Hauteur du mur du garage à la limite de la propriété sur un terrain en pente

Bonjour experts !

Existe-t-il une possibilité de construire un garage sur la limite de la propriété (uniquement en raison du terrain en pente à cet endroit !) en moyenne également au-dessus de 3 m de hauteur dans un nouveau lotissement ? (Le plan d'urbanisme ne donne aucune directive à ce sujet.) Le garage doit être accessible depuis la maison et est donc déjà en contrebas de 3 marches par rapport à la maison. Ce n'est malheureusement pas possible de l'autre côté de la propriété, car de ce côté il ne serait pas praticable en raison de la pente ascendante et la largeur de la parcelle, avec la direction obligatoire du faîte, ne le permet plus. Le voisin souhaite également construire son garage à la même place, mitoyen au nôtre, mais n'a pas de problème de hauteur, car sa parcelle est située plus bas en pente le long de la rue, ce qui fait que sa maison et son entrée sont également plus basses.

Merci d'avance pour vos réponses.

Cordialement, scooter.

Bonjour Scooter,

en principe c’est possible, toutefois dans la plupart des Länder ce n’est possible qu’avec l’inscription d’une servitude de construction (à ma connaissance c’est aussi le cas en Thuringe). Il faut également noter que pour la demande de permis de construire, la hauteur du terrain d’origine (inchangée) doit être prise en compte et c’est sur cette base que le permis de construire est accordé. Pour prouver les excavations/remblais, il faut aussi enregistrer les hauteurs du terrain des parcelles voisines, ce qui est souvent négligé et conduit ensuite à des problèmes.

Il vous est en général aussi libre de modifier/égaliser le terrain dans une certaine mesure (souvent 50-100 cm, indiqué dans le plan d’aménagement - s’il n’y a rien, s’appliquent les dispositions de la loi sur la construction du Land et/ou du code de la construction) mais cela doit se faire uniformément sur toute la surface et ne doit pas seulement servir localement à masquer un garage autrement non autorisable.

Vous aurez de toute façon besoin d’un géomètre/ingénieur géomètre assermenté pour le mesurage ultérieur du bâtiment ; si vous êtes encore tous les deux en phase de planification, faites appel à immédiatement à celui-ci ou demandez à votre/vos architecte(s) si un géomètre a déjà été mobilisé, il pourra alors vous présenter les différentes options.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Monsieur Grafe,

Merci beaucoup pour votre réponse rapide et compétente !

Si le voisin donne son accord pour une inscription de charge foncière, l’approbation dépend-elle encore de l’appréciation de l’administration du bâtiment ou doit-elle alors être accordée ?

[Zur Geländeveränderung steht noch nichts im Bebauungsplan. Dieser soll allerdings zu Abgrabungen und Aufschüttungen auf 1,5m Begrenzung im derzeit laufenden Änderungsverfahren geändert werden.]
Cela dit, le terrain en pente à la limite de la propriété a de toute façon été créé ou renforcé par les mesures d’aménagement et a été davantage enfoncé vers le bas par les véhicules de construction qui y circulent.

Cordialement,
scooter

Bonjour Scooter,

Je n’ai pas trouvé rapidement quelque chose en Thuringe, donc voici seulement la procédure en NRW comme guide. La Thuringe peut avoir des règlements différents :

Les charges foncières sont en principe des inscriptions de droit public liées au BV spécifique, c’est-à-dire que l’administration des constructions vérifie si la charge foncière est nécessaire. Si elle est nécessaire, en général un plan de situation est établi, l’administration des constructions rédige un texte correspondant qui explique le sens et l’objectif de la charge foncière et le voisin ou le propriétaire du terrain grevé doit consentir à cet accord par écrit chez le notaire ou à l’administration des constructions. Les accords oraux ou privés sont caducs. Les plans de situation correspondants doivent impérativement être établis en NRW par un géomètre-expert officiellement nommé !

Avant d’emprunter cette voie, il faut toutefois, avec AR et un géomètre-expert officiellement nommé, explorer s’il existe une solution sans inscription de charge foncière, car cela peut (selon le droit régional) avoir des conséquences importantes et coûteuses (aussi pour le voisin !).

Cordialement
Dirk Grafe