Hauteur de référence du plan d'aménagement, problème de compréhension

Bonjour à tous,

nous avons un terrain en vue qui nous plaît beaucoup.
Cependant, ce terrain présente un dénivelé - disons - un peu compliqué. Un plan de situation correspondant avec points de hauteur est joint.

Le plan d’aménagement fixe la hauteur maximale de l’avant-toit, la hauteur de faîtage et le niveau fini du sol du rez-de-chaussée.
Comment faut-il comprendre le point de référence ? Est-ce vraiment le point de hauteur moyen à l’intérieur de la zone constructible, c’est-à-dire environ 290,09 m ? Peut-on interpréter cela autrement ?

Voici le texte littéral :
4.1 Hauteur des constructions
La hauteur des constructions est limitée comme suit :
Une construction à deux niveaux est autorisée pour les toits en tente et les toits en appentis. La hauteur de faîtage est limitée à max. 9,0 m et la hauteur d’avant-toit à max. 5,5 m pour le toit en tente. Pour le toit en appentis, la hauteur de faîtage est limitée à max. 8,5 m et la hauteur d’avant-toit à max. 5 m au-dessus du point de référence.
Les toits à deux pans sont limités à un niveau. Ici, une hauteur de faîtage max. 8,5 m et une hauteur d’avant-toit max. 5 m sont autorisées.
Pour les groupes de maisons, la hauteur de faîtage est limitée à max. 8,5 m et la hauteur d’avant-toit à max. 5 m.
Dans les zones constructibles, des hauteurs d'avant-toit plus élevées peuvent être autorisées lorsqu’elles apparaissent dans une façade d'immeuble structurée par des retraits, à hauteur des retraits. Leur longueur est limitée à un tiers max. de la façade concernée.
La hauteur maximale du sol fini du rez-de-chaussée (niveau fini du sol du rez-de-chaussée) est valide uniquement dans une fourchette comprise entre 0,20 m et 0,50 m au-dessus du point de référence.
Le point de référence pour la détermination des hauteurs fixées est le centre de la surface constructible du terrain, rapporté à la topographie naturelle.

Comme la différence de hauteur par rapport au terrain voisin à gauche ainsi que la différence de hauteur par rapport à la rue me semblent trop importantes, nous envisageons un remblai. De gauche à droite, j’imagine ensuite une sorte de terrassage, voir document coupe de terrain (il s’agit de G2, à gauche avant, à droite après). Cela ne prend pas en compte la pente depuis la rue.

Un tel remblai serait-il possible ?
Si ce n’est pas possible selon le plan d’aménagement, pourrait-on en être exonéré pour ce terrain concret ? Quelle serait la procédure ? (Idéalement, j’aimerais avoir une confirmation correspondante avant l’achat). Ce genre de décision relève-t-il uniquement du service d’urbanisme ou les riverains ont-ils un droit de regard ? Un avocat habite en face, pour qui la vue est très importante et qui préférerait certainement un bâtiment de plain-pied...

Un grand merci d’avance et meilleures salutations

Comme point de référence pour la détermination des hauteurs fixées, le centre de la surface constructible du terrain par parcelle est pris par rapport au terrain naturel.

Comment faut-il comprendre ce point de référence ? Est-ce vraiment le point le plus haut au niveau de la zone de construction, c’est-à-dire environ 290,09 m ? Peut-on l’interpréter autrement ?

Exact. Même si cela est inhabituel, ici il est question du centre. Il serait plus courant de prendre la moyenne, c’est-à-dire la hauteur arithmétique moyenne des environ un quinzaine de points de mesure situés dans la zone de construction. On prend souvent aussi la hauteur de la rue devant le milieu de la façade du bâtiment, mais ici il est clairement question de ce centre.

Merci, je le craignais...

Comment cela se passe-t-il alors avec nos plans de remblayage ? Je suppose que ce n'est pas possible sans plus, n'est-ce pas ?
Des dérogations sont-elles possibles ou accordées en pratique ? Dans ce genre de cas, les voisins sont-ils consultés, ont-ils un droit de veto ou le service d'urbanisme a-t-il carte blanche dans une certaine mesure ?

Les modélisations de terrain sont parfois également limitées dans les plans d'aménagement, par exemple (aussi) avec la liaison de la hauteur du sol à un point de référence topographique. L'idée de mettre le terrain dans l'eau me semble absurde. Il me paraît plus raisonnable de donner au terrain une pente uniformément aménagée, donc simplement de lisser le champ de chaume. Les terrasses de riz sont une absurdité, une pente est une pente.

Dans ce cas, le plan d'urbanisme ne mentionne malheureusement rien à ce sujet.
Si tu entends par [Stoppelacker] la forte pente à gauche, je souhaiterais y positionner le garage et construire la maison le plus près possible.

Cependant, la différence de hauteur d'environ 2 m me dérange, car elle bloque beaucoup de soleil couchant. C’est pourquoi, indépendamment de la façon dont le terrain sera finalement aménagé, je souhaiterais réduire ou au moins ajuster cette différence. Et si cet ajustement est fait, j’aurai des problèmes avec le plan d’urbanisme et la hauteur maximale du bord supérieur du plancher fini du rez-de-chaussée, n’est-ce pas ?
Donc ma question reste : à quel point cela est-il strictement appliqué en pratique et comment se déroule généralement la procédure lorsqu’on dévie du plan d’urbanisme ? Quel est le droit de regard des voisins et quelle liberté a le service d’urbanisme ?

Btw :
Il s’agit ici d’un scénario worst-case possible.
Bien sûr, j’essaierais d’impliquer tous les voisins. Dans le meilleur des cas, j’ai du mal à imaginer que le service d’urbanisme mette des bâtons dans les roues. Mais si le terrain est déjà acheté et qu’un voisin fait obstacle, je voudrais connaître la procédure.

Cordialement

Si tu par "Stoppelacker" tu veux dire la forte pente à gauche,

Non, je parle aussi, indépendamment de cette chaîne de collines, du changement assez rugueux de bosses et de cratères dans le profil en hauteur du terrain. On peut l’aplanir, et selon moi, pas grand-chose de plus.

j’aimerais bien minimiser voire au moins ajuster cette différence, indépendamment de la façon dont le terrain sera finalement aménagé.

Tu peux border ton terrain de murs de soutènement, mais ce ne sera pas plus joli pour autant. Cela reste un terrain en pente.

Et si cet ajustement est fait, je risque des problèmes avec le plan d'urbanisme et la hauteur maximale de la surface finie du sol du rez-de-chaussée, n’est-ce pas ?

C’est exact, et c’est bien ainsi. Autrefois, les plans d’urbanisme visaient seulement à contenir des monstruosités architecturales, aujourd’hui malheureusement aussi à protéger le paysage. Si tu n’aimes pas les terrains en pente, cherche ailleurs. Piétiner furieusement sur la pente ne sert à rien.