Bauexperte
10.07.2012 22:14:51
- #1
Point de contention : protection contre le bruit
La protection acoustique requise dans une copropriété est généralement déterminée par les valeurs de protection qui étaient en vigueur lors de la construction du bâtiment. Il n’existe aucun droit général à ce qu’une protection contre les bruits d’impact, déjà existante et dépassant les exigences minimales, soit maintenue.
Contexte
Deux copropriétaires se disputent sur le niveau de protection contre les bruits d’impact que le propriétaire de l’appartement situé à l’étage supérieur doit garantir.
Le bâtiment a été construit en 1966. Lorsque le propriétaire de l’appartement au premier étage a acquis son logement, l’appartement situé au deuxième étage au-dessus était recouvert de moquette dans le salon et le couloir. Après le départ du locataire, le nouveau locataire a remplacé la moquette du salon par du stratifié et celle du couloir par du carrelage. Le nouveau revêtement a été posé sur un tapis isolant phonique placé sur le parquet d’origine. Dans les autres pièces, le revêtement en carrelage est resté inchangé.
Les propriétaires de l’appartement du dessous se plaignent que depuis la suppression de la moquette, ils subissent dans leur logement des nuisances sonores inacceptables dues aux bruits d’impact et aériens. Ils demandent que le propriétaire de l’appartement du dessus installe une protection contre les bruits d’impact améliorée.
Décision
Le propriétaire de l’appartement du dessus ne peut pas exiger une protection acoustique améliorée.
La référence pour les obligations réciproques des copropriétaires en matière de protection acoustique est l’article 14 n° 1 de la loi sur la copropriété (WEG). Selon cet article, chaque copropriétaire est tenu d’utiliser les parties du bâtiment qui appartiennent à son usage exclusif, y compris le revêtement de sol, de manière à ne pas causer aux autres copropriétaires un désavantage dépassant la mesure inévitable dans le cadre d’une cohabitation ordonnée. Le copropriétaire doit également répondre des activités de son locataire.
Pour l’évaluation, la norme DIN 4109 doit être prise en compte ici. Bien que cette norme ne fixe que des exigences minimales – par ailleurs juridiquement non contraignantes – pour éviter des nuisances inacceptables concernant la protection contre le bruit dans le bâtiment, la DIN 4109 revêt néanmoins une importance considérable lorsqu’il s’agit de déterminer les perturbations que les copropriétaires doivent tolérer en termes de bruits aériens et d’impact.
La date de construction est déterminante
La version de 1962 de la norme DIN 4109 est ici décisive, car la protection acoustique que le propriétaire doit assurer est en principe conforme aux valeurs de protection en vigueur au moment de la construction du bâtiment. Les modifications ultérieures des valeurs, telles que celles apportées par la révision de la DIN 4109 en 1989, n’ont pas d’effet sur les relations entre copropriétaires. En effet, sinon un copropriétaire devrait améliorer la protection acoustique existante par des mesures ultérieures à chaque fois que le niveau de protection est relevé, afin d'éviter d’éventuelles revendications des autres copropriétaires. Une telle obligation n’est cependant pas prévue par la loi.
La rénovation ne donne pas droit à une meilleure protection contre le bruit
Le fait que la locataire ait remplacé le revêtement de sol existant par un autre ne justifie pas de prendre en compte la version de la DIN 4109 applicable au moment de la réalisation des travaux. Le remplacement du revêtement concerne exclusivement l’aménagement de l’appartement. Il n’y a pas d’impact durable sur la structure du bâtiment dès lors que, comme ici, le chape et la dalle d’étage situées sous le revêtement ne sont pas modifiées. Dans ce cas, les exigences en matière de protection acoustique restent inchangées. Une attente des autres copropriétaires selon laquelle les nouvelles valeurs de protection acoustique doivent être respectées en raison des travaux de rénovation n’est pas fondée – contrairement à une modification structurelle du bâtiment – par des circonstances extérieures suffisantes.
Le fait qu’un tapis ait été posé auparavant dans l’appartement du dessus n’a pas d’importance pour la protection contre les bruits. Toutefois, un niveau de protection supérieur à celui fixé par la DIN 4109 peut résulter d’un cas particulier. Cela nécessite que le règlement de copropriété contienne des dispositions sur la protection contre le bruit qui vont au-delà du standard minimal, ou que l’ensemble résidentiel ait reçu une caractéristique particulière en raison de circonstances factuelles, telles que l’aménagement existant lors de la construction ou l’environnement résidentiel.
Ce n’est pas le cas ici. Le tapis a été posé uniquement après la construction du bâtiment. Les propriétaires de l’appartement du dessous n’ont d’ailleurs pas droit au maintien de la situation phonique ainsi créée, car l’équipement est finalement dû au hasard, le propriétaire étant libre de choisir son revêtement de sol.
Cela vaut même si le revêtement a été maintenu longtemps dans l’appartement et que la protection contre le bruit était meilleure avec ce revêtement. Cela ne limite pas la liberté du propriétaire dans l’aménagement futur de son usage exclusif. Il n’y a pas de droit général au maintien d’une protection contre le bruit d’impact existante, mais seulement un droit à ce que le bruit d’impact reste dans les limites des exigences minimales en matière de protection acoustique.
(BGH, arrêt du 1.6.2012, V ZR 195/11)
Source : rédaction en ligne Haufe 09.07.12
La protection acoustique requise dans une copropriété est généralement déterminée par les valeurs de protection qui étaient en vigueur lors de la construction du bâtiment. Il n’existe aucun droit général à ce qu’une protection contre les bruits d’impact, déjà existante et dépassant les exigences minimales, soit maintenue.
Contexte
Deux copropriétaires se disputent sur le niveau de protection contre les bruits d’impact que le propriétaire de l’appartement situé à l’étage supérieur doit garantir.
Le bâtiment a été construit en 1966. Lorsque le propriétaire de l’appartement au premier étage a acquis son logement, l’appartement situé au deuxième étage au-dessus était recouvert de moquette dans le salon et le couloir. Après le départ du locataire, le nouveau locataire a remplacé la moquette du salon par du stratifié et celle du couloir par du carrelage. Le nouveau revêtement a été posé sur un tapis isolant phonique placé sur le parquet d’origine. Dans les autres pièces, le revêtement en carrelage est resté inchangé.
Les propriétaires de l’appartement du dessous se plaignent que depuis la suppression de la moquette, ils subissent dans leur logement des nuisances sonores inacceptables dues aux bruits d’impact et aériens. Ils demandent que le propriétaire de l’appartement du dessus installe une protection contre les bruits d’impact améliorée.
Décision
Le propriétaire de l’appartement du dessus ne peut pas exiger une protection acoustique améliorée.
La référence pour les obligations réciproques des copropriétaires en matière de protection acoustique est l’article 14 n° 1 de la loi sur la copropriété (WEG). Selon cet article, chaque copropriétaire est tenu d’utiliser les parties du bâtiment qui appartiennent à son usage exclusif, y compris le revêtement de sol, de manière à ne pas causer aux autres copropriétaires un désavantage dépassant la mesure inévitable dans le cadre d’une cohabitation ordonnée. Le copropriétaire doit également répondre des activités de son locataire.
Pour l’évaluation, la norme DIN 4109 doit être prise en compte ici. Bien que cette norme ne fixe que des exigences minimales – par ailleurs juridiquement non contraignantes – pour éviter des nuisances inacceptables concernant la protection contre le bruit dans le bâtiment, la DIN 4109 revêt néanmoins une importance considérable lorsqu’il s’agit de déterminer les perturbations que les copropriétaires doivent tolérer en termes de bruits aériens et d’impact.
La date de construction est déterminante
La version de 1962 de la norme DIN 4109 est ici décisive, car la protection acoustique que le propriétaire doit assurer est en principe conforme aux valeurs de protection en vigueur au moment de la construction du bâtiment. Les modifications ultérieures des valeurs, telles que celles apportées par la révision de la DIN 4109 en 1989, n’ont pas d’effet sur les relations entre copropriétaires. En effet, sinon un copropriétaire devrait améliorer la protection acoustique existante par des mesures ultérieures à chaque fois que le niveau de protection est relevé, afin d'éviter d’éventuelles revendications des autres copropriétaires. Une telle obligation n’est cependant pas prévue par la loi.
La rénovation ne donne pas droit à une meilleure protection contre le bruit
Le fait que la locataire ait remplacé le revêtement de sol existant par un autre ne justifie pas de prendre en compte la version de la DIN 4109 applicable au moment de la réalisation des travaux. Le remplacement du revêtement concerne exclusivement l’aménagement de l’appartement. Il n’y a pas d’impact durable sur la structure du bâtiment dès lors que, comme ici, le chape et la dalle d’étage situées sous le revêtement ne sont pas modifiées. Dans ce cas, les exigences en matière de protection acoustique restent inchangées. Une attente des autres copropriétaires selon laquelle les nouvelles valeurs de protection acoustique doivent être respectées en raison des travaux de rénovation n’est pas fondée – contrairement à une modification structurelle du bâtiment – par des circonstances extérieures suffisantes.
Le fait qu’un tapis ait été posé auparavant dans l’appartement du dessus n’a pas d’importance pour la protection contre les bruits. Toutefois, un niveau de protection supérieur à celui fixé par la DIN 4109 peut résulter d’un cas particulier. Cela nécessite que le règlement de copropriété contienne des dispositions sur la protection contre le bruit qui vont au-delà du standard minimal, ou que l’ensemble résidentiel ait reçu une caractéristique particulière en raison de circonstances factuelles, telles que l’aménagement existant lors de la construction ou l’environnement résidentiel.
Ce n’est pas le cas ici. Le tapis a été posé uniquement après la construction du bâtiment. Les propriétaires de l’appartement du dessous n’ont d’ailleurs pas droit au maintien de la situation phonique ainsi créée, car l’équipement est finalement dû au hasard, le propriétaire étant libre de choisir son revêtement de sol.
Cela vaut même si le revêtement a été maintenu longtemps dans l’appartement et que la protection contre le bruit était meilleure avec ce revêtement. Cela ne limite pas la liberté du propriétaire dans l’aménagement futur de son usage exclusif. Il n’y a pas de droit général au maintien d’une protection contre le bruit d’impact existante, mais seulement un droit à ce que le bruit d’impact reste dans les limites des exigences minimales en matière de protection acoustique.
(BGH, arrêt du 1.6.2012, V ZR 195/11)
Source : rédaction en ligne Haufe 09.07.12