Le financement combiné épargne logement/annuité est-il judicieux ?

Bonjour chers futurs propriétaires,


on devient étourdi en lisant parfois les sommes qui sont discutées ici. Nous sommes tout simplement heureux d’obtenir un terrain à 72 euros/m² en bord de mer du Nord, dans un excellent quartier périphérique de la ville.

Mais revenons au sujet, sur lequel j’aimerais entendre d’autres avis :

Conditions cadre suivantes :

2 fonctionnaires à vie, net environ 4700 euros. Plus tard en augmentation. Âge 30 et 34 ans.

D’abord achat d’un terrain, 2000m², 145 000 euros. La construction débutera environ 1,3 an plus tard à cause d’une mission à l’étranger d’une année.

Le terrain sera divisé et vendu après l’achat. Il y a déjà des intéressés. En raison de l’emplacement, il ne sera pas non plus difficile de le revendre au moins au prix d’achat plus les frais de bornage.

Nous avons budgété 210 000 euros pour la construction de la maison, frais annexes inclus. Environ 20 000 euros de fonds propres. (Le reste est malheureusement parti pour le divorce du premier mariage.) Besoin de financement : 190 000 euros.

Pour les frais annexes tels que notaire, bornage, etc., des fonds propres (13 000 euros) sont disponibles.

Le financement suivant nous a paru judicieux :


Donc, d’abord seulement le terrain : prix d’achat : 145 000 euros.

financé par deux prêts amortissables :

1. 70 000 euros, durée 10 ans, 3,2 % effectif, amortissement 1 %, mensualité 242,08
euros (durée théorique 42 ans au même taux)

2. 75 000 euros prêt amortissable flexible, durée flexible, 2,68 % effectif,
0 % d’amortissement, 165,63 euros.

Le deuxième prêt sera remboursé immédiatement à la vente du terrain. En parallèle du premier, de l’argent non pris en compte dans le calcul sera mis de côté jusqu’à la construction de la maison.

Lorsque je serai de retour, le financement suivant est prévu (théoriquement simulé et proposé aujourd’hui par la Sparda-Bank) :

2 contrats Bauspar-Wohnriester, chacun de 70 000 euros (total 140 000 euros)
1 prêt KfW 153 (KfW 70 maison) de 50 000 euros.

Wohnriester : 2,65 % effectif, attribution après 13,3 ans, mensualité du Bauspar : 175
euros, mensualité totale : 352,80 euros. Durée totale 23,2 ans.

Prêt KfW : 2,68 % effectif, durée 10 ans, amortissement 2,37 %, mensualité 209,17
euros, durée totale au même taux 28,4 ans.

Mensualité totale : 1160 euros.

Après remboursement des Bauspar, la somme entière sera versée sur les deux prêts amortissables en cours. Nous pensons avoir terminé après environ 27-28 ans, même sans remboursement anticipé (ex : donation, héritage, mission à l’étranger, etc.).

Nous aurions préféré un taux fixe complet. Cependant, la mensualité aurait été trop élevée. Par la combinaison Bauspar et prêt amortissable, nous avons essayé d’associer sécurité et mensualités abordables.

Les prêts amortissables et KfW seront renégociés après 10 ans et probablement à des taux plus élevés. Cependant, il y aura des promotions et augmentations salariales, ainsi que peut-être les donations, héritages, mission à l’étranger mentionnés ci-dessus.

Que pensez-vous de ce modèle de financement ? Y a-t-il des gros pièges que j’ai pu manquer ? Ou quelqu’un a-t-il un modèle nettement plus judicieux en tête ?

Et dernière question : peut-on commencer un Bauspar maintenant pour assurer les taux et le transformer plus tard en un Bauspar Wohnriester ?
Et est-il judicieux de commencer un Bauspar maintenant, en vue de la construction dans 1,3 an, pour sécuriser les taux ? Éventuellement, les 1 % de frais de dossier seraient perdus, mais les taux vont probablement peu baisser, en revanche augmenter nettement.


Merci d’avance pour votre aide et vos avis.


Salutations du Nord


S&S

En règle générale, les modèles avec financement préalable/intermédiaire par épargne-logement ne sont pas rentables, même lorsque tout se passe comme prévu.

Les modèles d’épargne-logement offrent, en plus de la sécurité, des risques : - moment d’attribution incertain, - pas d’engagement ferme pour un prêt épargne-logement, car une nouvelle vérification de solvabilité est effectuée au moment de l’attribution. En réalité, il est malheureusement très rare que tout et toutes les échéances fonctionnent exactement. Toute modification de date augmente considérablement le coût du modèle.

La subvention Riester peut théoriquement être rentable, mais en pratique, il existe aussi de nombreux pièges qui annihilent les avantages. De temps en temps, ces risques font l’objet de reportages dans les médias. Les prêts Riester sont également possibles auprès des banques hypothécaires.

Les modèles peuvent être comparés très facilement sur le plan mathématique – il suffit de tester plusieurs variantes avec le logiciel. Après deux heures, on est éclairé.

Donc, je vois assez souvent que les financements (y compris avec un [Bausparvertrag] en arrière-plan) se déroulent comme prévu :-)
À mon avis, c’est plutôt le plus souvent dû aux clients/épargnants. Il arrive simplement qu’une mensualité ne soit pas payée, etc. Ou que la mensualité soit réduite. Et ensuite, bien sûr, rien ne va plus.

Selon moi, l’épargne-logement a toujours du sens lorsque le [Bausparvertrag] est entièrement attribué pendant la première période à taux fixe. Ainsi, on a une sécurité totale des taux, combinée à de bonnes possibilités de remboursement anticipé.
Mais il faut être conscient de pouvoir payer les mensualités de manière durable !