Planification financière pour la réaffectation

Bonjour chère communauté de construction de maison,

Nous avons déjà présenté notre projet de construction dans un autre fil de discussion et souhaitons maintenant connaître vos avis sur notre planification financière. Voici de nouveau en bref les données principales :

Réaffectation d’un couloir (anciennement étable à bovins) en espace habitable. 200 m² de surface habitable de plain-pied, attenante à la maison parentale
Estimation du coût de construction : 240 000 € (ALL-IN)
ALL-IN : coûts complets incluant l’ameublement et les frais annexes (architecte, etc.)

Pour le terrain existant et « le bâtiment déjà en place », nous ne payons rien.
Apport personnel : env. 50 000 € (nous n’avons aucune pression temporelle, car nous vivons sans loyer dans la maison parentale à côté et souhaitons faire ce que nous pouvons par nous-mêmes)

Durée de construction prévue : jusqu’à 2 ans
Capitaux propres : 25 000 € (argent liquide + épargne logement)
Besoin de financement : 165 000 €

Note : Les 240 000 € sont une estimation. Tout comme les 50 000 € (estimé par la banque). Le coût peut bien sûr varier d’environ 25 000 € en plus ou en moins, ce qui est difficile à évaluer pour un tel projet.

Le plan est de contracter un crédit KFW pour propriété résidentielle d’un montant de 50 000 € et, en plus, un crédit TA d’un montant de 100 000 € (par ex. 30 ans).
À cela s’ajoute un prêt bancaire variable de 50 000 €, entièrement variable donc, sans obligation d’acceptation, etc.
Avec les capitaux propres et l’apport personnel, nous devrions être totalement en sécurité.
Nous avons eu la semaine dernière un (second) rendez-vous avec la banque et attendons encore les conditions précises. Nous souhaitions toutefois déjà entendre vos évaluations.

Actuellement :
Revenu 1 : 1 650 € net (Âge : 29 ans)
Revenu 2 : 1 350 € net (Âge : 28 ans)

Garanties 1 : 12 000 € (ancien contrat d’épargne logement à 4 % d’intérêts, à ne pas résilier si possible)
Garanties 2 : 10 000 € (contrat d’épargne Riester, à ne pas résilier si possible, mais disponible en dernier recours)
Non mariés, pas d’enfants.

Pour le financement, nous ne voulons cependant pas compter sur deux salaires complets, mais seulement sur un salaire complet (1 650 € actuellement) et un mini-job (350 € - 450 €).
Que pensez-vous de cette planification ? Quel serait le montant maximal de la mensualité pour intérêts + amortissement (durée : 30 ans) ?
N’hésitez pas à être critiques. Merci d’avance ! Si vous avez encore des questions, n’hésitez pas à les poser :-)

Avec les deux salaires, je vois un financement de 165000, qui peut aussi facilement tendre vers 200000, surtout s'il y a comme presque toujours des dépenses imprévues, déjà juste. 200m² coûtent aussi minimum environ 400.- de charges annexes et il faut bien que vous viviez de quelque chose en plus des voitures etc...
Cela mis à part, je préférerais prendre un crédit plutôt que de résilier le contrat d'épargne logement.

Merci pour le retour. Donc les revenus sont bien sûr le pire scénario et à l'heure actuelle. Pour les charges, nous avons encore un potentiel d'économie, car certaines choses comme par exemple les frais de poubelle, les assurances, etc. pourraient être "partagées" avec les parents. Selon le calcul budgétaire de la banque, 1 370 € sont prévus pour les charges plus les frais de subsistance (y compris la voiture, etc.). Cela correspond presque exactement à notre calcul. Nous aurions alors une marge pour une mensualité d'environ 600 €. Il faut maintenant attendre ce que la banque dira sur le montant de la mensualité pour les 165 000 €. Cependant, cela ne devrait pas être très différent.

Ne vous méprenez pas, je suis probablement le dernier à vouloir minimiser la situation, mais je pense en fait que nous pouvons y arriver. Peut-être pas dans le luxe au début, mais ça devrait quand même aller selon nous.

Purement d’après les données de base, vous devriez obtenir de bonnes conditions si l’hypothèque est inscrite sur le terrain déjà existant.

La question est bien sûr de savoir si tes parents accepteront. Après tout, ils portent aussi le risque si vous faites des bêtises.

Besoin de financement : 165 000 €

Et le plan est que nous prenions un crédit KfW pour l’acquisition de la résidence principale d’un montant de 50 000 € ainsi qu’un crédit TA d’un montant de 100 000 € (par exemple 30 ans). En plus, un prêt bancaire variable de 50 000 €, entièrement variable.

Vous voulez emprunter 200 000 alors que vous avez seulement besoin de 165 000 ?

Bon, maintenant entrons dans le vif du sujet.
50 000 KfW coûtent 203 par mois et après 10 ans il reste encore 35 000.
Vous voulez 100 000 via TA sur 30 ans. Cela signifie que le TA court sur 15 ans. Donc 145 EUR.
Épargner le TA sur 15 ans nécessite environ 225 EUR pour atteindre les 40 % habituels.
Cela fait déjà 573…

Maintenant, il y a encore les 50 000 variables. Ça déchire ton financement si tu utilises réellement ou même seulement « regardes » cela.

En particulier, un prêt variable n’est souvent pas « moins cher » en taux d’intérêt, car la banque peut moins bien se refinancer. De plus, le TAEG est assez élevé pour vous. Normalement, on utilise ce genre de prêt variable uniquement pour du financement intermédiaire quand les fonds propres ne peuvent pas être mobilisés immédiatement.

Quelle banque est-ce ?

Je pars du principe que nous aurons de bonnes conditions. C’est notre banque principale (Volks- u. Raiffeisenbank) et ils connaissent aussi la totalité des droits de propriété des parents. Probablement, des terres agricoles serviront de garanties. Donc, il y a assez de garanties, je peux déjà le dire.

Nous recevrons dans les prochains jours des chiffres plus précis de la banque, ensuite je pourrai en dire plus.

En tout cas, nous voulons/devons emprunter 150 000 €. À cela s’ajoute la contribution personnelle (par exemple, nous avons uniquement payé le matériel pour l’électricité complète et cela compte comme apport personnel) et environ 25 000 € (plutôt plus) d’apport personnel. Nous espérons ne pas avoir à toucher beaucoup aux 50 000 € variables (pour lesquels il n’y a pas d’obligation d’achat). Avec cela, nous ne devrions pas dépasser largement les 600 € par mois, ce qui, à notre avis, est gérable même en cas de pire scénario de revenus.

Dès que l’offre sera disponible, j’écrirai des chiffres plus précis.

même ici, on devrait tranquillement demander à un intermédiaire ;) demander ne coûte rien