Affronter ou mieux vaut rester à l'écart ?

Salut à tous.

Je ne suis pas tout à fait sûr s’il vaut mieux utiliser un fil existant similaire ou si cela gênerait et si je devrais plutôt en créer un nouveau. Si un nouveau fil est incorrect, merci de m’en informer ou de le déplacer. Merci.

Situation actuelle : Nous (mariés, tous deux âgés de 31 ans, actuellement domiciliés à Munich) cherchons depuis un certain temps un changement de cadre de vie. Tout ce qu’il y a de “abordable” dans la grande région de Munich, c’est pour le moins dit, pas vraiment notre truc. Soit c’est totalement délabré, soit trop petit, soit trop loin “à la campagne”, etc.

Donc, je me suis plongé ces dernières semaines dans de nombreux guides “Construire pour les Nuls” et les sites d’annonces de terrains / fournisseurs de maisons.

La question se pose maintenant : construire une maison soi-même ou bien nos attentes de prix sont-elles complètement déconnectées de la réalité et faudrait-il plutôt abandonner ? Et c’est là que j’espère recevoir des conseils utiles de votre part.

Situation actuelle :

* Lui : revenus nets environ 3700 €
* Elle : revenus nets environ 1400 €
* Crédits ou autres : aucun
* Capital propre (pas encore vraiment commencé à “économiser”) : environ 30 000 €
* Revenus exceptionnels : de 2012 à 2015, chaque année une tranche de 10 000 € (nous sommes sûrs de la recevoir grâce à la vente d’un terrain dans notre région d’origine)

Situation souhaitée :

* Achat d’un terrain (environ 400-500 m²) avec un peu d’éloignement de la ville pour environ 100 000 € (+ frais annexes), un terrain correspondant serait envisagé, entièrement viabilisé avec plan d’urbanisme (sous-sol + rez-de-chaussée + 1 étage + combles et toit en pente ou toit à quatre pans)
* Construction (clé en main) d’une maison (environ 120-150 m² de surface habitable + garage attenant, prête à emménager, mais sans prétentions “haut de gamme”) auprès d’un fournisseur avec garantie de prix ferme / promoteur correspondant pour 180 000 - 200 000 € (+ frais annexes). J’ai trouvé des offres correspondantes au moins chez Weberhaus ou Schwörerhaus.

Questions :

Qu’en pensez-vous ?! Je souhaite en fait garder les revenus exceptionnels de 10 000 €/an + les 30 000 € de capital propre en “réserve”, justement pour les frais annexes comme entre autres aussi le double loyer, le notaire, etc. Selon mon calcul, sur la base de ce qui précède, il faudrait environ 300 000 € pour terrain et maison (hors frais annexes) et encore environ 50 000 € pour “divers”. Est-ce que cette estimation pour “divers” est trop basse ? Ou bien ne peut-on pas obtenir une maison correspondante avec ce budget ?

Je serais reconnaissant de tout input / conseil !
Salutations
Andi

Bonjour Andi !

Le revenu semble assez bon dans le cas décrit et pour le volume de construction mentionné. Cependant, lors de l'évaluation des risques par les banques, les situations d'emploi (fonctionnaire, employé en contrat fixe ou temporaire, travailleur indépendant, etc.) sont prises en compte, ce qui influence également le taux d'intérêt.
Une base optimale pour un financement est toujours un taux de fonds propres élevé. Un bon cadre de fonds propres se situe à au moins un tiers de l'investissement total. Un faible taux de fonds propres entraîne un taux d'intérêt plus élevé et limite également la possibilité d'un remboursement élevé.
Un remboursement élevé est la clé d'un financement, il permet de réduire rapidement la dette et de raccourcir la durée. Avec un remboursement élevé, il est possible dans le meilleur des cas de régler le financement en moins de 20 ans. Une durée de prêt de 25 à 35 ans n'est pas recommandée et comporte également des risques plus importants.

Cordialement

Merci pour l'information.

Mis à part le financement (ici je sais sur quoi travailler avant de pouvoir vraiment « me lancer »), est-il même possible de construire une maison d'environ 120-150 m² de surface habitable, avec sous-sol et garage, en grande partie « prête à emménager », pour 200k + environ 50k de frais annexes (tous les coûts y compris) ou est-ce complètement illusoire ?

Merci pour l'info.

En laissant de côté le financement (ici je sais à quoi je dois travailler avant de vraiment pouvoir "commencer"), est-il possible, pour 200k + environ 50k de frais annexes, de construire une maison d'environ 120-150 m² de surface habitable avec sous-sol et garage, en grande partie "prête à emménager" (tous les coûts y afférents déjà inclus), ou est-ce totalement illusoire ?

Je trouve cela trop peu. Toutefois, si l’on peut se contenter de l’« équipement standard » souvent proposé, comme des carreaux de bricolage bon marché, un escalier en bois simple, des volets roulants manuels, du stratifié à 10 EUR/m², etc., ça pourrait suffire.

Compte environ 1.600-1.800 EUR par m² de surface habitable pour un équipement de bonne à supérieure qualité. Je pense qu’avec ton salaire tu as aussi certaines exigences et que tu ne souhaites pas vivre moins bien dans ta propre maison que dans un appartement en location. 1.800 x 150m² = 270.000

Prévoir 50.000 EUR pour les frais annexes de construction est presque un peu trop. Beaucoup ici sur le forum recommandent 20.000-35.000 EUR.

Salut Andi,

avec cela, mes connaissances de la langue bavaroise sont à peu près épuisées :)

* Achat de terrain (environ 400-500m²) avec un peu d’éloignement de la ville pour environ 100 000 € (+ frais annexes), terrain correspondant en vue, entièrement viabilisé avec plan d’aménagement (R-1-1+combles et toit en pente ou toit en croupe)

Le terrain est-il en pente ? Que veut dire toit en pente ?

Cordialement

Merci pour l'info.

J'essaie simplement de m'informer à l'avance et de me prémunir contre d'éventuels risques, d'où par exemple aussi la valeur "élevée" pour les charges annexes ... je ne veux pas avoir à faire des financements complémentaires a posteriori et je prends aussi en compte des choses comme une cuisine ou une 2ème petite voiture pour madame (bon marché bien sûr :-) ).

Nous voulons aussi construire et je suis dans le même cas. Je veux tout planifier à l'avance et tout savoir précisément. Malheureusement, j'ai déjà rencontré plusieurs fois de l'étonnement à ce sujet. Mon architecte, en revanche, s'en réjouit beaucoup.

Il serait bien entendu important pour nous d'avoir un déroulement de la construction le plus rapide possible, car le double financement de l'appartement et du remboursement du crédit peut devenir conséquent entre le début du crédit et l'emménagement.

Peut-on faire des déclarations globales du genre "Pour la taille et le standard souhaités, cela dure x semaines" ... donc selon le type de construction ? Ou est-ce plutôt une affaire pour Nostradamus et consorts ?

La plupart des entrepreneurs généraux offrent une garantie de délai de construction. Avec sous-sol, c'est 7 mois pour moi, sans sous-sol 6 mois. Si le délai de construction est dépassé, l'entrepreneur général doit payer une pénalité contractuelle. Sont exclus les congés de Noël, les périodes pendant lesquelles on ne peut pas construire (météo), etc.

Comme j'ai aussi lu ici, on déconseille majoritairement les "forfaits sans souci" en raison de la dépendance à une seule partie, etc. N'existe-t-il donc pas de prestataires fiables et sérieux pour ce genre de projets ? Je ne pense pas qu'avec notre maigre expérience, nous ayons une chance avec d'autres solutions ;)

Il y a beaucoup d'entreprises sérieuses. J'en ai aussi vu beaucoup de peu sérieuses. Mais on peut les démasquer rapidement. Ce qui était marrant : il y en avait même un qui avait réglé ses litiges avec les maîtres d’ouvrage sur 123recht. C'était sans doute la chose la moins professionnelle que j'ai vue jusqu'à présent. En tant qu'entreprise, il faut déjà avoir de l'argent pour un avocat ;)

Ah, encore une chose ... si je pars maintenant sur 270k comme proposé, est-il possible d'obtenir une aide de l'État d’un quelconque montant (aussi en tenant compte du revenu familial) ou est-ce plutôt improbable voire impossible ?

Il y a les offres de la KfW et en plus plein d'offres régionales. Le mieux est de te renseigner auprès de ta commune ou de ta banque. Il y a notamment des aides pour les jeunes familles, mais il faut que soi-même et le projet de construction remplissent certains critères. Cela varie cependant d'un Land à l'autre.