Achat d'une maison et partage avec plusieurs parties

Bonjour !

Ayant le sentiment d’être un peu en retard à 40 ans, je prévois enfin d’acheter une maison avec ma famille (femme + 3 enfants).
Nos souhaits (de préférence en périphérie ou en position isolée en milieu rural dans le Schleswig-Holstein, grand terrain, mais sans être complètement seuls) coïncident en grande partie avec ceux de mon meilleur ami + partenaire, ainsi qu’avec une autre famille (également 3 enfants).
La configuration dans laquelle nous nous réunirons (les trois parties ensemble ou seulement deux d’entre elles) n’est pas encore déterminée, nous sommes surtout en train de vérifier la situation, ce qui existe, ce que ça coûte et quels sont les pièges…

Le principal problème rencontré jusqu’à présent est de trouver un bien adapté. Il semble généralement qu’il n’y ait pas beaucoup de terrains constructibles et les biens de la taille que nous recherchons sont plutôt rares.

Souvent, il y a des fermes anciennes avec des dépendances, il y a peu nous avons vu un bien vraiment joli.
Dans ce cas précis, il a été dit d’emblée que la dépendance ne pouvait être utilisée qu’à des fins commerciales.
Déclarer une activité commerciale ne serait pas un problème et selon l’agent immobilier personne ne se soucierait du fait qu’une personne vive également là. Mais si plus tard on se sépare (ce qui est tout à fait possible et à prévoir), cela ne pourra pas être vendu à parts égales : la partie du terrain avec la maison d’habitation vaut alors nettement plus que la partie avec l’immeuble commercial, n’est-ce pas ?

Mes recherches à ce sujet précis n’ont encore rien donné, voici donc la question concrète :

1. Existe-t-il une construction envisageable pour acquérir le terrain en commun, de sorte que les deux parties ne subissent pas de pertes de valeur en cas de revente ?

D’autres questions qui se posent sur ce sujet :

1. Quels sont les avantages/désavantages décisifs d’une GBR par rapport à une solution de copropriété en indivision ?
Il faudrait non seulement réglementer la division entre les différentes familles, mais aussi entre les conjoints/partenaires de vie respectifs ?
2. Quelle est exactement la différence entre une division idéelle et une division réelle du terrain ?
3. Est-il difficile de rendre divisible une maison qui n’a pas été conçue pour deux parties, c’est-à-dire d’obtenir un certificat d’indépendance ?
Quelles sont les conditions impératives, quelle est la difficulté d’obtenir les autorisations correspondantes et quels pièges y a-t-il ?

Merci d’avance pour vos contributions !

OK, je commence :

2. Quelle est exactement la différence entre la division idéelle et la division réelle d’un terrain ?

Dans le cas de la division idéelle, les différentes personnes deviennent propriétaires de parts déterminées du terrain. Le terrain est enregistré au cadastre sous un numéro de parcelle et dans le registre foncier sur une feuille de registre foncier. Ou bien on divise selon la WEG, cadastre et registre foncier comme d’habitude, en plus chaque propriétaire reçoit une feuille de registre foncier propre dans le registre foncier des appartements. La division est alors un peu plus simple, car il existe une déclaration de division contraignante.
Dans le cas de la division réelle, la parcelle au cadastre est divisée en deux ou plusieurs parcelles par une mesure locale, de sorte que les nouvelles parcelles peuvent être inscrites sur des feuilles de registre foncier propres.
Pour 1 et 3, je ne peux rien dire, sauf que cela me paraîtrait trop compliqué. À mon humble avis, on est vraiment indépendant uniquement avec la division réelle, du moins en ce qui concerne le financement et la revente. Dans quelle mesure on devient dépendant ou doit devenir dépendant pour des raisons de droit de la construction à cause des charges foncières dépend du terrain (par ex. accès) ou des plans concrets (par ex. parties communes pour maison jumelée/maison en rangée).

Dans le cas concret, il a été dit tout de suite que l’annexe ne devait être utilisée qu’à des fins commerciales.

On pourrait demander à l’administration. En zone périphérique, habiter ou commerce serait tout aussi problématique, à moins qu’il ne s’agisse d’agriculture ou de sylviculture. Dans ce cas, un changement d’usage pourrait être possible éventuellement.

La partie du terrain avec la maison d’habitation vaut alors nettement plus que la partie avec l’immeuble commercial, n’est-ce pas ?

Cela dépend fortement du cas particulier et ne peut donc pas être répondu de manière générale.

Existe-t-il une construction envisageable permettant d'acquérir le terrain conjointement, de sorte que les deux parties ne subissent aucune perte de valeur en cas de revente ?

La perte de valeur survient généralement lorsque l'on est obligé de vendre doit. Cela n'a tout d'abord pas grand-chose à voir avec les conditions de propriété.

Tu envisages apparemment de créer une sorte de société résidentielle qui agirait ensuite en tant que propriétaire et exploitant de la maison et du terrain. Cela déplace les risques, mais ne les protège pas. Un éventuel conflit porterait alors sur la société et donc de nouveau sur la maison. Pense aussi aux changements concernant le financement avec une structure sociétaire. Quelles en sont les conséquences sur les conditions de financement et les impôts ? Qu'en est-il de l'intention de profit et des coûts de structure ? C'est un peu plus complexe et je ne peux pas te donner de conseils sérieux, à part une évaluation générale : laisse tomber si tu as besoin d'un financement et ne portes pas une charge fiscale élevée toi-même.

Si tu n'as pas besoin de financement, tu peux simplement acheter la maison et le terrain et laisser tes amis cohabiter en location.

Désolé pour la réponse tardive...

Alors, ce qui concerne la perte de valeur était un peu maladroitement exprimé.

Il s'agit concrètement de la (potentielle) situation suivante :

La partie A+ la partie B trouvent un ensemble avec un terrain de 3000 m², ainsi que deux bâtiments individuels pour 600 000 EUR.

La maison A est autorisée comme habitation, la maison B comme bien commercial.

La partie B pourrait facilement enregistrer une entreprise et ainsi utiliser la maison B. (du moins selon une information d’un agent immobilier « Peu importe s’ils vivent là-dedans, tant qu’une entreprise y est enregistrée »).

Le terrain est divisé exactement en parts égales (une division réelle n’est pas possible, donc une division idéelle/GBR).

Après 10 ans de cohabitation paisible, la partie B se voit contrainte de déménager à l’étranger.

Maintenant, ça devient intéressant :

La partie B peut-elle revendre sa part du terrain, à laquelle appartient également la maison B, pour 300 000 EUR ? Ou cette part vaut-elle désormais beaucoup moins (parce que c’est seulement un bien commercial et non autorisé comme habitation) ?

Je ne comprends pas vraiment pourquoi la partie avec le bien commercial ne pourrait pas simplement être revendue de la même manière :

À une gentille partie C, qui enregistre également une entreprise et se réjouit de la maison B et de la moitié du grand terrain....

Donc à part bien sûr le fait que cela pourrait prendre un certain temps pour trouver quelqu’un de convenable...

Mis à part le fait que l'une des unités est une unité commerciale, les maisons ont également des valeurs très différentes en raison de l'année de construction, de la surface, de l'état d'entretien, etc.
Par conséquent, avant l'achat, il faut maintenant déterminer par une expertise de valeur combien valent respectivement les moitiés des terrains. C'est exactement dans cette proportion que chacun paiera sa part de 600 000€. Ce ne sera jamais 50:50.
Plus tard, lors d'une vente, la partie B peut demander autant d'argent que le marché le permet. Que ce soit 400k ou seulement 200k, que ce soit plus ou moins que le prix d'achat, cela dépend de nombreux facteurs, de l'évolution générale de la valeur et de l'état futur de la propriété.

La maison A est autorisée comme maison d'habitation, la maison B comme bien commercial.

C’est là que ça commence déjà : que signifie « autorisée » ? Et qui l’a « autorisé » ?

du moins selon les informations d’un agent immobilier : « Peu importe qu’ils vivent là-dedans, personne n’en a rien à faire tant qu’une activité commerciale y est enregistrée »

Il a raison. Un cochon s’en fiche. Mais peut-être que le service d’urbanisme, les pompiers, l’assurance habitation, et la situation juridique intéresseront certainement un acheteur ultérieur.