Financement maison individuelle prix d'achat 365k, frais annexes de construction 150k, rénovation ?

Bonjour à tous,

nous devons prendre une décision pour ou contre une maison d'ici la fin de la semaine :
La maison individuelle en ossature bois construite en 1976 (surface habitable 166 m², terrain 670 m², toiture à deux pans 30°, sous-sol complet, combles aménagés mais non isolés, premières installations de plomberie en cuivre, premier câblage électrique, salle de bain 2003, chauffage central au gaz de 2017) coûte 365k + frais annexes d’achat (y compris l’agent immobilier) + investissement prévu de 200k.

Les coûts prévus de rénovation et de remise en état se composent de :

- 20k cuisine
- 15k sols, murs et portes
- 25k fenêtres
- 45k isolation de la toiture + couverture de toit
- 15k photovoltaïque
- 20k électricité
- 20k eau
- 40k isolation extérieure incluant enlèvement et élimination des plaques en amiante-ciment

Est-ce une estimation réaliste ? La maison se situe dans le district de l’Ostalb.

Ce que nous nous demandons, c’est comment structurer le financement :

Interhyp souhaite faire courir la somme totale d’environ 550 000 € après déduction de 50k d’apport personnel sur une seule tranche à la Hypovereinsbank à un taux d’intérêt de 4 %, fixation du taux pour 30 ans et remboursement anticipé de 5 % par an, et nous conseille de bénéficier de la subvention BAFA. La KfW devrait être totalement exclue. Selon Interhyp, la L-Bank est en suspension de prise en charge au moins jusqu’en mars 2023.

Notre proposition alternative serait :

[*]100 000 € programme KfW pour propriétaires occupant 124
[*]300 000 € Hypo-Vereinsbank ou PSD-Bank
[*]150 000 € crédit KfW pour bâtiment résidentiel 261
[*]éventuellement KfW Énergies renouvelables – Standard 270 pour les panneaux photovoltaïques

À condition que nous mandatons au préalable un conseiller en énergie et que la maison puisse atteindre le niveau d’efficacité correspondant, cela ne serait-il pas plus judicieux que de passer uniquement par la HypoVereinsbank et la BAFA ? Ou est-il même possible de combiner d’autres programmes de subvention avec la BAFA ?

Merci pour votre aide !
Andreas

Bon, amener la cabane à KfW85 n'est pas une partie de plaisir. Je doute que vos 150 000 € suffisent... Vous avez de l'amiante dans le bâtiment, la cave doit être isolée (est-elle sèche ?), pour le toit il faut aussi voir si un nouveau charpente a du sens, le photovoltaïque sera juste, vous n'avez pris en compte aucun coût pour l'architecte, le bureau d'ingénierie ou le conseiller en énergie. Je verrais plutôt un montant plus élevé.

Le conseiller en énergie peut aider contre un gros billet...

Je pense aussi que certains des postes de rénovation sont peut-être un peu sous-estimés. Sols, murs et portes pour 15 000, ça va être difficile, rien que le matériel sera plus élevé.

Qu'est-ce qui vous attire vers la KFW ? Je trouve qu'elle n'est plus si attractive actuellement. Leurs taux d'intérêt ne sont plus si éloignés du marché. Pour le programme EE pour le photovoltaïque, je l'ai moi-même regardé récemment et je me suis dit que le taux d'intérêt me semblait en fait peu intéressant.

Donc, faire établir un plan de rénovation nous coûte actuellement 520€. Si nous mettons ce plan en œuvre, cela coûte 3% du calcul total, dont on paie soi-même 50% et 50% est pris en charge par l'État.
De plus, je pense qu'il faut actuellement garder un œil sur les classes d'efficacité énergétique, car le programme de l'UE souhaite que les bâtiments existants atteignent la classe E d'ici 2033 et que chaque maison atteigne au moins la classe D, ce qui crée par différentes mesures des « incitations à la rénovation ».
C'est du moins ce que j'ai compris comme cela..
Si on commence donc maintenant et prévoit d'y habiter 30/40 ans (si Dieu le veut), alors j'ai au moins tout cela en tête quand je pense à la rénovation.

Qu'est-ce qui vous attire vers la KFW ? Je ne la trouve plus si attrayante actuellement. Leurs taux d'intérêt ne sont plus si éloignés du marché.

Eh bien, sur 20 ans, je crois qu'on a actuellement 1,56 ou quelque chose comme ça contre 3,7 chez la banque principale.

La KfW en vaut déjà la peine, mais vous ne parviendrez pas à vous contenter des 150k maximum subventionnés. Vous devrez investir davantage pour atteindre le KfW85.
D'ailleurs, le conseiller en énergie vous coûtera nettement plus, comptez entre 5 et 10k. Cependant, il fait aussi beaucoup plus que pour le plan de rénovation.