Charge foncière / hypothèque - Quel risque de financement existe-t-il ?

Bonjour à tous,

ma question concerne la gestion des risques dans le cadre d’un financement immobilier.

Je me suis renseigné sur les différences entre une [Grundschuld] et une hypothèque, mais je n’ai pas encore tout compris complètement. Le législateur a certes adopté il y a quelques années des modifications législatives concernant la vente des crédits, néanmoins j’éprouve un certain malaise quand j’y réfléchis.

Quelques mots sur notre situation personnelle : nous envisageons de conclure un contrat de prêt à long terme (25-30 ans) avec un remboursement relativement faible, bien que nous pourrions nous permettre une autre option (plus courte). L’idée est notamment de spéculer sur une hausse des taux d’intérêt et l’attente que nous générerons sur le marché des capitaux des rendements d’intérêts à long terme plus élevés que ce que nous paierons pour le prêt.

Supposons que notre plan fonctionne. Il se pourrait alors que la banque, après 20 ans par exemple, tente par tous les moyens de se débarrasser du contrat de prêt, car il serait peu rentable.
Les possibilités (saisie forcée ou vente aux enchères) du prêteur dans le cadre d’une [Grundschuld] font froid dans le dos. Avec la stratégie appropriée (mauvaise foi) de la banque, – si j’ai bien compris –, le contrat de prêt peut être résilié au moindre prétexte.

Exemples :
- La valeur du bien immobilier se dégrade suite à un événement naturel et la banque doute de la garantie du crédit
- Un coup dur (maladie, chômage, etc.) fait naître des doutes sur la solvabilité de l’emprunteur
- La banque est en faillite et a un besoin urgent de liquidités
- En raison d’un mouvement de compte mal planifié par erreur, une échéance est payée avec quelques jours de retard
- Etc.

Je me demande donc comment me protéger contre ce type de cas.
- Existe-t-il des assurances qui couvrent ce genre de situations ?
- Quelqu’un connaît-il des prestataires qui acceptent une hypothèque au lieu d’une [Grundschuld] ? Il paraît que les financements immobiliers sont exclusivement gérés via une [Grundschuld] (ce que j’ai du mal à croire)
- Quels sont mes droits (il me semble qu’en tant que locataire on a plus de droits...) ?

Qu’en pensez-vous et comment évaluez-vous ce risque ? Bien sûr, on peut dire « ils ne font pas ça si on paie correctement ». Mais je pars du principe que les banquiers sont des personnes probablement très peu fiables. On ne peut compter – le cas échéant – que sur la loi (tant qu’elle n’est pas modifiée).

Merci d’avance pour vos avis !

Mais je pars du principe que les banquiers sont des gens probablement très mauvais. Merci déjà pour vos avis !

À mon avis, tu devrais d'abord reconsidérer ton opinion à ce sujet ! Pourquoi devraient-ils être de mauvaises personnes ?

Notre conseillère était tellement géniale que nous sommes désormais amis dans la vie privée. Je ne comprends pas pourquoi on voudrait commencer un financement immobilier avec une telle attitude o_O

Je me suis un peu mal exprimé, ne te méprends pas. Je ne parle pas de la personnalité des employés, mais des intérêts potentiellement purement orientés vers le profit des institutions financières dans cette perspective.

Bien sûr, la banque de quartier est honnête, gentille et digne de confiance, sans aucun doute. Mais qu’en est-il des banques en ligne anonymes qui revendent ton contrat de prêt obtenu par l’intermédiaire d’un courtier à des requins financiers/profiteurs venus d’outre-mer ?

Encore une chose à propos de

Je ne comprends pas pourquoi on voudrait commencer un financement immobilier avec une telle attitude o_O

Je crois qu'une méfiance saine et une évaluation sobre des risques d'un contrat sont nettement plus appropriées que la naïve crédulité face au sourire de la gentille conseillère bancaire. Ce serait grave si les financements immobiliers n’étaient réservés qu’aux personnes naïves...

Je me suis renseigné sur les différences entre une hypothèque et une charge foncière, mais je n’ai pas encore tout bien compris. Le législateur a certes adopté des modifications législatives il y a quelques années concernant la vente de crédits, néanmoins j’ai encore un léger malaise quand j’y réfléchis.

Tu n’as pas besoin d’avoir un sentiment de malaise.

Les possibilités (exécution forcée ou saisie aux enchères) du prêteur dans le cas d’une charge foncière sont terrifiantes. Avec la stratégie appropriée (malhonnêteté) de la banque, on peut – c’est ce que j’ai compris – résilier le contrat de prêt pour les raisons les plus insignifiantes.

Exemples :
- La valeur du bien immobilier se dégrade à cause d’un événement naturel et la banque doute de la sécurité du crédit
- Un coup du sort (maladie, chômage, etc.) fait naître des doutes sur la solvabilité de l’emprunteur
- La banque est en faillite et a urgemment besoin de liquidités
- À cause d’un mouvement de compte mal planifié par erreur, une échéance est payée avec quelques jours de retard
- Etc..

Sans raison valable, la banque ne peut rien du tout, elle sera freinée par les tribunaux bien plus vite que tu ne recevras la résiliation ;)
Pour tes exemples 1 + 2 : Ce sont de bons exemples qui peuvent justifier une résiliation du prêt. Cependant, si tu peux rénover le bien (et que tu le fais) parce que l’assurance paie, ou bien si malgré le coup du sort tu peux continuer à payer tes échéances, la banque ne pourra pas t’embêter.
Les exemples 3 + 4 sont irréalistes, en cas de faillite la banque sera gérée par un administrateur judiciaire (ou par une institution de garantie bancaire). IL N’Y A PAS DE banque en tant que telle, seulement des employés ou des personnes qui travaillent dans une banque.

Maintenant je me demande comment nous protéger contre ce genre de cas.
- Existe-t-il des assurances couvrant ce type de situations ?
- Quelqu’un connaît-il des prestataires qui acceptent une hypothèque à la place d’une charge foncière ? Apparemment, les financements immobiliers sont exclusivement traités via une charge foncière (mais j’ai du mal à le croire)
- Quels sont mes droits (il me semble que locataire on a plus de droits...) ?

Assurance contre quoi ? Contre les méchants ? Prends une assurance protection juridique.
Une hypothèque au lieu d’une charge foncière sera illusoire, l’hypothèque a disparu dans le financement pour des raisons compréhensibles.
Des droits ? Tu en as plein, bien plus que la banque. Par exemple, tu peux résilier après 10 ans, qui protège la banque contre cela alors que ce n’est pas autorisé ?

Que pensez-vous, comment évaluez-vous le risque ? Bien sûr, on peut dire « ils ne font pas ça si on paie proprement ». Mais je pars du principe que les banquiers sont des personnes potentiellement malveillantes. On ne peut se fier – si jamais – qu’à la loi (tant qu’elle n’est pas modifiée).

Le risque est totalement négligeable, tu n’as tout simplement aucune alternative ;). Dans de nombreuses émissions télé, on montre toujours que LA BANQUE a jeté le pauvre débiteur de sa maison douillette – en passant, on mentionne peut-être que le débiteur est devenu chômeur et ne peut plus payer ses échéances :(. Le pauvre gars... et la méchante banque.
Donc oui, si tu respectes tes obligations, il ne t’arrivera effectivement rien.

C’est ce qu’un méchant banquier (immobilier) t’écrit ;)

Encore un mot sur

Je crois qu'une méfiance saine et une évaluation rationnelle des risques d'un contrat sont bien plus appropriées que la naïve confiance dans le sourire de la conseillère bancaire sympathique. Ce serait grave si les financements immobiliers étaient réservés aux personnes naïves...

Personne ne dit cela non plus. Mais j'entre dans une négociation, pour voir ce que c'est en fin de compte, avec le respect nécessaire envers la personne. Après tout, tu veux quelque chose de la banque, non ? Et oui, ni moi ni la banque n'avons rien à offrir gratuitement. Soit nous nous mettons d'accord, soit nous laissons tomber ;)