Achat d'une maison - coûts totaux, fonds propres vs prêt bancaire -> comment calculer ?

Bonjour chers membres du forum,

Nous avons un bien en vue.
Le prix d’achat est de 550k EUR, ce qui fait au total avec les frais annexes d’achat 650k EUR (6% de taxes, 3% de notaire/registre foncier, 6% d’agent immobilier).
S’y ajoutent certains frais de déménagement et de remise en état du bâtiment. J’estimerais cela à environ 30k EUR.
En soi, nous avons environ 400k EUR de fonds propres actuellement en liquidités (bien que sous forme de titres, mais disponibles quotidiennement à la bourse).

Revenus :
Revenu net de 2 adultes (4k + 2,5k) et un enfant de 3 ans => 6,5k par mois

Comment calculeriez-vous cela et quelle somme devrais-je demander à la banque en crédit ?
Actuellement, je préférerais emprunter davantage (si oui, que permet la banque dans ce cas ?!), afin de pouvoir encore un peu participer à la bourse.
Également avec l’idée qu’on investit finalement plus d’argent dans la maison que prévu.

Merci et salutations,
Smeagol

En grande partie, c’est probablement une question de goût.
De combien de sécurité a-t-on besoin/ou veut-on, etc. ?
Comme je l’ai déjà souvent écrit, personne ne peut prédire la bourse.

Fondamentalement, on peut dire qu’un ratio d’endettement inférieur à 50 % n’apporte pas un meilleur taux d’intérêt.
Même 60 % suffisent souvent pour un taux très bon.
Votre revenu est également assez élevé, ce qui laisse donc en principe une marge pour les spéculations en bourse.
Selon les goûts, on pourrait envisager de retenir entre 80 et 160k et de parler avec le conseiller en financement pour savoir quelles sont les limites des taux d’intérêt.

Faut-il encore payer des impôts sur les 400k ?

Merci pour les infos !

Oui, tu as bien sûr tout à fait raison avec la bourse. Ce ne doit pas non plus être un permis pour jouer (je ne l'ai jamais fait jusqu'à présent, j'ai toujours pratiqué le Buy&Hold sur plusieurs années).

Question légitime sur les impôts :
Les 400k seraient ce qui reste après impôts (en quelque sorte net).

C'est aussi ce que je pensais :
Supposons qu'il arrive quelque chose dans toute cette construction (toi toi toi), c’est-à-dire que les revenus disparaissent, on pourrait alors aussi amortir un peu mieux les annuités mensuelles des premiers mois avec le cash.
Mais comme je l'ai dit : il me manque le "sens fin", quel serait ici la bonne voie...

Les 400k seraient ce qui reste après impôts (en quelque sorte net).

C’est vraiment une somme très respectable.

Mais comme je l'ai dit : Il me manque le "sensibilité fine" pour savoir quelle serait la bonne voie ici...

Ce qui est bien dépend en fait de très nombreux paramètres : votre âge, la durée du financement, la fixation du taux d’intérêt, l’appétence au risque, d’autres biens immobiliers pour amortir les problèmes, les dépenses mensuelles qui pourraient mettre en danger la mensualité, ...
Et aussi de beaucoup de choses qu’on ne peut pas prévoir : l’évolution en bourse, l’évolution des taux, ...

C’est donc vraiment une somme très raisonnable.

Oui, vécu assez ascétiquement et constitué des réserves.

Ce qui est bien dépend de très nombreux paramètres : votre âge, la durée du financement, la fixation du taux d’intérêt, l’appétit pour le risque, d’autres biens immobiliers pour amortir les problèmes, les dépenses mensuelles qui pourraient mettre en danger la mensualité, ...
Et aussi de beaucoup de choses que l’on ne peut pas prévoir : évolution de la bourse, évolution des taux d’intérêt, ...

Oui, c’est sûrement une boule de cristal.
En principe, la maxime était toujours auparavant : rembourse toutes tes dettes aussi vite que possible.
En phase de taux bas, je pense un peu différemment actuellement :
Laissons courir un prêt à annuités sur 10 ans, tout en continuant à investir en parallèle.
Si le taux monte au cours de ces 10 années, nous économiserons un peu plus d’ici là (en prévision de l’augmentation des charges de la dette suite à la hausse des taux) et nous nous sécuriserons, si nécessaire, vraiment avec un prêt relais (forwarddarlehen).

Nous ne voulons pas non plus fixer la mensualité trop élevée, car même pendant les « meilleures années », un quadragénaire avec un enfant doit pouvoir partir en vacances et nous ne voulons pas nous étrangler.

RotorMotor a déjà mentionné quelques bonnes choses.

Je procéderais ainsi : fixer un taux max. (ou un taux confortable pour vous) par ex. : 1250 à 1500
Jusqu’à quand voulez-vous avoir remboursé le crédit ? par ex. : 20 ans
On arrivera à une annuité de 4,5 à 5 %.
Ensuite, vous obtiendrez rapidement un montant de crédit possible.

L’autre alternative :
Du point de vue du patrimoine : à quoi devrait ressembler votre portefeuille cible dans 10 ans
50 % marché des capitaux, 50 % immobilier, etc.
Ou autre répartition.

Il y a beaucoup de possibilités ici.