Construction de maisons dans la région de Cologne/Bonn

Bonjour,

Nous en sommes encore au tout début de la planification de notre construction de maison, et nous ne disposons pas encore d’un terrain. Mais nous essayons de nous informer dès maintenant sur les différentes options qui pourraient nous mener à la maison de nos rêves. Notre plan approximatif est une maison individuelle avec soit environ 140 m² plus un sous-sol, soit une surface habitable plus grande sans sous-sol (c’est bien sûr une question de coûts et aussi dépendant du terrain, etc.). Disons que le budget prévu est d’environ 250 000 euros (sans terrain, sans frais annexes d’acquisition, sans l’extension prévue ultérieurement).

Fondamentalement, il s’agira d’une maison très moderne, mais pas d’une maison design avec une architecture exceptionnelle. Plutôt des lignes simples et claires, avec une utilisation optimale de l’espace. Nous sommes maintenant bien sûr face au choix « maison préfabriquée » (mais en tout cas en maçonnerie), architecte ou promoteur immobilier. En ce qui concerne la contribution personnelle, nous avons envisagé, en plus des points classiques : travaux de peinture, revêtements de sol et aménagements extérieurs, de réaliser progressivement nous-mêmes l’aménagement intérieur des combles et éventuellement, si présent, celui du sous-sol. Nous sommes encore relativement jeunes, tous deux avec un emploi sûr (fonctionnaires^^) et avec une augmentation de salaire prévisible et significative. C’est pourquoi nous ne planifions pas de tout faire immédiatement, mais plutôt de reporter certaines choses à plus tard, surtout parce que nous n’aurions pas encore besoin de la totalité de l’espace de la maison à deux pour le moment. En principe, un gros œuvre plus un rez-de-chaussée fini et un premier étage nous suffiraient dans un premier temps.

Nous avons des idées très précises concernant le plan d’étage. Certains fournisseurs de maisons préfabriquées s’en rapprochent un peu, mais je trouve parfois les prix vraiment exorbitants, d’autant plus que chez presque tous les fournisseurs tous les coûts ne sont pas inclus et qu’aucun coût supplémentaire lié aux choix d’aménagement n’est pris en compte. Les coûts rien que pour quelques prises électriques supplémentaires sont en effet vraiment ahurissants (mon compagnon est un amateur de technologie, donc nous aurons besoin de pas mal de prises, etc.). De plus, j’ai une peur bleue que des artisans arbitraires construisent notre maison. Je préférerais faire appel à de petites entreprises qui soient rapidement joignables. En outre, je trouve que c’est fondamentalement plus flexible de confier les différents corps de métier séparément, de pouvoir apporter sa propre contribution et de réagir aux circonstances qui ne se révèlent qu’au cours de la construction. Sans parler de la possibilité de pouvoir effectuer une comparaison précise des prix entre différents fournisseurs pour chaque corps de métier. Un de nos amis réalise actuellement une rénovation complète et est donc totalement à la page. Les écarts de prix qu’il a pu négocier sont vraiment incroyables.

Il faut dire que nous sommes des novices complets en matière de construction et que nous n’y connaissons rien. Mais nous avons plusieurs contacts expérimentés, sommes absolument prêts à nous former et aimons garder le contrôle sur les offres, etc. Nous savons déjà aussi que, quel que soit le chemin que nous emprunterons, nous ferons appel à un expert externe qui supervisera les différentes étapes de construction (TÜV, DEKRA ou autre).

Est-ce que cela a vraiment du sens de faire appel à un architecte pour une maison individuelle « simple » sans que les coûts explosent ? Est-il possible, en tant que néophyte, de confier à un architecte la planification, la demande de permis de construire, etc., et de confier soi-même les corps de métier correspondants tout en engageant un conducteur de travaux externe ? Avec un promoteur immobilier ou une maison préfabriquée, l’entreprise veut aussi bien sûr faire son bénéfice, que je pourrais économiser avec un architecte. L’architecte sera proportionnellement plus cher que pour une maison standard, et peut-être devrai-je payer un peu plus pour une petite entreprise artisanale que pour une équipe d’un fournisseur de maisons préfabriquées qui installe directement beaucoup de maisons du même modèle.

Je sais que je ne peux pas obtenir ici de conseil définitif, mais je serais reconnaissant d’avoir des retours d’expérience d’autres constructeurs qui étaient dans une situation similaire, des recommandations concernant les promoteurs immobiliers ou architectes dans la région, ou si une maison préfabriquée ne serait pas finalement l’alternative la plus raisonnable.

Des questions et encore des questions, mais je pense que tous ceux qui ont déjà été au tout début de leur planification ont commencé ainsi :-)

Merci d’avance et désolé pour ce long texte^^

En tant qu’architecte, je défends clairement le point de vue selon lequel, lors de la construction d’une maison, un architecte doit être le chef de file, capable de prendre en compte les souhaits individuels du maître d’ouvrage/de la maîtresse d’ouvrage dès le début et d’en faire la base d’un projet tout aussi individuel. Cela inclut éventuellement déjà la sélection d’un terrain approprié, dont la topographie et les prescriptions d’urbanisme (plan d’aménagement ou § 34 du code de la construction) déterminent ensemble le type, l’étendue et le coût du projet. Pour les sommes qui doivent être aujourd’hui payées pour une maison individuelle de taille et d’équipement normaux, j’attends en tant que maître d’ouvrage un projet propre et non pas un choix de maison modèle dans le portefeuille d’un fournisseur de maisons préfabriquées, où chaque modification minime au concept établi est fortement majorée.

L’architecte assume en tant que représentant de vos intérêts la responsabilité de la mise en œuvre professionnelle, en temps voulu et conforme au budget du projet de construction et en est également responsable. Pour cela, il perçoit son honoraire, qui se calcule selon la HOAI (règlement des honoraires des architectes et ingénieurs) et les coûts de construction admissibles. L’honoraire « explose » donc uniquement lorsque les souhaits et les idées du maître d’ouvrage/de la maîtresse d’ouvrage « explosent » et que le projet prend des dimensions financières et constructives correspondantes.

Par ailleurs, l’architecte prend en charge toutes les étapes de traitement, du premier croquis jusqu’à la direction des travaux et la réception finale du projet achevé – pour autant qu’il soit mandaté à cet effet – de sorte que, fondamentalement, vous n’ayez rien à faire sur le plan organisationnel, si ce n’est de discuter régulièrement avec l’architecte, de prendre des décisions, de réceptionner les prestations et bien sûr : de payer les factures. L’architecte rédige les appels d’offres pour les travaux de construction de manière individuelle et identifie également, lors de l’appel d’offres, des entreprises artisanales appropriées. La décision finale de missionner une entreprise selon son offre, la présélection et la recommandation de l’architecte vous revient. C’est par exemple une grande différence fondamentale par rapport à la pratique des maîtres d’œuvre/généraux et des fournisseurs de maisons préfabriquées, dont les équipes d’artisans viennent parfois de loin ou proviennent de sous-traitances difficiles à démêler.

Ce que je déconseille fermement, c’est de n’engager un architecte que pour le projet et la demande de permis de construire, pour ensuite prendre en charge vous-mêmes toutes les phases de prestation de l’appel d’offres et de la réalisation. Il vous manque à la fois connaissances, expérience et compétence, mais surtout aussi le temps. Cela permet certes d’économiser à première vue des coûts de planification, mais qui se payent cher au final par une perte de qualité, des défauts de construction, un calendrier de chantier déraillant et le coût nerveux y afférent.

Les travaux réalisés par soi-même doivent/doivent aussi être planifiés et coordonnés par l’architecte, car les corps de métier suivants reposent sur ces prestations, tant qualitativement que temporellement.

En fin de compte, il est recommandé de chercher un ou plusieurs cabinets d’architectes et de venir à un entretien préalable - gratuit -. En dehors de la qualification professionnelle et du style de conception adéquat, il faut surtout que le niveau personnel corresponde dès le début. Après tout, on communiquera de manière assez personnelle pendant 9 à 12 mois et on se verra souvent. Cela doit rester agréable, même dans la phase de planification et de construction parfois exigeante et pas complètement dénuée de conflits.

Merci d’avance pour la contribution. Fondamentalement, j’ai définitivement le même avis ! Ces colonnes qui sont transportées à travers toute la République et qu’on ne revoit jamais, c’est aussi exactement ce qui me rebute complètement chez les fournisseurs de maisons préfabriquées. Pour le constructeur « normal » de maison, la question qui se pose bien sûr est : est-il possible de réaliser la maison avec un architecte dans le budget indiqué ? Je sais que le préjugé « les maisons d’architecte sont toujours nettement plus chères » n’est pas forcément vrai, mais cette impression prévaut cependant. Et avec un budget limité, il faut sans doute bien peser le pour et le contre, tout comme je trouve très difficile d’imaginer trouver un architecte avec qui on est non seulement sur la même longueur d’onde sur le plan humain, mais qui parvient aussi à évaluer de manière réaliste ce qui des souhaits des maîtres d’ouvrage peut être réalisé, ce qui ne l’est pas, et qui reste dans le cadre des coûts donnés. Pour le profane, il est bien sûr agréable d’étudier un descriptif de construction et, le cas échéant, de le faire vérifier par un expert pour savoir ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas, puis de conclure un prix forfaitaire et une garantie de délai de construction.

À part cela, le honoraire de l’architecte ne se calcule-t-il pas aussi sur la valeur totale ? C’est-à-dire, y a-t-il vraiment un si grand intérêt à respecter précisément le cadre budgétaire convenu ou même à rester en dessous ? Ce n’est pas une accusation ni une supposition qu’il y aurait quelque chose de fait volontairement de travers. C’est juste une question qui se pose naturellement ^^

Mes maîtres d’ouvrage financent tous avec un budget limité, dans lequel des financements complémentaires sont généralement exclus. Ainsi, la première estimation des coûts et le premier croquis doivent déjà être très réalistes. Tout architecte responsable procédera de cette manière – toute autre attitude serait contre-productive et nuirait aussi à sa propre réputation. Tu peux dissiper les réserves générales au mieux lors d’un entretien direct avec un architecte. Il y a des gens malhonnêtes dans chaque secteur. Le prix forfaitaire et la garantie de durée des travaux ne sont éventuellement que des promesses marketing que tu devras faire valoir – qui bien sûr sont séduisantes au début. Peut-être, cependant, que la maison achetée avec cette sécurité est aussi une maison banale standardisée. Regardez ce qui est construit dans la plupart des zones neuves et demandez-vous si vous voulez vivre ainsi. Comme toujours : no risk, no fun.

Bonsoir,

Ces colonnes qui sont transportées à travers la République et qu'on ne revoit jamais, c'est précisément ce qui me fait absolument peur chez les fournisseurs de maisons préfabriquées. ... Pour le constructeur « normal » de maison, la question se pose bien sûr : la maison avec un architecte est-elle réalisable dans le budget mentionné ? Je sais que le préjugé : les maisons d'architecte sont toujours beaucoup plus chères, n'est pas forcément vrai, mais c'est l'impression qui domine.

Tu as vraiment intégré tous les préjugés courants dans ta chaîne argumentaire.

Ce n'est pas tous les maîtres d'œuvre ou entrepreneurs généraux (GU/GU) qui « transportent » du personnel — seulement les très bon marché ; ce n'est pas tous les architectes qui utilisent des logiciels de tarification dépassés — seulement ceux qui ont choisi comme leitmotiv « nous avons toujours fait comme ça ».

Tu dois d'abord décider ce qui est le plus important pour toi : veux-tu être beaucoup ou plutôt peu impliqué dans le déroulement de ta construction ? Les deux variantes ont en commun que la surestimation de soi n'est pas une option ; si la raison a bien fonctionné lors du choix du partenaire provisoire de construction, cela fonctionne aussi avec des artisans locaux, un choix de matériau proche des corps de métier et un ajustement limité du plan initial. Il est possible que le bureau d'études ne veuille pas toujours

Intervenir davantage ou moins dépend donc de tes préférences personnelles. Avec un partenaire de construction sérieux — quelle que soit la variante — l'expert externe est toujours le bienvenu. De même, le prix forfaitaire ne sera dépassé que si tu te laisses tenter lors du choix des matériaux. Mais les deux sont négociables.

Cordialement, Expert en construction

Bonjour,
nous avons construit à Bonn dans un nouveau lotissement avec 38 maisons (principalement des maisons jumelées). La plupart avec différentes entreprises de construction, maisons préfabriquées, maçonnées, architecte – tout y est. Comme nous sommes déjà emménagés (avec seulement 3 autres familles), nous pouvons bien observer les travaux autour, et on voit des différences claires dans la rapidité et la propreté sur le chantier. Passe simplement (plusieurs fois à différents moments) dans un quartier comme celui-ci, et la plupart ne réagiront probablement pas mal si tu frappes à la porte et demandes combien ils sont satisfaits de la construction.
D’après mon impression, les voisins qui ont fait construire des maisons préfabriquées avec Gussek Haus et Fingerhaus étaient plutôt satisfaits et ont emménagé rapidement. Je n’ai pas demandé de détails. Nous avons construit en maçonnerie avec Viebrockhaus et en sommes aussi satisfaits. D’ailleurs, la plupart des corps de métier de Viebrockhaus venaient d’un rayon de 200 km, ils n’ont donc pas été « transportés » depuis le siège principal près de Hambourg. Surtout le week-end, les propriétaires qui ne sont pas encore emménagés se promènent ici – il suffit de les aborder. La société qu’ils ont choisie est toujours inscrite sur les clôtures du chantier. D’ailleurs, les noms et numéros de téléphone des propriétaires y figurent aussi, si tu es très intéressé par une entreprise...
Si ton ami est passionné de technique, vous devriez aussi vous informer sur le sujet de « l’étage d’installation » dans les maisons préfabriquées, ou si on veut éventuellement tirer soi-même les câbles ou que, lors de la planification, on dise « alors je vais encore faire une rainure », comme chez mon mari...
Bien à vous