Remise des clés uniquement après réception et paiement complet ?

Bonjour,

nous avons acheté un appartement neuf et la réception est maintenant imminente.

Le promoteur écrit que AVANT la réception, la totalité du solde final doit être versée et reçue, sinon il n’y aura pas de remise des clés (restent dus l’échéance l) 8,4 % "après la remise en état d’occupation et contre remise de possession" et l’échéance n) 3,5 % après achèvement complet.

Pour l’échéance n) nous recevons une garantie bancaire selon le contrat d’achat portant sur 3,5 % du prix d’achat :

"La dernière échéance du prix d’achat est exigible dès la remise en état d’occupation et la remise de possession, si l’acquéreur a reçu un document de garantie qui ne peut être réclamé par le vendeur qu’après achèvement complet et suppression des défauts constatés dans le procès-verbal de réception. Le document de garantie doit être délivré par un établissement de crédit conformément aux dispositions du règlement sur les agents immobiliers et promoteurs."

Cependant, nous avons le problème qu’il y a une liste relativement longue de défauts et qu’il reste également quelques prestations non réalisées telles que par exemple :

1 balcon / jusqu’à présent seulement des membranes bitumineuses
2 absence de robinet extérieur au niveau de la terrasse (mentionné dans la description de construction, le promoteur l’avait oublié et doit maintenant clarifier comment cela peut encore être réalisé)
3 extérieur au niveau de la terrasse non remblayé
4 pont manquant vers la terrasse
5 réparation des défauts selon la liste des défauts

De plus, la cage d’escalier et le parking souterrain ne sont pas encore enduits, l’accès à la maison n’est pas terminé, l’espace extérieur n’est pas aménagé, le local à poubelles est trop petit, etc.

Avons-nous la possibilité, en plus de la garantie bancaire pour l’échéance n) (qui ne nous sert à mon avis pas vraiment), de retenir une partie de l’argent, par exemple de l’échéance l) 8,4 %, pour avoir un moyen de pression – ou le promoteur peut-il alors nous refuser la remise des clés ?

Merci beaucoup pour vos réponses utiles !

Cordialement
Katrin S.

Voici le passage du contrat d'achat concernant la réception :

VI.

Réception, transfert de possession

1. Les parties au contrat s'engagent réciproquement à la réception après la mise à disposition prête à l'usage de l'objet du contrat. Cela s'applique à la propriété commune uniquement dans la mesure où elle se trouve exclusivement dans le domaine de la propriété privée de l'acquéreur ou lui est attribuée à usage exclusif. Les autres parties communes doivent être réceptionnées après achèvement complet. Les aménagements extérieurs et autres travaux à réaliser après la mise à disposition prête à l'usage sont réceptionnés après leur achèvement. Lors de la réception, une inspection conjointe de l'objet du contrat a lieu. Un procès-verbal de réception doit être dressé, dans lequel les prestations manquantes et les défauts doivent être consignés, y compris en cas de litige à ce sujet.

2. La possession et l'usage passent à l'acquéreur à partir du moment où celui-ci est autorisé à utiliser l'objet du contrat suite à la remise. À partir de la remise ainsi qu'en cas d'usage anticipé dès le début de l'usage, toutes les charges, en particulier les taxes courantes et les prélèvements publics, le risque de perte accidentelle et de détérioration accidentelle, ainsi que l'obligation d'assurer la sécurité de la circulation, sont transférés à l'acquéreur. Le vendeur est tenu de remettre si la réception a été effectuée et si l'acquéreur a effectué tous les paiements échus à ce moment ou les effectue simultanément à la remise, notamment l'échéance relative à la mise à disposition prête à l'usage.

Bonjour Katrin,

Avons-nous la possibilité, en plus de la garantie bancaire pour la tranche n) (qui, à mon avis, ne nous sert pas vraiment), de retenir une partie de l'argent, par exemple de la tranche l) 8,4 %, afin d'avoir un levier - ou est-ce que le BT pourrait alors nous refuser la remise des clés ?

As-tu signé le contrat selon le Code de la construction ou la VOB ?

Cordialement

Dans le contrat de vente, quelques paragraphes du [Baugesetzbuch] apparaissent - [VOB] n’est mentionné nulle part dans le contrat...

"agissant non pas en son propre nom, mais en sa qualité de gérant unique habilité à représenter et dispensé des restrictions du § 181 [Baugesetzbuch] de la société ............... celle-ci n'agit pas non plus en son propre nom, mais en sa qualité d'associée personnellement responsable unique habilitée à représenter et dispensée des restrictions du § 181 [Baugesetzbuch] de la société"

"Pour garantir la revendication de l'acquéreur à la transmission de la propriété du bien immobilier vendu, les parties au contrat autorisent et demandent l'inscription d'une mention préventive conformément au § 883 [Baugesetzbuch] en faveur des acquéreurs dans la relation de droits désignée sur le bien immobilier contractuel, au rang après d'éventuelles charges mentionnées à la section I dans le registre foncier."

"Les mandataires sont exemptés des restrictions du § 181 [Baugesetzbuch] dans la mesure du possible. La procuration est révocable et transférable. Elle vaut également pour les successeurs universels du mandant."

"L’acquéreur accepte expressément que le premier administrateur soit nommé pour une durée de 3 ans par le vendeur et que le vendeur conclue un contrat d’administration avec cet administrateur. Le vendeur est alors exempté des restrictions du § 181 [Baugesetzbuch]. L’acquéreur adhère à ce contrat et doit également obtenir le consentement de chaque successeur juridique en cas de revente."

VI.
Réception, transfert de possession
1. Les parties au contrat s'engagent mutuellement à la réception après l'achèvement prêt à être occupé de l'objet du contrat. Cela s'applique à la propriété commune uniquement dans la mesure où elle se trouve exclusivement dans la zone de la propriété privée de l'acquéreur ou lui est attribuée à usage exclusif. Les autres parties communes doivent être réceptionnées après leur achèvement complet. Les aménagements extérieurs et autres travaux à réaliser uniquement après l'achèvement prêt à être occupé sont réceptionnés après achèvement.
Lors de la réception, une visite commune de l'objet du contrat a lieu. Un procès-verbal de réception doit être rédigé dans lequel les prestations manquantes et les défauts doivent être consignés, y compris en cas de contestation à leur sujet.
2. La possession et l'usage passent à l'acquéreur à partir du moment où celui-ci est autorisé à utiliser l'objet du contrat suite à la remise. À partir de la remise ainsi qu'en cas d'utilisation anticipée à partir du début de l'usage, toutes les charges, en particulier les impôts courants et les prélèvements publics, le risque de perte fortuite et de détérioration fortuite, ainsi que l'obligation d'assurer la sécurité de la circulation passent à l'acquéreur. Le vendeur est tenu de procéder à la remise lorsque la réception a eu lieu et que l'acquéreur a effectué tous les paiements dus à ce moment ou effectue le paiement simultanément à la remise, notamment le solde lié à la mise en état d'occupation.

Bonjour Katrin,

Dans le contrat d'achat, quelques articles du Code de la construction apparaissent - la VOB n'est nulle part dans le contrat...

Avant tout – je ne peux pas donner de conseil juridique ici, cela est exclusivement réservé aux avocats en Allemagne.

D'après les passages que tu as fournis, je ne peux pas déterminer si le Code de la construction ou la VOB est à la base du contrat d'achat. Je ne peux malheureusement pas non plus faire une déclaration claire sur ce qui s'applique en cas de doute, car les tribunaux ont rendu des jugements différents dans des cas comparables. À mon avis, il est probable que la VOB s'applique, notamment parce que tu as signé pour verser la dernière tranche avant la remise des clés. Cela signifie malheureusement en règle générale que tu n'as pas la possibilité de retenir cette tranche ni d’en réduire une autre.

Je te conseillerais d'impliquer un expert en tant qu'intermédiaire ; un avocat risquerait de durcir les positions à ce stade. Par ailleurs, l'expert – de par sa compétence avérée – a souvent la capacité d'apporter du calme dans la relation contractuelle et ainsi de mener le chantier à une conclusion satisfaisante pour les deux parties. Si tu contactes l'Agence de l'énergie BW, ils pourront te fournir des adresses compétentes ; il en va de même pour l'Ordre des architectes compétent.

Cordialement