plutôt peu d’acheteurs, cela dépend toujours de l’urgence avec laquelle quelqu’un veut/doit vendre. Si le vendeur n’a pas besoin de conclure la vente, ta position de négociation est plutôt faible, car il risque tout simplement de ne pas vendre et d’attendre une meilleure offre...

Indépendamment de toutes considérations financières, tu devrais absolument vérifier si une construction de remplacement sous forme d’une maison d’habitation serait même autorisée. D’après ce que j’ai compris par le passé, cela peut poser un gros problème, car la protection du bâtiment existant (la grange) disparait avec la démolition, et en zone non constructible en Bavière, seuls les projets privilégiés sont généralement autorisés.