Gestion des valeurs foncières/Conversion des rapports

Comment dois-je interpréter la sagesse de BORIS ?

BORIS n’est pas le Premier ministre britannique, mais le système des valeurs foncières des commissions d’experts en valeurs immobilières de Basse-Saxe. Il y a un calculateur de prix immobilier pour estimer le niveau des prix des maisons.

À partir du système, j’ai déterminé pour une maison à vendre :

[*]Surface habitable : 250 m2
[*]Taille du terrain : 900 m2

Le système me donne une valeur foncière (440 €/m2) et un prix moyen de ce bien immobilier (720 000 €).

Le calculateur immobilier ne peut prendre qu’une surface habitable maximale de 250 m2, mais la maison en question fait 290 m2.
Comment puis-je convertir cela en surface habitable réelle ?

Méthode A) Prix total 720 000 / 250 × 290 = 835 000 € ??

Ou dois-je “retirer” le terrain, comme suit :

Méthode B)
Taille du terrain × valeur foncière : 900 m2 × 440 €/m2 = 396 000 €
Prix de ce bien immobilier – prix du terrain = valeur du bâtiment
720 000 € – 396 000 € = 324 000 €
Valeur du bâtiment / surface habitable max × surface habitable réelle
324 000 € / 250 m2 × 290 m2 = 375 840 €.
396 000 € + 375 840 € = 771 840 €

La méthode A) ou B) est-elle une méthode de calcul raisonnable ou suis-je complètement à côté de la plaque ?

Je ne vois pas comment Boris le présente, la parcelle sera-t-elle indiquée séparément ?

Deux réflexions à ce sujet : la valeur foncière ne peut plus correspondre à la valeur marchande actuelle. Exemple : dans notre commune, la valeur foncière est de 190€/m². Le nouveau lotissement juste à côté est à 360€. Chez un particulier, c’est encore plus cher.

Ce qui m’étonne, c’est le calcul de la maison au m². Je dirais que 290 m² ne devraient pas être simplement multipliés de manière linéaire. C’est une taille de maison qui ne convient pas à tout le monde et donc qui est plus difficile à vendre sur le marché.

Je suivrais plutôt le conseil de Boris et ferais appel à un véritable expert.

La méthode A) ou B) est-elle une méthode de calcul raisonnable ou suis-je complètement à côté de la plaque ?

Oublie simplement le calculateur BORIS. Tu pourrais aussi bien tirer les résultats au sort.
Tout d'abord, il faut déterminer correctement la valeur du terrain. Cela se fait à partir des valeurs réelles (les valeurs indicatives du terrain ne sont que des valeurs de référence du passé) pour le terrain concret. Boris indique normalement aussi pour quels terrains la valeur indicative du terrain s'applique (par ex. profondeur du terrain, construction). Cela doit être recalculé pour le terrain concret. Ensuite, tu dois déterminer la valeur matérielle de la maison afin de corriger les défauts et/ou les équipements spéciaux ainsi que la dépréciation liée à l'âge, puis l'ajouter à la valeur du terrain. Ensuite, tu as la valeur de ta maison.

Deux maisons côte à côte sur des terrains identiques peuvent avoir une différence de valeur de plusieurs centaines de milliers d'euros – rénovée contre non rénovée. Ou luxueuse contre simplement équipée. Ou jardin potager contre jardin de luxe aménagé paysagèrement.
Et cela doit être déterminé individuellement. Boris ne peut pas faire ça.

Enfin, une maison vaut ce que quelqu'un est prêt à dépenser pour cette maison. C'est alors la valeur pratique, pas seulement de la théorie abstraite.

Tu es vraiment complètement à côté de la plaque.

Merci pour les réponses, y compris la confirmation que je suis sur la mauvaise voie

Si les valeurs de référence du sol n’ont aucune importance, pourquoi existent-elles alors ?
L’analyse Boris que j’ai reçue est basée sur la collecte des prix d’achat tenue par les GAG, via l’analyse de 942 cas d’achat. Malheureusement, il n’est pas connu sur quelle période ces achats ont eu lieu.

La méthode A), le calcul de la maison au m2, était une recommandation de l’interlocuteur du système Boris, que j’ai simplement appelé rapidement.

Une méthode tout à fait différente serait les prix moyens d’un très grand portail allemand d’annonces immobilières. Ils disent que le prix au m2 (surface habitable) au 2e trimestre 2020 dans cette rue serait d’environ 4200 €. Avec cela, les 290 m2 donnent un prix de 1,2 million €. La maison est toutefois en très bon état, sur 2 étages avec un appartement séparé sous le toit. Aucun cas de rénovation. Toutefois, aucun truc bling-bling (par exemple sauna, piscine ou peut-être un jacuzzi de prolo). Il n’y a rien de tout ça, pas de cuisine avec des plans de travail en marbre noir qui ont belle apparence mais qui ne sont pas utilisables.

Je ne comprends vraiment pas non plus ce qu’un expert immobilier pourrait mieux savoir faire que de considérer des biens comparables. Si les biens comparables sont une bonne idée, les prix au m2 du portail immobilier déjà mentionné seraient une très bonne base.

L'expert examine entre autres la substance et voit encore mieux les éléments diminuant ou augmentant la valeur.

De quoi s'agit-il exactement ? D'une valeur approximative ou par exemple d'une communauté d'héritiers dont une partie doit être indemnisée ? Si ce doit être plus précis, je paierais l'expert.