Entrée dans le projet "Nouvelle Construction"

Bonjour à tous,

Ceci est mon premier message et je voudrais donc me présenter brièvement/nous présenter brièvement.
Nous sommes une famille de 4 personnes (33, 30, 5, 1) et habitons actuellement un appartement de 95 m² avec 4 pièces (avec un jardin privé de 100 m²) à Cologne.

Notre appartement nous suffit en termes de taille, mais désormais, avec notre deuxième enfant, l’espace commence à manquer en ce qui concerne les pièces, car j’ai besoin d’un bureau à domicile. Avec quatre pièces, ce n’est pas possible.
Par ailleurs, nous souhaitons avoir notre propre logement. Le sujet « Neubau » n’a jamais été envisagé jusqu’à présent, car tout notre entourage (famille/amis/voisins/collègues) s’est toujours concentré sur l’immobilier ancien et aussi certains préjugés (trop long, trop risqué, trop cher, trop compliqué, etc.) nous ont également incités à chercher spécifiquement des biens existants.
C’est pourquoi nous avons cherché une maison (maison en rangée, maison jumelée, etc.) pendant environ un an.
Nous avons rapidement constaté que même dans les quartiers les plus abordables de Cologne, une maison qui nous convient coûte au minimum 400 000 euros, plutôt 500 000 euros. En ajoutant les frais annexes du prix d’achat + les coûts de rénovation, on arrive à environ 700 000 euros, ce qui dépasse largement notre budget.

De plus, les frais annexes élevés à l’achat (environ ~50k) me dérangent beaucoup. D’une part, c’est la somme que les banques veulent voir comme fonds propres, d’autre part, je ne souhaite pas vraiment les donner à la plupart des agents immobiliers, car à mes yeux, ils ne méritent pas cet argent, ils le réclament simplement.

Ces dernières semaines, j’ai eu par hasard une conversation avec quelqu’un qui a fait construire récemment avec un fournisseur de maisons préfabriquées (Allkauf Haus), ce qui a déclenché l’intérêt. Cette connaissance avait une expérience positive et m’a suggéré de me renseigner également. J’étais sceptique, car je ne me sentais pas particulièrement attiré par les maisons préfabriquées « en bois » (ossature bois). Toutefois, leurs prix relativement bas ont éveillé notre intérêt. Nous avons pensé que c’était peut-être notre chance pour réaliser notre maison de rêve (abordable).

Effectivement, nous avons visité le parc de maisons préfabriquées à Frechen près de Cologne pour nous immerger concrètement dans le sujet maison préfabriquée. Il y avait vraiment de très belles maisons, mais lorsque nous avons demandé les prix, la fourchette allait de 2 000 à 3 500 euros/m², ce qui a fortement tempéré notre enthousiasme initial. À ces prix-là, on pourrait aussi construire de manière traditionnelle en béton, sans tous les préjugés envers les maisons préfabriquées, la construction bois, etc.
La dernière maison de la visite était aussi une maison Allkauf. Nous avons donc donné une chance aux vendeurs de nous convaincre et je dois avouer qu’ils font très bien leur travail. Le vendeur avait spontanément du temps et nous a conseillés pendant environ deux heures et – comme prévu – tout paraissait tellement génial, simple et sans complication. Il suffisait de signer rapidement pour garantir certains bonus, etc.
Bien sûr, nous n’avions pas encore de terrain, mais nous aurions déjà dû signer. Allkauf Haus pourrait nous aider à la recherche et si on ne trouvait rien de convenable, on pourrait annuler le contrat sans problème. Je ne comprends toujours pas, là comme maintenant, pourquoi on devrait s’engager contractuellement envers un fournisseur et une maison préfabriquée sans terrain et donc sans plan de construction concret. Les avantages significatifs d’une telle démarche me paraissent exclusivement du côté du vendeur.

Néanmoins, je dois admettre qu’Allkauf Haus est très abordable en comparaison avec les autres fournisseurs du parc, du moins à première vue. Bien sûr, il doit y avoir une raison, mais la question est alors de savoir si les « inconvénients » présumés seraient pertinents pour nous ou pas...

Voici maintenant quelques détails :
La maison prévue est une maison individuelle KfW40 Allkauf sans sous-sol avec un appartement indépendant à l’étage, donc double subvention KfW. Le terrain non acquis est estimé à 150 000 euros (à moins de 40 km de Cologne). La maison individuelle avec appartement indépendant à l’étage doit avoir environ 200 m² de surface habitable et coûter environ 225 000 euros sans aménagement intérieur, mais incluant les matériaux. L’aménagement intérieur a été délibérément exclu car nous voulons apporter beaucoup de travaux en auto-construction et avons aussi de nombreux amis et artisans disponibles :

Terrain : 150k
Frais annexes terrain : 13k
Frais annexes construction : 80k (ex. dalle, terrassements, raccordements, etc.)
Maison Allkauf Gen. 4 incluant matériaux intérieur : 225k
Main d’oeuvre pour cloison sèche + tous corps de métier : 30k
Aménagements extérieurs : 30k
TOTAL : env. 530k, déduction faite des subventions env. 475k.

Si je ne considère que la maison, cela revient à un peu plus de 1800 €/m² sans subventions, ce qui semble bon marché mais pas déraisonnable. Avec la subvention, ce sont même seulement 1560 €/m², ce qui paraît très bien en premier lieu.
Par rapport à un bien ancien, nous voyons les avantages suivants :

- Neuf (neuf est neuf...) avec beaucoup moins de besoins de réparation
- Efficacité énergétique
- Planification du plan d’étage
- Construction, esthétique et technologie modernes
- Subventions & frais annexes d’achat moindres
- Surface habitable plus grande

Inconvénient : situation hors de Cologne

Veuillez excuser mes questions de débutant, mais je voulais d’abord vous exposer notre motivation et notre façon de penser, pour ensuite, entre autres, entamer les prochaines étapes avec vos conseils.

Situation financière :
- 4 600 euros de revenu (un seul revenu pour l’instant) plus 2 allocations familiales enfants
- 15k d’apport personnel (oui, très peu ; bien investi autrement)
- Budget : 530 k euros TOUT INCLUS

À l’avance, ce que nous NE FERONS PAS :
- Signer rapidement un contrat avec Allkauf Haus sans avoir d’abord un terrain et sans avoir comparé les prix avec d’autres fournisseurs de maisons préfabriquées et des entrepreneurs régionaux !

Ce que nous projetons :
- Nous informer sur les fournisseurs de maisons préfabriquées correspondant à nos critères et comparer les offres
- Demander et comparer des offres pour une construction massive

Ce qui nous dérange actuellement dans notre appartement :
- Salon de 6,10 m x 3,78 m trop étroit et sombre (rez-de-chaussée, environ construit serré, 2 fenêtres, exposition SE)
- Pas de local à linge
- Pas de bureau

Ce que nous souhaitons :
- Maison individuelle spacieuse et indépendante avec appartement indépendant
- Grand séjour/salle à manger (env. 45-50 m²) plus cuisine
- Pièces lumineuses (fenêtres du sol au plafond, exposition SW du séjour et du jardin)
- Grande entrée / hall d’accueil avec mezzanine (plafond ouvert)
- Chambre, 2 chambres d’enfants, local à linge, dressing, bureau, chambre d’amis (possibilité de combiner)
- 2 garages
- Minimum 200 m² de jardin

Nos questions :
1. Quelles sont les expériences générales avec Allkauf Haus (notamment sérieux) ?
2. Quelle est la différence avec Massa Haus (Okal Haus, Allkauf Haus et Massa Haus sont quasiment liés) ?
3. Selon la réponse à 2) : Est-ce que choisir Massa Haus a plus de sens si on veut faire tout l’aménagement intérieur soi-même ?
4. Pouvez-vous confirmer qu’Allkauf Haus et Massa Haus sont les fournisseurs de maisons préfabriquées les moins chères sur le marché ?
5. Pourrions-nous réaliser une construction neuve en béton avec le même budget ?
6. Si oui à 5) : Cela s’applique-t-il aussi à la construction d’une maison KfW40 pour bénéficier des subventions et pour 200 m² de surface habitable ?
7. Peut-on réaliser les souhaits d’espaces mentionnés avec seulement 150 m² de surface habitable ?
8. Êtes-vous d’accord avec les arguments en faveur de la préférence pour une construction neuve ?
9. Selon vous, le budget/revenu est-il suffisant pour réaliser nos souhaits ?

Un grand merci à tous !!!

Cordialement
silverminer

Personne, vraiment personne, ne fait de cadeaux dans le secteur de la construction ni ne cherche à accéder au paradis en tant que constructeur de maisons communautaires grâce à de bonnes actions, ils ne font pas partie de l'Armée du Salut. Une maison à finir soi-même a par principe toujours un prix apparemment plus avantageux, elle s'adresse cependant aussi au groupe cible « bricoleur polyvalent avec beaux-frères polonais », c’est-à-dire que le bricoleur moyen (et moyennement doté en temps libre) ne peut pas faire autrement que d’acheter des prestations supplémentaires souvent sous-estimées, jusqu’à ce qu’en solde la différence de prix avec une maison « clé en main » de départ ne soit plus rien.
Le modèle « maison à finir » est simplement moins systématiquement proposé par les constructeurs de maisons « en dur », mais en principe un « gros œuvre plus » est aussi possible là-bas et se déroule de la même manière.
KfW40 ou autres dépassements de normes sont un produit pour des maîtres d’ouvrage qui se perçoivent comme devant appartenir à l’avant-garde écologique et durable et qui au mieux rentabilisent cela s’ils ont un bon revenu. Oublie le rêve d’une meilleure conscience écologique même pour Monsieur et Madame Tout-le-Monde, qui se paierait quasiment tout seul. Il en va de même pour le démarrage d’une carrière comme petit bailleur, alias propriétaire d’un appartement annexe : cela ne « rapporte » pas non plus pour les revenus moyens, être bailleur dans une unité de logement unique est au mieux un hobby autofinancé (et non, ce n’est pas non plus une retraite, c’est du baratin d’experts financiers stupide). Cela ne rapporte rien d’autre que plus de commission pour ton courtier en financement. Avec les besoins et conditions décrits, je te vois dans une maison moyenne sans appartement annexe, c’est-à-dire regarde-toi dans les discussions où d’autres MeiermüllerSchulze parlent de leurs maisons familiales de 140 à 160 m².

Si un vendeur veut faire signer un contrat de construction sans terrain concret, visité et sécurisé devant notaire au plus tard en même temps... Que penses-tu toi-même, est-ce sérieux ?

Les gens, je pensais que l’arnaque du petit-fils était osée. Mais ici, c’est tout à fait légal. On ne fait pas semblant d’être le petit-fils disparu, mais d’avoir le lopin de terre rêvé. Sauf que personne ne peut le voir.

Bonjour,

c'est encore typique de la pêche aux pigeons. Le terrain n'est pas là et c'est la coquille qui est vendue. La coquille ne s'enfuira pas. C'est comme si quelqu'un vous vendait une voiture sans pneus. Et à un moment donné, il y a des pneus qui conviennent à une Fiat mais pas à votre Opel.

De plus, je vois que le revenu ne correspond pas au volume, ni à la maison Allkauf. D'autant plus que vous aurez aussi des frais de déplacement plus élevés plus vous vous éloignerez.

... KfW40 ou autres dépassements de normes sont un produit pour les maîtres d’ouvrage ayant la perception d’eux-mêmes de devoir appartenir à l’avant-garde écobio-durable et qui, au mieux, sont rentables pour les mieux rémunérés engagés. Oublie le rêve d’une meilleure conscience aussi pour l’Otto moyen, qui se paie pratiquement tout seul. ...

Je dois te contredire « fortement ». Je ne peux malheureusement pas encore présenter de chiffres complets, mais d’après les chiffres actuels et « à l’instinct », je dirais que le surcoût pour KfW40(+) est inférieur ! au montant de la subvention. Surtout avec un logement annexe si, pour environ 200 m², il y a 2 x 25 %. Cependant, je ne connais pas les conditions cadres pour le logement annexe, si l’on souhaite par exemple l’utiliser soi-même comme bureau (et ne construit le logement annexe que pour obtenir plus de subvention). Cela dépend aussi sûrement de la manière dont on construirait autrement. Construction standard selon l’ordonnance sur les économies d’énergie et tout pas cher pas cher ou déjà un peu plus « haut de gamme » ?

Cela dépend principalement des prix dans la région. Si la structure des prix est avantageuse, le supplément est peut-être inférieur à la subvention, s'il est élevé, la situation est différente.