Financement de construction construction de maison & pénalité de remboursement anticipé

Bonjour à tous,

je me trouve actuellement malheureusement dans un petit « dilemme » :
Nous avons acheté un appartement en copropriété en 2007 (entièrement financé, taux fixe pour 10 ans). En raison d’une extension familiale, de la situation avantageuse des taux d’intérêt et de la chance d’avoir un terrain idéal pour nous, nous avons décidé l’année dernière de réaliser notre rêve d’une maison individuelle. Heureusement, un acheteur s’est trouvé avant le début des travaux pour notre petit appartement en copropriété. Après des premières discussions de financement avec notre banque principale, est apparu le mot insupportable « [Vorfälligkeitsentschädigung] » pour l’ancien appartement.

Après avoir passé en revue toutes les banques « à l’ouest de Bagdad » et réalisé de nombreux comparatifs de taux, nous avons de nouveau cherché à avoir une discussion avec notre banque principale pour trouver une solution partenariale. J’avais déjà dit à l’époque que je pouvais tout à fait m’imaginer rester à la banque principale (qui ne propose pas les meilleurs taux), si l’on pouvait s’entendre sur cette [Vorfälligkeitsentschädigung]. C’était envisagé… mais malheureusement pas de façon satisfaisante sur le plan financier. Maintenant le passé me rattrape doucement, car nous sommes sur le point de déménager dans notre nouvelle maison.

Le fait est qu’une restructuration de crédit ne se serait pas avérée rentable et je me trouve maintenant face au « dilemme » de cette [VFE]. Avez-vous un bon conseil pour moi, comment je peux maintenant entamer la négociation ? Quelles possibilités d’argumentation ai-je ? Un bon argument selon moi est que le montant du nouveau crédit est désormais trois fois plus élevé que le précédent. Une banque ou une caisse d’épargne devrait donc pouvoir apprécier cela, non ? Après tout, j’ai décidé de laisser plus d’argent à la banque principale et pas à la concurrence. Dans le pire des cas, la banque principale aurait reçu de moi la [Vorfälligkeitsentschädigung], mais n’aurait pas obtenu de contrat suivi.

Est-il par exemple possible de s’entendre sur une réduction, c’est-à-dire une renonciation de la banque à 20%, 50% de la [Vorfälligkeitsentschädigung] ? Existe-t-il une règle empirique quant à ce que les banques sont prêtes à « sacrifier » ? Avez-vous vous-même éventuellement fait des expériences positives à ce sujet ?

Je vous serais vraiment très reconnaissant pour un bon conseil ou pour d’autres aides argumentaires.

Je vous remercie d’avance pour votre retour.

Cordialement,
Hansi

Salut Hansi,

le "tu" est ici la forme d'adresse habituelle. Bienvenue ici.

Ai-je bien compris que tu as conclu le nouveau financement auprès de ta banque principale sans régler définitivement (=par écrit) la question de l'indemnité pour remboursement anticipé du crédit ancien ? Alors il pourrait être difficile maintenant de régler cela rétroactivement. La banque aura probablement toutes les cartes (=dispositions contractuelles) en main.

Pourquoi devrait-elle encore négocier avec toi à propos de ce sujet ? Parce que le remboursement concret de l'ancien contrat est maintenant imminent alors qu'il n'avait été que annoncé jusqu'à présent ?

Le nouveau financement est-il lié d'une manière ou d'une autre à l'ancien financement ? Donc, l'approbation du nouveau crédit est-elle conditionnée par le remboursement de l'ancien crédit ? Est-il éventuellement rentable/possible pour toi de rembourser normalement l'ancien crédit et, le cas échéant, de faire des remboursements anticipés dans le cadre de l'accord contractuel ? En d'autres termes : quel est le rapport entre l'économie d'intérêts pour la durée restante et l'indemnité pour remboursement anticipé ?

Cordialement

Michael

La VFE aura probablement été calculée en comparant un actif et un passif.

Mais comme tu as contracté un nouveau crédit, une comparaison actif-actif aurait en fait été le bon choix lors de la négociation du VFE.

Mais comme je te comprends, que le nouveau contrat est déjà conclu, tu auras peu de chances dans l'argumentation. Le train semble donc malheureusement déjà passé.

Bien sûr, il faudrait vérifier si le VFE est justifié dans son montant et correctement calculé. Des remboursements anticipés étaient-ils possibles pour ton prêt immobilier ? Leur prise en compte est souvent oubliée lors du calcul des VFE. Jusqu'en 2017, il n'y a pas si longtemps et comme tu parles d'un petit crédit, tu t'en sortiras peut-être avec une égratignure.

Certains employés (supérieurs hiérarchiques) ont aussi parfois le pouvoir de renoncer à une partie du VFE. Cela tourne généralement autour de 10 à 25 %, mais tu as déjà perdu ton atout "nouvelle affaire" même à ce niveau.

On aurait pu effectuer un échange immobilier (je ne trouve pas le terme technique). Avantage : pas de VFE. Inconvénient : tu aurais eu pour quelques années jusqu'à l'échéance l'ancien crédit et un nouveau crédit ou un complément à partir de maintenant. Mais cela aurait dû être clarifié au préalable (avant la vente). J'avais aussi prévu cela - mais finalement j'ai quand même payé la VFE (de 9000 :(... la mienne courait depuis seulement 3 ans sur 10).

Si tu veux en venir là, je vérifierais juridiquement un conseil erroné. La banque aurait dû, à mon avis, te proposer un échange de garanties.

Juste pour pouvoir avancer un argument lors des négociations....

Si tu veux en venir là, je vérifierais juridiquement s’il n’y a pas eu un conseil erroné. À mon avis, la banque aurait dû te proposer un échange de garanties.

Juste pour pouvoir avancer un argument lors des négociations....

Malheureusement, l’échange de garanties ne sert à rien. En contrepartie, tu dois payer des intérêts nettement plus élevés pour la durée restante du financement. Le surcoût devrait (grossièrement) correspondre au montant de la VE.
Au fait, il n’y a pas d’« obligation ».