Financer 3 appartements en copropriété - Quelle offre choisir ?

Bonjour,

il ne s'agit pas d'une maison individuelle ni d'un appartement en propriété exploité personnellement, mais de trois appartements en copropriété qui doivent être entièrement loués. Peut-être pourriez-vous tout de même me dire si les conditions sont acceptables.

Informations sur le bien :
3 appartements en copropriété (33 m², 33 m² et 50 m²) incluant un garage
Loyer hors charges total : 750 euros/mois
Prix d'achat : 99 500 euros hors frais annexes (agent immobilier, etc.)
Modernisation : env. 5 000 euros
Année de construction de la maison : années 60
État : entretenu

Informations sur la personne :
28 ans
Fonctionnaire
2 500 euros net/mois
Aucune obligation (crédit à la consommation ou crédit automobile)
Pas de coût de location

Je suis allé chez Interhyp et Dr. Klein. Bien sûr, cela dépend du lieu, mais Dr. Klein ne m’a pas du tout convaincu tandis qu’Interhyp m’a offert un entretien très informatif. J’avais une certaine « culture de base », donc je ne suis pas allé à l’entretien sans préparation. Après qu’Interhyp m’a proposé une offre adaptée, je suis allé directement à la banque pour comparer. La banque a proposé une offre inférieure sans mentionner l’agent immobilier. Voici les conditions de la Sparkasse directement :

Durée fixe du taux : 15 ans
Montant du prêt : 110 000 euros
Taux d’amortissement : 2 %
Remboursement spécial : 5 %/an (toujours inclus)
Taux d’intérêt nominal : 1,80 %
Taux d’intérêt effectif : 1,84 %

Durée fixe du taux : 20 ans
Montant du prêt : 110 000 euros
Taux d’amortissement : 2 %
Remboursement spécial : 5 %/an (toujours inclus)
Taux d’intérêt nominal : 2,20 %
Taux d’intérêt effectif : 2,25 %

Prix d’achat avec frais annexes : env. 113 000 euros hors coûts de modernisation.

J’ai choisi un montant de prêt (110 %) volontairement élevé afin de mobiliser le moins possible de fonds propres (rentabilité des fonds propres) et parce que les intérêts peuvent être entièrement déduits des impôts. Des fonds propres d’environ 40 000 euros (liquides et ETF) sont disponibles mais ne doivent pas être utilisés. L’offre vient d’une Sparkasse dans le district voisin. Selon l’agent immobilier, le taux d’intérêt ne baisserait que de 0,15 % en cas d’utilisation de 20 % de fonds propres.

Que pensez-vous des conditions mentionnées ci-dessus ?

Cordialement

Signer et dessiner. 98% des banques ne vous feront même pas une offre.

Que de nombreuses banques échouent à 110 %, je l'ai aussi remarqué. Cependant, je ne m'y attendais pas, car cela ne devrait pas être dû à un manque de liquidités.

Le contrat de prêt ne devrait être signé que peu de temps avant le rendez-vous chez le notaire, en raison du délai de rétractation, au cas où la vente - pour une raison quelconque - échouerait juste avant.
C'est pourquoi il n'est pas possible de signer le plus rapidement possible, car le rendez-vous chez le notaire n'aura lieu qu'à la mi-juin, malheureusement.

Cordialement

Saisir l'occasion - vraiment !

Remboursement anticipé : 5 %/an (toujours inclus)

Tu sais ce que cela signifie ?

3 appartements (33 m², 33 m² et 50 m²) incluant un garage
Loyer hors charges total 750 euros/mois
Prix d'achat : 99 500 euros plus frais annexes (agent immobilier, etc.)
Rénovation : environ 5 000 euros
Année de construction de la maison : années 60

À quoi servent les 5 000 euros ? Que veux-tu faire avec ce montant réparti sur 116 m² divisés en trois logements ?
Tu es conscient que tu devras couvrir tous les « petits frais », non ?
Certainement oui. Mais à mon avis, tes revenus peuvent bien rembourser un crédit de 100 000 euros, mais tout ce qui dépasse pourrait te mener à un blocage de liquidité avec une maison des années 60.

Qu'en est-il de la maison elle-même, quel est son état à part « entretenue » ?

Le montant concerne uniquement deux appartements. Le troisième appartement est loué et ne sera donc pas rénové.
Il s'agit uniquement de réparations esthétiques, c'est-à-dire poser du parquet stratifié, peindre les portes et les murs. Dans un appartement, il se peut qu'une nouvelle [EBK] soit installée ainsi que quelques nouveaux robinetteries dans la salle de bain.
Les travaux seront réalisés en autoconstruction.
Par conséquent, les 5 000 euros représentent le plafond maximal, je compte plutôt sur moins.

Oui, 5 % du montant net du prêt peuvent être remboursés par an.

Avec les revenus locatifs, je suis à environ 7-8 % de rendement net locatif. Je ne voulais pas toutefois lancer une discussion de principe sur l’immobilier en tant que placement ici.

De plus, les trois appartements génèrent environ 200-250 euros de bénéfice par mois, après impôts, qui seront bien sûr d’abord épargnés pour constituer une réserve avant de recourir au remboursement anticipé.

Où habites-tu donc, en location ?