Achat de terrain et achat de maison - ensemble ou séparément ? Expériences

Bonjour.

Nous allons réserver un terrain demain. En termes de portefeuille, nous pourrions acheter le terrain sans financement. Les fonds propres seraient réduits de plus de 2/3 par l'achat du terrain. La construction de la maison devrait commencer à la mi-2019.

Il y a maintenant deux possibilités, acheter la maison et le terrain séparément ou les deux ensemble.

Avantage si nous achetons séparément :
- Les frais annexes ne s'appliquent qu'au terrain et non à la valeur totale de la maison et du terrain.

L'inconvénient serait que la banque ne figurerait pas en deuxième position dans le registre foncier. Il faudra bien sûr emprunter plus de capital pour la maison. Les fonds propres seraient alors très faibles. Je pense que cela fait une différence de financer un montant important avec beaucoup de fonds propres ou un montant un peu plus petit avec très peu de fonds propres, n'est-ce pas ? D'autant plus que la maison sera beaucoup plus chère que le terrain.

Que recommanderiez-vous ?

Terrain payé en espèces = fonds propres pour la banque. Mais vous n'êtes pas aussi liquide pour la construction de la maison.

Les fonds propres auraient été réduits de plus de 2/3 par l'achat du terrain.

Cela signifie inversement qu'environ 1/3, peut-être seulement 1/4 des fonds propres seraient encore liquides. Cela dépend bien sûr un peu du montant absolu, mais l'avantage de payer tout de suite serait que l'on reste indépendant des banques.

Cela dépend toujours.

Si le terrain est acheté indépendamment du constructeur de la maison, c’est-à-dire que le vendeur et le constructeur doivent être indépendants, vous payez toujours uniquement la taxe foncière sur le terrain. Cela n’a rien à voir avec le montant total du prêt. Dès que l’inscription au registre foncier chez le notaire reflète le montant du prêt maison + terrain, vous recevrez un avis du centre des impôts vous demandant s’il ne s’agit pas d’une opération liée.

Concernant la question principale : la question est plutôt de savoir si vous connaissez déjà votre montant de financement ? Si oui, et que le terrain est indépendant, alors financez tout d’un coup et réfléchissez à la somme de fonds propres que vous souhaitez utiliser.

Si le montant du financement n’est pas encore clair et que vous ne savez pas combien de fonds propres vous voulez engager, financez alors le terrain de manière variable et continuez à planifier la maison tranquillement.

Si le montant total est inconnu : si vous êtes sûrs de ne pas surpayer le terrain et que la banque valorise le terrain à 1:1 comme fonds propres, la meilleure solution reste de payer le terrain comptant. Jusqu’au début des travaux, vous reconstituerez en partie vos fonds propres.

Je viens de le faire comme ça : [Grundstück] acheté quelques mois plus tôt. Le prix d'achat a été pris en compte par la banque comme fonds propres à 100 %.

Je viens de faire ça : terrain acheté quelques mois auparavant. Le prix d'achat a été pris en compte à 100 % comme capital propre par la banque.

C'était pareil pour moi. Cependant, nous ne savons pas si le terrain vaut 75 000 € et si le TE a payé 150 000 € parce qu'il lui plaît tellement.

Il faut donc vérifier si c'est « surpayé » ou non.

Si tu achètes auprès de la commune, ce n'est certainement pas « surpayé ».