Coûts de construction de la maison KfW-Effizienzhaus 40 Plus et possibilités de financement KfW

Bonjour chers experts en construction et maîtres d’ouvrage déjà expérimentés,

Je suis un jeune ingénieur de 25 ans avec des projets familiaux et des idées liées à la construction/achat.

Depuis environ un mois, je réfléchis à la manière de commencer ma vie avec l’objectif de posséder un jour une maison.

On pourrait dire que je n’ai aucune connaissance professionnelle concernant la construction de maisons et le financement.
Pour moi, il y a deux possibilités :
- je construis une maison après avoir trouvé un terrain - Nous sommes environ 5-10 personnes avec plus de 10-30 ans d’expérience en construction, très habiles manuellement et capables de faire beaucoup de choses nous-mêmes.
- j’achète une maison prête à l’emploi.

Comme beaucoup de jeunes débutant la vie sans héritage notable, je suis aussi préoccupé par les finances, car je me décrirais comme très soucieux des coûts.
J’ai déjà fait une visite de maison à titre d’essai pour comprendre comment cela se passe et à quoi il faut faire attention, suivie d’un rendez-vous avec une banque sur "comment je pourrais acheter une telle maison".

Mon idée est de posséder une maison avec un 1er étage (3-4 pièces) + rez-de-chaussée (4-5 pièces) + appartement indépendant (2-3 pièces) + garage (2 voitures) avec un petit jardin. Je voudrais louer le 1er étage et l’appartement indépendant au début, et éventuellement les utiliser moi-même plus tard si besoin.

J’estime que les coûts seraient ici, selon l’emplacement/localisation, l’année de construction, etc., à un niveau d’environ 500 000 €+.

Mon conseiller bancaire m’a conseillé d’économiser un capital de 50-70 000 € puis de me lancer dans la recherche de maison / projet de construction. Il m’a également recommandé de souscrire des contrats d’épargne logement et éventuellement d’investir dans des fonds pour faire fructifier mon capital. Ensuite, avec un taux d’intérêt de 1-1,5%, on pourrait déjà trouver quelque chose pour financer le reste.

Par hasard, je suis tombé sur Internet sur les prêts KfW et j’ai vu des chiffres et mots clés très intéressants. Qu’on pouvait emprunter par logement 120 000 € avec un taux dès 0,50 % d’intérêts et qu’il y avait des subventions de remboursement selon l’efficacité énergétique, des aides pour les familles, etc.

Il est maintenant écrit concrètement qu’on peut obtenir pour une maison KfW Effizienzhaus 40 Plus une subvention de remboursement de 25 % et jusqu’à 30 000 € maximum d’aide de l’État. Il y a aussi l’obligation de construire avec un expert en énergie et on reçoit pour couvrir ses frais 50 % jusqu’à un maximum de 4 000 €.

Ma question à vous, experts, est : combien coûterait approximativement une telle maison "1er étage (3-4 pièces) + rez-de-chaussée (4-5 pièces) + appartement indépendant (2-3 pièces) + garage (2 voitures)" avec tout le matériel énergétique dernier cri ? Quelqu’un pourrait-il me donner un ordre de grandeur indicatif ? Ou une règle simple ?

Je parle ici du nécessaire jusqu’au niveau moyen. Cela coûterait-il environ 300 000 €, 500 000 €, 750 000 € ou 1 million € ? Car, comme je l’ai dit, je pourrais disposer au maximum de 360 000 € de prêts = 3*120 000 €, et ce serait très intéressant de savoir combien il faudrait financer autrement.

J’espère avoir expliqué ma demande aussi précisément et "de manière concise" que possible.

Un grand merci, j’espère votre aide…

Tu envisages donc une maison triplex d'environ 300 m² de surface habitable, que tu souhaites construire entièrement toi-même et tu n'as actuellement aucune idée de rien, mais tu vois simplement une subvention pour un niveau énergétique élevé. Le niveau minimal à moyen est hors de question, car tu dois investir un effort technique important de toute façon. En tant qu’entreprise de construction, tu peux simplement calculer 330 m² x 2 500 €. À cela s’ajoutent les coûts annexes de construction + la cave (tes locataires auront besoin de certains espaces de stockage et la technique du bâtiment doit être installée pour trois appartements) + les aménagements extérieurs + les places de stationnement (pour trois appartements, il y aura plutôt six places que seulement deux dans le garage). La maison seule, sans le terrain, sera donc déjà à sept chiffres. Et comme tu ne pourras sûrement pas te passer de frais de main-d’œuvre (qui parmi "nous" a suffisamment de temps, d’envie et de motivation pour construire simplement ta maison multiple pendant un an ou plus), le plaisir coûtera finalement assez cher. Peut-être économises-tu 50 000 €, 100 000 € ou 200 000 € de frais de main-d’œuvre ? Demande donc à "nous", ceux qui ont de l’expérience en construction. Il faudrait déjà avoir une bonne solvabilité = un net d’au moins 4 000 € ainsi qu’un capital propre de 200 000 €+X. Au total, tu t’en sortiras mieux et moins cher avec une maison individuelle normale. Ah oui, qui remboursera les prêts subventionnés après la période de fixation des intérêts de 10 ans, lorsque le taux d’intérêt sera alors de 3,5 % ou 5 % ? Que se passe-t-il si la maison ne correspond soudainement plus à la planification familiale ou au nouveau travail dans un autre Land ? Qui paiera la transformation du rez-de-chaussée et de l’étage en une unité d’habitation et qu’en pense la banque si soudainement un loyer manque ? Et si tu aimes passer du temps dans le jardin et boire une bière avec tes potes, tu auras deux autres parties qui feront des histoires parce que vous êtes trop bruyants. Etc. Une approche jolie, mais encore totalement naïve. Quel prêt obtiens-tu de ta banque ? Le prêt bancaire normal n’est d’ailleurs pas beaucoup plus cher (même si la subvention de remboursement manque). P.S. Si tu obtiens un bien ancien avec la répartition des pièces que tu souhaites pour le prix que tu as mentionné, tu habites soit en pleine nature, soit tu achètes un bien nécessitant des travaux.

P.S. Si tu obtiens un bien existant avec la répartition des pièces que tu souhaites pour le prix que tu as mentionné, tu habites soit en pleine nature verdoyante, soit tu achètes un bien nécessitant des travaux de rénovation.

Merci pour ta réponse détaillée. C’est toujours intéressant d’entendre des avis sous d’autres perspectives et aussi le contraire de mes idées. Mon idée est de construire de préférence à la campagne, car j’aime généralement plus le milieu rural malgré l’infrastructure attrayante en milieu urbain. Ce que tu as énuméré en termes de coûts et de dépenses s’applique-t-il aussi aux maisons préfabriquées/maisons d’architecte ? Comment pourrais-je m’informer sur le coût total de la technique pour une maison à haute efficacité énergétique 40 plus ? En ce qui concerne dépenser beaucoup d’argent pour une haute technologie et une grande efficacité, je te donne sans hésiter raison. La technique et l’efficacité peuvent effectivement coûter cher. Mais comment puis-je me faire une idée de « combien ? » À la fin de l’histoire, je dois comparer plusieurs options et prendre une décision. Et là, je pense que l’aspect monétaire est le facteur principal.

Est-ce que ce que tu as énuméré concernant les coûts et les charges s'applique aussi aux maisons préfabriquées/maisons d’architecte ?

La maison préfabriquée est plutôt un peu plus chère que la construction massive. Les maisons d’architecte seront toutes les deux, puisque tu ne pourras pas acheter une maison prête à l’emploi standard.

Comment pourrais-je m’informer sur le coût total de la technique pour une maison à efficacité énergétique 40 plus ?

Faire une recherche sur Google et parler avec des fournisseurs de maisons (pour une indication). Alternativement, avoir une discussion avec un architecte. Sinon, s’informer un peu ici sur le forum – même si la plupart des constructeurs de maisons évitent l’effort pour quelques euros d’efficacité en plus, que tu ne peux même pas ressentir dans la vie quotidienne. Tu ne remarques pratiquement pas si tu as construit pour 40 ou 55. Le comportement de l’utilisateur est bien plus déterminant qu’une valeur calculée.
Dans le cadre de la location (et encore plus à la campagne), tu n’obtiendras de toute façon pas un loyer différent pour ton investissement. Donc c’est inutile – probablement que l’effort est plus important que le bénéfice d’une subvention un peu plus élevée.

Et là, l’aspect monétaire, je pense que c’est le premier facteur.

Peut-être devrais-tu plutôt dire quelque chose sur ton contexte financier. Si tu es un jeune ingénieur sans héritage, tu n’as pratiquement aucune solvabilité. Et donc ton idée devrait s’évanouir comme par enchantement. Parce que planifier maintenant pour dans cinq ans n’a aucun sens. Au mieux, tu peux commencer à épargner un capital propre.
Cela semble peut-être dur, mais cela touche probablement le point, non ?

Je tiens également à souligner qu'une maison bifamiliale peut souvent être construite au lieu d'une maison unifamiliale, mais la situation est tout à fait différente pour trois unités d'habitation. Il faut donc d'abord trouver un terrain approprié, vraisemblablement dans une zone où tu souhaites ensuite vivre toi-même de manière permanente.

Tu parles de « irgendwann » et en même temps, j'ai l'impression que tu veux te lancer directement. Ensuite, tu regardes des aides, dont certaines arrivent à expiration (baukindergeld).

Je pars du principe que tu veux construire seul et qu'une partenaire doit emménager plus tard ? Et si elle n'aime pas tellement ta maison et préfère inventer elle-même sa construction ?

Je te conseillerais donc de te consacrer d'abord au thème de la « constitution de fonds propres » et de ne pas passer immédiatement à la phase de construction.