Notre projet de vie d’une maison jumelée est-il réaliste ?

  • Erstellt am 01.06.2013 10:41:42

Hampek

01.06.2013 10:41:42
  • #1
Bonjour à tous,

je souhaiterais partager ici mon idée en vous demandant des commentaires honnêtes.

Nous (ma femme et moi) avons envisagé de construire dans 3-4 ans. Comme nous aimerions économiser des coûts (qui ne le voudrait pas ?) et en même temps comme sécurité pour la retraite, nous avons eu l’idée de construire une maison jumelée et de louer une moitié.

Voici la réflexion :

1. Terrain jusqu’à 150 000 € incluant les raccordements
2. Maison jumelée en gros œuvre jusqu’à 180 000 € par une entreprise allemande
3. Aménagement complet jusqu’à 120 000 € comme suit :
- 4 artisans étrangers (Pologne, en partie famille, avec expérience dans la construction) pour environ 1 500 € brut par mois (je prévois 2-3 mois pour l’aménagement)
- Je voudrais aussi acheter les matériaux coûteux (carrelage, fenêtres, portes, etc.) en Pologne, mais de qualité supérieure
- La plomberie me sera fournie par un bon ami qui travaille dans un grossiste sanitaire allemand, au prix d’achat – j’achèterais aussi des matériaux de qualité supérieure
- Actuellement, je réfléchis à une micro-cogénération
5. Frais annexes de construction + expert environ 50 000 €

Au total, nous serions à environ 500 000 € pour la maison jumelée terminée. Fonds propres 80-100 000 €. Le reste KfW + banque. Notre revenu net est actuellement d’environ 5 000 € sans les allocations familiales (3 enfants). Nous construirions à Rösrath (près de Cologne) avec une bonne infrastructure.

Je pourrais louer une moitié de la maison jumelée pour 1 200-1 400 € de loyer net hors charges.

Ce projet a-t-il du sens ? Ce ne sont bien sûr que des réflexions préliminaires. Je devrai bien sûr tout planifier et détailler pour convaincre la banque.

J’attends vos commentaires avec impatience...

Cordialement,
Robert
 

backbone23

01.06.2013 15:14:26
  • #2
En construisant une maison jumelée, tu ne feras des économies que sur un seul mur, qui ne doit pas être enduit ni isolé. Et aussi sur le terrain, si tu construis seulement une moitié.

La banque verra d’un mauvais œil les travaux réalisés par toi-même.

Je pense que cela ne vaudra pas le coup, selon la façon dont se présente le financement.

Je pense que tu construiras ta maison au moins cher si tu construis une maison individuelle, avec un terrain relativement petit et que tu investis tout ton capital propre pour cela.
 

Orion

02.06.2013 02:12:18
  • #3
Bonjour,

donc si tu arrives à louer une moitié pour au moins 1 200 euros et que tu as 100 000 euros disponibles maintenant, je trouve que l'idée n'est pas si mauvaise. Mais je réfléchirais à

a) s'il faut vraiment une maison jumelée ou si un appartement annexe ne serait pas plus judicieux (loyer plus bas ou aussi coûts moindres) et
b) si ce type de travaux personnels est vraiment pertinent/fonctionne ou si tu préfères investir un peu plus d'argent et faire construire un logement prêt à emménager par un entrepreneur général

Je veux dire, si le projet coûte au final 600 000 euros - 100 000 euros en fonds propres et que tu obtiens un loyer de 800 euros, alors tu en serais probablement à une mensualité d’environ 2 000 euros / mois - loyer = 1 200 euros (estimation grossière) - selon la durée bien sûr ! C’est un rêve avec un revenu net de 5 000 euros et un emploi stable, il reste encore 3 800 euros + les allocations familiales et les augmentations de salaire. Mais les travaux personnels que tu as mentionnés, je les qualifierais de « audacieux » et je suis d’accord avec backbone23 qui dit que la banque doit sans doute voir cela de la même manière.
 

angoletti1

02.06.2013 06:05:53
  • #4
Juste quelques réflexions...

Ça ne va pas le faire. Malgré les 4 artisans dans la famille, je voulais faire beaucoup moi-même, et bien non. Les exigences liées à la réglementation sur les économies d'énergie et tout ce bazar rendent un projet de construction tellement complexe aujourd'hui que tu as besoin de gens qui connaissent ça et qui le font tous les jours. Dans ta configuration, la construction peut durer facilement 3 ans et être "bien" faite seulement après, peut-être.

Les choses coûteuses comme le chauffage, etc., ne doivent pas être sous-estimées, là tu as quand même besoin du chauffagiste. De même pour beaucoup d’autres métiers.

Après, tu auras des mauvais locataires à côté et quelques années plus tard, tu devras rénover à nouveau de manière coûteuse. Pourquoi avoir une maison pour ensuite te retrouver avec des "étrangers" juste à côté ? De mon point de vue personnel, une maison mitoyenne est un moyen nécessaire si c’est absolument une maison, mais que les moyens financiers sont très limités. Avec un aussi bon salaire, tu peux très bien t’installer seul quelque part et avoir ta tranquillité.

Pour un investissement, mieux vaut un appartement dans un secteur très recherché d’une ville, un gestionnaire d’immeuble et ne pas avoir de travail avec ça.
 

Hampek

02.06.2013 12:58:33
  • #5
Bonjour et merci à tous les participants,

je dois encore mentionner que j’ai une activité indépendante. Ma femme est employée de façon stable et sûre. Cependant, comme je suis mieux qualifié (branche informatique), je ne devrais pas avoir de problèmes pour trouver un emploi même si je cesse mon activité indépendante. Ma femme et moi avons maintenant la trentaine.

Je considérerais aussi une maison avec un appartement annexe et j’aurais déjà les locataires - mes parents. Mais louer cet appartement annexe plus tard à des étrangers (que mes parents vivent longtemps) me semble bien plus problématique qu’une maison jumelée, n’est-ce pas ?

Tant que j’ai une activité indépendante, je bénéficie de nombreuses possibilités fiscales. De plus, je n’ai pas encore pris de dispositions privées pour ma retraite et il est temps, d’où cette idée de la maison jumelée au lieu d’une assurance retraite privée. Bon - je souscrirais aussi une assurance retraite privée, mais dans une moindre mesure...

Certainement, mon projet comporte aussi de nombreux risques - mais NO RISK NO FUN ! Le risque des locataires indélicats ne peut jamais être complètement exclu, mais il peut être largement réduit. Un de mes connaissances a par exemple un officier de la Bundeswehr comme locataire - le risque doit être très faible dans ce cas.

Pour un investissement de 500 000 € et un apport personnel d’environ 100 000 €, la mensualité du crédit serait d’environ 2 000 € à 3,5 % d’intérêts et 2 % d’amortissement annuel - je ne suis pas pour un amortissement inférieur à 2 %. Le remboursement anticipé est aussi une condition pour moi ! Bien sûr, plusieurs crédits KfW sont également possibles ainsi que des subventions (par exemple pour une micro-CHP).

Ce ne sont cependant que des premières réflexions, qui seront encore optimisées...

Merci et meilleures salutations
Robert
 

Bauexperte

03.06.2013 01:15:31
  • #6
Bonjour Robert,


Selon moi, ton erreur de raisonnement vient aussi de ton métier... construire une maison, dans ses corps de métiers, n'est pas comparable aux « normalités » de l'informatique ; du côté logiciel, tu trouves beaucoup de programmes similaires, mais pour la construction d'une maison, tu paies si les normes ne sont pas respectées => par exemple les exigences de l’ordonnance sur l’économie d’énergie ou encore la loi sur les énergies renouvelables de la chaleur (EEWärmG).

Je ne reviendrai pas sur tes estimations de prix ;

mais :

Je ne veux pas nier que ces personnes maîtrisent leur métier, mais tu as besoin de deux maîtres certifiés ici pour l’électricité et la plomberie, qui doivent réceptionner les deux corps de métier. Qui penses-tu trouver pour donner son nom à une garantie pour des travaux qu’il n’a ni effectués ni supervisés ?

Qu’en est-il du respect de l’ordonnance sur l’économie d’énergie => KfW 70 ou moins, ce qui inclut par exemple l’isolation ? Après l’achèvement du chantier, le bureau d’études structures (preuve de conformité à l’ordonnance sur l’économie d’énergie) recalculera pour vérifier si les matériaux utilisés sont suffisants.


Là où les gens sont irrités de devoir avoir « GL » au lieu de « K » sur leur plaque d’immatriculation. Superbe et aussi chère région ; s’y trouve l’une de nos plus belles maisons.


Cela dépendra surtout de l’endroit précis où tu souhaites construire à Rösrath.

Salutations, expert en construction
 

Sujets similaires
08.11.2010Offre pour une maison jumelée avec terrain, d'accord ?11
03.08.2015Maison jumelée avec 2 unités d'habitation KFW10
13.12.2017Acheter une maison mitoyenne standard KfW 55 et la louer plus tard27
24.01.2019Acheter un terrain - garder la maison.. comment procéder au mieux ?45
04.06.2020Est-il judicieux de construire une maison jumelée malgré un faible capital propre avec une longue durée de prêt ?79
09.01.2020Construire une maison avec un appartement annexe financièrement réaliste ?29
22.01.2020Maison individuelle avec appartement annexe possible ?18
11.03.2020Terrain comme capital propre - Ça vaut la peine d'attendre ?10
24.09.2020Financement de 400k avec 60-120k de capital propre en combinaison BANQUE/KfW/contrat d'épargne logement22
01.12.2020Construction de maison massive avec sous-sol et appartement indépendant finançable pour 340k ?19
08.05.2021Nouvelle construction avec appartement indépendant - Le maître d'œuvre limite la location et le financement KfW51
30.06.2021Financement de construction maison jumelée 130m2 sain ?80
01.07.2021Financement / Capitaux Propres / Logement Annexe - Réflexions Fondamentales48
02.09.2022Appartement annexe / Maison jumelée avantages64
02.09.2022Plans d'une maison individuelle avec appartement indépendant de 280 m² sur un terrain agréablement petit de 320 m²86
10.10.2022Financement d'une maison unifamiliale avec appartement indépendant pour parents39
27.02.2024Estimation des coûts maison individuelle avec appartement annexe en Hesse30
28.03.2024La construction de maisons est-elle possible uniquement avec des subventions de la KfW et de la Landesbank ?15
16.08.2024Acheter un terrain en espèces, construction via la banque KfW/NRW27

Oben