Évaluation d'une maison individuelle construite en 1982 avec un plan d'étage douteux

Salut à tous,
je songe à acheter une maison individuelle, pas encore visitée.
Scout ID 126812574 / Le plan peut également être consulté sans inscription via le lien avec la vue à 360° (de préférence ouvrir dans une nouvelle fenêtre par clic droit).

BJ82
Selon les informations de l’agent immobilier, 170 m² de surface habitable y compris l’appartement annexe.
Construit en briques de 30 cm, je crois que la cave est en béton et accessible à l’avant côté vallée, à l’arrière on sort de plain-pied du demi-étage surélevé (je l’appelle rez-de-chaussée).
Malheureusement, seulement un plafond en poutres en bois entre le rez-de-chaussée et le grenier. Le plafond de la cave est en béton.

Les pièces sont presque toutes réparties au rez-de-chaussée, en plus il y a un studio sous les combles (pignon très haut, vraiment bien exploitable). Le reste de l’étage (donc dans la partie basse du plan) comprend une loggia (encoche dans le toit habillée de panneaux en bois) et un grenier sans hauteur debout avec des panneaux solaires sur le toit.

J’ai calculé approximativement les superficies des pièces à partir du plan :
Rez-de-chaussée :
Salon 31,5
Bureau 12,8
Salon grands-parents 20,8
Chambre parents 16,32
Chambre enfants 13,75

Étage :
Bureau 31,5 m²
Loggia
Grenier

Cave :
Pièces pour chauffage fioul, piscine, garage dans la maison.
Je ne connais l’appartement annexe (loué) que par le plan, il fait probablement environ 30 m² de surface habitable + salle de bains et coin cuisine.

Espaces extérieurs :
Grande terrasse, désert de béton.
Le jardin se limite à des haies sur deux côtés, autrement surtout pelouse et beaucoup de dalles en béton lavé pour l’allée menant à l’entrée latérale et à l’appartement annexe.
La surface comprend beaucoup de jardin avant et d’allée, l’arrière paraît spacieux grâce à la vue partiellement dégagée sur les jardins voisins, mais comparé au terrain ce n’est pas grand.

Comment évalueriez-vous le prix ? (600k€, apparemment peu négociable). J’estime que les travaux de rénovation seront assez importants. Au rez-de-chaussée, le salon, la cuisine, le couloir et le bureau sont en grande partie sans enduit. On voit donc les pierres peintes en blanc. Il n’y a pas de WC pour invités, 2 salles de bains d’origine.

Le chauffage a environ 25 ans (Viessmann chauffage au fioul), donc il va falloir le remplacer bientôt.
L’appartement annexe a été rénové, donc selon l’agent il est en meilleur état par rapport au reste.
Il y a une offre d’environ 200k-250k € pour les modernisations (remplacement du chauffage, des revêtements de sol, enduisage des murs et plafonds, remplacement de toutes les fenêtres, ouverture de mur pour la cuisine, y compris quelques améliorations dans la cave comme ouverture pour le stockage de fioul, rénovation des carrelages, réparation des enduits) mais ce montant est encore un peu au-dessus de mon budget.
Des éléments comme les aménagements extérieurs et l’isolation ne sont pas encore pris en compte, mais ce n’est pas non plus primordial pour moi.

Je peux consacrer environ 170k€ à la rénovation (sans encore tenir compte des aides).
Je souhaite aussi apporter du travail personnel, je ne suis pas manchot, mais je préfère pour l’instant laisser cela de côté au niveau prix.

Ce que j’aime dans cette maison, c’est surtout l’emplacement et la structure apparemment solide. La cave est actuellement négligée/un peu délabrée, à part la piscine il y a des tuyaux de chauffage, d’évacuation et autres suspendus au plafond ou fixés au mur dans chaque pièce, dans le couloir se trouve un ballon d’eau chaude à hauteur d’homme. Pas très esthétique pour le moment, mais il y a beaucoup de potentiel si on investit beaucoup d’argent un jour.

Ce qui me déplaît, ce sont les excès de béton sur la terrasse et dans l’allée ainsi que l’abondance de MAJUSCULES dans l’annonce immobilière.
Avec la faible pente du toit, ça fait plutôt brutal, comme une construction typique des années 70.

J’ai d’abord des questions très générales, plus précises apparaîtront après une visite.
Comment évaluez-vous le plan pour une famille avec deux jeunes enfants ? Est-ce bien utilisable ou est-ce que je me fais des illusions ?
Le prix d’achat est-il trop élevé ? Est-il rentable d’engager un expert compte tenu de mon budget pour les rénovations ?
Sur quoi devrais-je particulièrement veiller lors de la visite ?

Comment évalueriez-vous le prix ? (600k€, apparemment peu de marge de négociation).

Du prix d’achat, je déduirais d’abord la valeur du terrain pour une première estimation, ensuite on peut mieux évaluer la maison.
Quelle est la valeur locative foncière là-bas ?

Est-ce que ça vaut la peine d’engager un expert avec mon budget pour les rénovations ?

Ton budget de rénovation n’est pas petit, mais si, par exemple, la toiture a des défauts graves, ça va devenir compliqué. Tu ne prévois pas une rénovation complète, je pense. Je prendrais un expert. La première visite cependant sans, jusqu’à ce que tu sois sûr de vouloir la maison. Pour l’instant, on dirait que ton avis sur le bien hésite encore.

Comment évaluez-vous le plan pour une famille avec deux jeunes enfants ? Est-ce bien utilisable, ou est-ce que je me fais des illusions ?

Je dirais que le plan convient à une famille de quatre personnes.

-edit-
Je n’ai pas trouvé l’appartement annexe sur le plan. Où est-il ?

Je songe à acheter une maison individuelle, pas encore visitée.
Scout ID 126812574

Cela me plaît déjà beaucoup plus que récemment celle de Hofheim - Idstein est aussi un emplacement formidable. Wiesbaden, Limburg, Francfort tout proches, donc dans le Taunus et pas loin du Rheingau.

BJ82

La salle de bain me fait clairement douter. Les carreaux au sol, je les avais dans mon ancien logement (Bj. 72), et des murs extérieurs de 30 cm étaient déjà rares en 1982. Ce que tu entends par "plan douteux", je ne comprends pas : sauf le garage en enfilade, je ne trouve pas de défaut à ce bien. Je n’aurais pas besoin de ma propre piscine intérieure, mais ce genre de chose est un bon indicateur de l’état d’entretien d’une "villa". Ici, cela ressemble globalement à une maison de bonne famille ni vide ni en mauvais état. Je trouve aussi que le prix n’est pas suspect pour l’emplacement, mais dans une fourchette raisonnable. L’appartement indépendant serait sans doute la forme floue dessinée sous la terrasse ?
Si les photos sont récentes, je dirais : à part un goût un peu daté, un bien impeccable.

Merci pour le retour !

Quelle est la valeur cadastrale du terrain là-bas ?

817m²*280€ = 288.760€
Prix demandé moins valeur du terrain = 308.240€

par exemple, si le toit présente des défauts graves, cela devient compliqué.

Sur les images 3D, on voit de grandes taches d’eau (plutôt plusieurs mètres que des décimètres de diamètre) sur le revêtement de sol dans le grenier, surtout sous les fenêtres, mais apparemment le toit est étanche. Je trouve cela crédible, car sous le plafond en bois à poutres se trouve la chambre. S’il y avait encore une fuite, ça devrait perler là un jour. (Ventilation forcée présente)
Le grenier est entièrement revêtu de bois, comment peut-on évaluer l’état ?

Tu ne prévois pas une rénovation complète, je suppose.

Oui, en tout cas moins. Ce sont principalement des embellissements + chauffage + fenêtres. Mais cela a-t-il un sens de refaire les murs si dessous il y a des conduites de 40 ans ?

Pour l’instant, on dirait que ton avis sur l’objet fluctue encore.

C’est vrai, c’est pourquoi d’autres avis sont bienvenus. D’une part, j’essaie d’évaluer rationnellement si le prix et le budget de rénovation suffisent pour rendre le tout agréable, et là je veux être aussi impitoyable avec moi-même qu’ouvert envers le forum. ;)
L’autre chose est que je trouve certains aspects du bâtiment vraiment laids. La pente du toit, le grand toit ondulé transparent sur la terrasse, le béton apparent sur la terrasse dans toutes les directions, les dalles et escaliers en béton lavé, l’allée immense pavée (en béton), les murs de soutènement en béton non enduit...
Ce qui m’attire avant tout est le bon emplacement et la belle vue.

Je n’ai pas pu trouver le logement annexe dans le plan. Où est-il ?

Dans le plan en bas à gauche, probablement anciennement une pièce annexe de la piscine.

[LQUOTE="pfaubusch, post: 491248, member: 51608"]
L’autre chose, c’est que je trouve certains aspects du bâtiment vraiment laids. La pente du toit, l’immense toit transparent en forme d’ondulation au-dessus de la terrasse, le béton apparent sur la terrasse dans toutes les directions, les dalles et escaliers en béton lavé, l’allée immense pavée en béton, les murs de soutènement en béton non enduit...
[/LQUOTE]
À part la pente du toit, ce sont des points qui peuvent être corrigés avec très peu d’argent. Pour moi, cela interviendrait en dernier lieu.

À mon avis, une maison raisonnable à première vue et à un prix raisonnable. Ceux qui ont ou avaient l’argent pour pouvoir s’offrir une piscine ont aussi payé une qualité de construction raisonnable.
Très bien utilisable pour 4 personnes.

P.S. Les pierres simplement peintes, c’est-à-dire les murs non enduits, étaient autrefois vraiment modernes et on payait beaucoup d’argent pour cela. On peut en faire quelque chose sans devoir tout enduire directement.

La salle de bain me fait vraiment douter. Les carreaux de sol, je les avais dans mon ancien appartement (construit en 72), et des murs extérieurs de 30 cm étaient déjà rares en 1982.

J'ai aussi des doutes ! C’est pourquoi j'ai écrit au début que cela ressemble aux années 70, surtout tout ce béton.

Ce que tu veux dire par "plan douteux", je ne comprends pas : à part le garage en enfilade, je ne vois pas le moindre point négatif dans cet objet.

En résumé :
Je n’ai jamais vécu dans un bungalow, j’ai des hésitations à vivre sur un seul niveau. Sinon, l’entrée est beaucoup trop grande, le salon un peu petit en comparaison, je trouve étrange que la chambre ait une fenêtre donnant sur la terrasse, la cuisine est difficile à meubler car il y a une porte donnant sur le jardin vers une deuxième terrasse, mais ensuite il y a trop peu de place pour poser les chaussures quand on va dans le jardin. Ouvrir le mur entre cuisine et salon ne facilite pas non plus la disposition des meubles.

Certes, tout cela n’est pas si dramatique, mais ça me préoccupe.