Échange de maison de la "ville" à la campagne

Bonjour,

peut-être que quelqu'un peut m'aider ici.
Nous avons acheté et rénové/transformé une maison en 2011/2012 au centre d'une petite ville du sud de la Hesse.
Ma femme trouve maintenant l'endroit trop bruyant et nous aimerions déménager quelques kilomètres à la campagne.

Nous avons trouvé un bien possible. Nous souhaitons toutefois le visiter au préalable avec un expert.

Le financement a été réalisé en 2011 via la Volksbank locale. J'ai quelques questions sur le financement :

Il reste environ 108 000 euros ouverts, répartis comme suit :

KFW 124 avec environ 49 000 euros. Fixe jusqu'en décembre 2021.
KFW 152 avec environ 18 000 euros. Remboursable à tout moment. Taux d'intérêt cependant seulement 1 %.
Avance de financement Bauspar avec environ 41 000 euros. La phase d’épargne se termine en novembre 2021. C'était une mauvaise décision. Je ne le referais pas.

Il y aurait suffisamment de fonds propres pour rembourser les prêts KFW. Cependant, je préférerais ne pas payer les pénalités de remboursement anticipé. Si cela rendait les choses plus simples à gérer, ce serait aussi une possibilité.

- Quelle serait la « meilleure » option de financement dans ce cas ?
- Je n'ai aucune idée de la valeur actuelle de ma maison. Cependant, je suppose que sa valeur est plus élevée que celle du nouveau bien. Je chercherais un entretien avec un agent immobilier.
- Comment se déroulerait le financement intermédiaire entre l'achat de la nouvelle maison et la vente de l'ancienne ?

Je serais heureux de recevoir des réponses.

Cordialement,
Objekttausch

Bonjour Objekttausch,

en principe, les prêts pourraient également être transférés à la nouvelle propriété via un échange de gage, ce qui aurait toutefois pour conséquence qu’un éventuel besoin de financement dû à la priorité devrait également être financé là-bas. Ce n’est pas recommandé, plutôt je serais prêt à payer l’indemnité de remboursement anticipé, qui ne peut pas être si élevée, d’autant plus qu’une partie de ces intérêts est compensée par le taux d’intérêt plus favorable du nouveau prêt.

La différence, c’est-à-dire le capital à utiliser issu du produit de la vente par rapport à la valeur nominale des prêts existants, est financée temporairement, les conditions variant selon la banque choisie, qui pourrait également devoir accorder un besoin de financement supplémentaire entre 2 % et 4 %.

Les prêts ne pourraient désormais éventuellement même pas être remboursés à partir des capitaux propres, car la banque ne doit pas approuver le remboursement, ce qui est toutefois possible pour le prêt KfW. Il paraît judicieux alors de rembourser les prêts lors de la vente (ce qui donne un droit de résiliation spécial selon l’article 490 du Code de la construction) à partir du produit de la vente.

La différence entre la valeur nominale et le produit de la vente, augmentée des capitaux propres disponibles, doit être remboursée dans le plan de financement avec les coûts totaux (y compris une éventuelle indemnité de remboursement anticipé) et constitue le besoin de financement. La différence entre la valeur nominale et le produit de la vente est financée à court terme de manière variable, le reste à long terme, comme souhaité.

Les étapes suivantes sont maintenant à venir :

1) Calcul des intérêts de remboursement anticipé
2) Détermination de la valeur vénale du bien existant pour fixer le prix de vente
3) Contrôle gratuit des prêts existants pour erreurs de forme ou une information erronée sur le droit de rétractation par un avocat spécialisé, car le droit de rétractation perpétuel peut encore s’appliquer et l’ancien contrat pourrait encore être révoqué aujourd’hui. Je suppose que le créancier actuel inscrit à la hypothèque est la Sparkasse, ce qui offrirait de très, très bonnes chances d’utiliser le joker de rétractation.
4) Établissement du plan des coûts/financements et des besoins, afin de déterminer le prêt variable et le prêt à long terme, pour ensuite élaborer le concept avec les conditions correspondantes.

Des courtiers en financements expérimentés et indépendants offrent ce service (les 4) gratuitement.

Bonjour, regarde s'il te plaît dans le programme 124 si tu peux le rembourser entièrement sans VVE. Pour les anciens contrats, c'était possible. Sinon, il ne resterait plus que le préfinancement.

Contrats anciens ?

Le prêt date de 2011/2012, des VFE sont définitivement applicables.

Super. Merci beaucoup pour les explications détaillées. Alors, les prochaines étapes sont connues.

Super. Merci beaucoup pour les explications détaillées. Alors, les prochaines étapes sont connues.

de rien avec plaisir