Comment épargner au mieux des fonds propres

Bonjour à tous,
je m'appelle Katharina, j'ai 25 ans et une fille de 1 an. Mon ami Michael, 30 ans, est le père de ma fille.
Nous nous intéressons au sujet du financement immobilier. Nous voulons acheter/financer une maison dans environ 5-6 ans. Mon ami aura très probablement un contrat à durée indéterminée à 90 % l'année prochaine, je terminerai ma formation l'année prochaine et gagnerai alors 1600 euros nets. Actuellement, il gagne 1600 euros nets en tant que non salarié fixe. Nous ne sommes pas encore mariés, mais nous avons l'intention de le faire.
Malheureusement, nous ne savons presque rien sur ce sujet, c'est-à-dire que nous avons 1000 questions pour vous, je vais commencer et j’espère que vous pourrez nous aider.
- Combien de capital propre faut-il aujourd’hui pour construire ?
- Quels sont les inconvénients et les avantages d’un financement à 100 %, c’est-à-dire sans apport personnel ?
- Qu’est-ce qui est considéré comme apport personnel ?
- Quelles sont les conditions pour un financement normal et pour un financement à 100 % ?
- Comment économise-t-on le plus rapidement du capital propre ? Actions, fonds, contrats d’épargne logement ?
Nous pensions à un bien immobilier jusqu’à 280 000 euros.

Parlez-nous un peu, actuellement nous ne payons pas de loyer, nous vivons dans un appartement dans la maison de ses parents. Nos dépenses avec un loyer si nous choisissons un appartement en location l’année prochaine s’élèveraient à environ 2000 euros tout compris, nous disposerions donc de 1500 euros par mois.
Ah oui, il serait peut-être aussi judicieux de mentionner que j’ai maintenant un contrat d’épargne logement dans lequel mon employeur verse 40 euros d’avance, nous avons tous les deux une assurance retraite privée dans laquelle nous versons (moi 60 euros), lui (80 euros) depuis 2 ans chaque mois.

Cordialement, Katharina et Michael

Dans un projet de construction avec un "budget" de 280 000 € :

- De combien de capital propre a-t-on besoin aujourd’hui pour construire ?

Plus on en a, mieux c’est.
Cela présente deux avantages :
1. Tu n’as pas besoin d’emprunter autant à la banque.
2. Les banques considèrent le capital propre comme une garantie. Plus tu peux offrir de garanties, plus il est facile de trouver un prêteur, les taux d’intérêt et la charge mensuelle sont également plus faibles.

- Quels sont les inconvénients et avantages d’un financement à 100 %, c’est-à-dire un financement sans capital propre ?

1. Trouver une banque qui accepte cela.
2. Une fois trouvée : des taux d’intérêt élevés.
3. Forte charge mensuelle.

Je ne vois aucun avantage.

- Qu’est-ce qui est considéré comme capital propre ?

Tout ce qui a de la valeur monétaire.
Biens, contrats d’épargne, argent liquide, terrain, hypothèques...

- Quelles sont les conditions pour un financement normal et pour un financement à 100 % ?

Cela dépend.
Il est en tout cas judicieux d’avoir un emploi stable avec un certain revenu de base. Ensuite, cela dépend des aides auxquelles tu souhaites avoir recours (par ex. : KFW et/ou aides régionales), ces organismes ont des conditions strictes.

- Comment épargner le capital propre le plus rapidement possible ? Actions, fonds, contrats d’épargne logement ?

Le plus rapide est le bon vieux braquage de banque (ceci n’est pas une incitation ).
Sinon, il ne reste plus qu’à mettre de côté autant que possible et éventuellement placer l’argent où tu veux (actions, fonds, épargne logement, machine à sous).
Plus on peut faire fructifier son argent rapidement, plus le risque de tout perdre ou une grande partie est important.

Je préfère le bon vieux compte d’épargne à vue. Une banque d’Écosse offre actuellement un taux d’intérêt de 2,6 % p.a. Les banques allemandes sont plutôt autour de 1,5 % p.a. Tout ce qui est au-dessus est une offre d’appel (limitée d’une manière ou d’une autre : seulement nouveau capital, seulement 3 mois, etc.)

Avec les banques étrangères (celle d’Écosse), tu dois tenir compte du fait que, selon le taux de change actuel, les dépôts ne sont garantis qu’à hauteur d’environ 85 000 EUR. Mais tu dois vérifier cela régulièrement de manière autonome.

J’ai un compte d’épargne à vue dans cette banque depuis un certain temps et j’en suis très satisfait. Les retraits, même de grosses sommes, ont toujours fonctionné avec un délai de 1 à 2 jours.

Indépendamment d’une banque en particulier, je recommande un plan d’épargne. C’est-à-dire que la banque prélève automatiquement chaque mois la somme que tu fixes sur ton compte courant privé. Ainsi, on peut aussi bien tester ce que ressentira le futur taux d’endettement. Personnellement, je n’aime pas trop les plans d’épargne en fonds, car à cela s’ajouterait chaque mois des frais de souscription, ce qui, à mon avis, annule l’avantage. De plus, je suis plutôt orienté vers la sécurité.

Constituer des fonds propres fonctionne effectivement bien avec un compte [Tagesgeldkonto]. Cependant, dès que vous avez accumulé une somme plus importante, vous devriez plutôt déposer le tout sur un compte [Festgeldkonto] pour 2-3 ans, car les taux d'intérêt y sont plus élevés.

Concernant le montant des fonds propres : il est clair que plus c'est mieux, mais il faut au moins disposer de 20-30% pour pouvoir vraiment bénéficier de bonnes conditions.

Une théorie à ce sujet, qui m’occupe en ce moment. En général, on a un prêt KfW (dans mon achat de maison avec 75 000 EUR) et on aime bien se faire inscrire en deuxième position dans le registre foncier.
Cela signifie que la banque principale ne finance que la partie restante. Or, la couverture en fonds propres est alors beaucoup plus favorable (la banque est en première position dans le registre foncier) et il devrait y avoir de bonnes conditions.
Je suis curieux de savoir si les banquiers voudront suivre cet argument :)

À propos, je pense que 280 000 EUR est un peu exagéré avec ce salaire. Tu ne dis rien à propos du fait que vous allez _essentiellement_ gagner plus bientôt.
Penses-tu à 280 000 EUR incluant tous les frais annexes et éventuellement la rénovation ?

Calcule simplement combien de temps tu mettrais à rembourser, avec une mensualité fixe que vous pouvez vous permettre. Et garde en tête que tu devrais aussi constituer des réserves et investir généralement plus d’argent dans des choses qui ne sont pas encore importantes pour vous.

Nous avons 3600 EUR net et avons décidé pour une mensualité de 900 EUR. Le plan est de payer plus plus tard + des remboursements anticipés, pour finir plus vite.

Pour les banques étrangères (écossaises), tu dois prendre en compte que les dépôts sont garantis jusqu'à environ 85 000 EUR selon le taux de change actuel. Mais tu dois vérifier cela toi-même régulièrement.

La banque écossaise que j'ai mentionnée à l'époque est depuis octobre membre du Fonds de garantie des dépôts de l'Association fédérale des banques allemandes. Ainsi, la sécurité par client augmente à 250 000 EUR de dépôt.