Offre de financement concrète - combien doit-il rester ?

Bonjour et bon matin à tous,

je suis nouveau ici et j'ai déjà eu pas mal de rendez-vous ces derniers mois avec des banques, des architectes et des administrations. Maintenant, je me dis que je vais demander ici des avis indépendants.
J’espère pouvoir vous fournir toutes les informations nécessaires ici et ne pas faire d’erreurs ou paraître bête… bien sûr, je n'ai jamais acheté de maison auparavant et j’ai malheureusement toujours l’impression de me faire avoir :-(

Nous en sommes déjà assez avancés dans les plans pour acheter une maison à 3 familles. Nous emménagerions nous-mêmes dans l’appartement du rez-de-chaussée, les deux autres appartements resteraient loués (comme ils le sont depuis 20 ans chacun).
La maison date de 1971 et nous coûterait 350 000 euros. Elle a des fenêtres en plastique modernes tout autour et un toit isolé totalement refait il y a 3 ans. Elle est entièrement sous-solée et a 300 m² de surface habitable (2x 110 + 80). Pour la région, c’est une affaire, mais c’est quand même un immeuble de rapport et non une maison d’habitation, donc il faudrait en plus rénover/agrandir pour environ 190 000 euros.
Déduction faite de nos fonds propres, il resterait donc une somme de 410 000 euros à emprunter.

Le moyen de financement qui nous paraît le plus intéressant jusqu’à présent est par des contrats d’épargne-logement, soit avec la LBS soit avec la caisse d’épargne de la Postbank. Les plus grands avantages sont selon nous la mensualité fixe jusqu’à la fin et la possibilité de verser presque librement de l’argent quand on a des fonds disponibles.

Nous avons maintenant reçu une offre avec un taux d’intérêt de 1,5 % pour les 10 premières années (phase d’épargne) et un maximum de 2,35 % pour la phase de remboursement.
Cela donne une mensualité de 1 800 euros pour une durée d’environ 23 ans.

AUJOURD’HUI, cette mensualité ne poserait pas de problème. Nous gagnons ensemble près de 5 000 euros nets. Les loyers seraient de 2x 450 euros.
MAIS nous voulons avoir des enfants, donc il ne restera pas deux salaires complets, nous comptons donc d’abord seulement sur mon salaire.

À mon net de 2 850 euros, nous ajouterions un loyer fixe (450) et le second loyer en réserves pour la maison (est-ce logique ? trop ? pas assez ?). Ainsi, 3 300 euros seraient disponibles.

Nous avons tout calculé et en sommes aux coûts mensuels suivants pour nous deux aujourd’hui :
- Nourriture/hygiène 360 euros
- Voiture essence et assurance 200 euros
- Assurances (protection juridique, invalidité, dents, accident, assurance vie) 270 euros
- Électricité + Internet 100 euros
Cela fait 930 euros (sans avoir encore acheté des vêtements, été au cinéma ou même en vacances !).
À cela s’ajoute la mensualité de 1 800 euros = 2 730 euros.
Les charges d’eau et de chauffage sont aujourd’hui d’environ 180 euros par mois dans notre appartement.

J’ai beaucoup de mal à dire si les presque 400 euros restants sont beaucoup ou peu (trop peu ?). Est-il normal que des gens qui veulent avoir un bébé, qui achètent une grande maison, n’aient plus que quelques centaines d’euros "restants" ?
Nous ne sommes pas encore enceintes et au début nous aurions naturellement encore 2 200 euros de plus disponibles que nous mettrions déjà dans le financement, pour avoir ensuite quelques mois avec moins de charge.

Quand ma femme reprendra le travail dans 2 ou 3 ans, ce sera sûrement seulement à temps partiel quelques jours par semaine.
Quel % de son net actuel est réaliste à attendre ? Est-il financièrement logique (désolé pour les romantiques, mais nous n’aurions pas besoin d’un certificat de mariage pour être heureux ensemble) de se marier ? Combien de net aurais-je alors environ en plus, combien elle en moins ?
Ou vaut-il mieux qu’elle travaille à 50 %, ait vraiment 50 % de son net actuel et que nous gardions nos classes d’imposition telles quelles ?

J’espère avoir bien présenté les faits et me réjouis de vos conseils !

Bien à vous et bonne journée,
Harry

En principe, toutes les données semblent d'abord plutôt bonnes. Bon revenu + bon capital propre + loyers et crédit de 400k semblent réalisables maintenant aussi. J’espère que tu as pris en compte les coûts annexes à l’achat, etc. Avec un bébé, c’est bien sûr différent. Surtout, les dépenses mensuelles augmentent assez fortement. Avec 360 EUR par mois pour la nourriture ET!! l’hygiène, vous êtes déjà des artistes. Vous devriez vraiment vérifier cela très précisément pour voir si c’est vraiment le cas... j’ai du mal à y croire. À deux, nous avions toujours environ 600 EUR plus les dépenses pour les loisirs, etc. Maintenant avec un bébé, c’est facilement 900 à 1000 EUR. Cela s’explique bien sûr aussi par le fait que la femme est à la maison, cuisine tous les jours et a généralement plus de temps pour le ménage (et les courses). Ce n’est pas une référence... je veux juste te dire : compte sur nettement plus que 360 EUR. Pour son propre enfant, on ne veut vraiment que le meilleur !

Un tampon de 400 EUR par mois me semblerait personnellement trop faible... surtout si un locataire manque, etc. Est-ce que ta femme ne reçoit pas d’allocation parentale ? Le mariage n’apporte quelque chose que s’il y a un grand écart de revenus. Chez nous c’était le cas (je gagne environ 10 fois plus que ma femme) et le mariage a rapporté environ 4000 EUR d’économie d’impôts par an. Ce n’est vraiment pas énorme. Si tu calcules les coûts d’un mariage... tu peux vraiment laisser tomber. Mieux vaut se marier par amour... c’est ce que nous avons fait aussi.

Les classes d’imposition n’ont aucune influence sur la charge fiscale... seulement sur le prélèvement mensuel "à la source".

Cordialement, Steffen

Ce sont beaucoup de sujets et de questions différents.

1.)
Tout d'abord, pour faire simple, je te réfère à ce thread concernant le thème fiscal sur un financement judicieux.



Même si je ne suis pas un amateur des plans d'épargne logement, cela peut être tout à fait judicieux pour la partie louée.

2.)
Concernant la location
Un loyer hors charges de 900€ pour une surface de 190m² ne me semble pas vraiment élevé. Le loyer hors charges changerait-il un peu avec l’investissement ?

3.)
Revenus après le mariage
Pour juger cela, il faudrait connaître le salaire brut futur des deux partenaires. Sinon, tu peux entrer ces données toi-même dans un calculateur brut-net sur Internet. Ton salaire probablement avec la classe d’imposition 3 et celui de ta femme avec la classe d’imposition 5. Même si le choix des classes d’imposition n’influence pas la charge fiscale réelle sur l’année, il reflète à peu près le futur revenu net.

De manière approximative, tu devrais, dans le cas où ta femme ne gagne plus rien après le congé parental, avoir environ 400-450€/mois de plus en poche grâce au mariage.

4.)
Réserves
Sur Internet circulent différentes valeurs concernant les réserves :
À la rapide, j’ai trouvé ces recommandations du Bundes-Bauministerium :

[*]pour les maisons jusqu’à 5 ans : 4 euros par mètre carré/par an
[*]pour les maisons jusqu’à 10 ans : 6 euros par mètre carré/par an
[*]pour les maisons jusqu’à 15 ans : 7,50 euros par mètre carré/par an
[*]pour les maisons à partir de la 16ème année de construction : 10 euros par mètre carré/par an

L’Association des maîtres d’ouvrage privés (Verband Privater Bauherren) recommande 1€/m².

Personnellement, je pense qu’il faudrait mettre plus de côté, les prix de la construction continuant d’augmenter ainsi que les coûts de rénovation et de modernisation. Avec 1,50€/m², tu serais ainsi bien placé.

Bonjour ami d’Otto,

Il est entièrement sous-solé et dispose de 300 m² de surface habitable (2x 110 + 80). ... Les revenus locatifs seraient de 2x 450 euros.

Où se trouve donc l'objet de convoitise ? 450 € de loyer par mois pour 110 m² me paraissent assez peu ....

Cordialement, expert en construction

merci pour les réponses rapides et bonnes !
je vais essayer d’éclaircir quelques points.

: les 360 par mois s’expliquent parce que nous travaillons tous les deux dans une entreprise avec une très bonne cantine et avons le petit déjeuner et le déjeuner en semaine. cela est directement déduit du salaire et est déjà pris en compte dans mes indications nettes ici. ainsi, nous n’avons à payer que le repas du soir et le samedi/dimanche en plus. actuellement, nous avons plutôt l’impression de bien vivre et de dépenser peut-être un peu trop, plutôt que d’être comme tu dis « artiste » mais bien sûr, avec un bébé cela change encore une fois.
évidemment, ma femme toucherait des allocations parentales, mais à ma connaissance seulement pendant 1 an. si possible, nous ne confierions l’enfant à personne tant qu’il ne peut pas au moins parler et nous raconter ce qu’il a vécu chez les étrangers...

:
1. ok merci, je vais jeter un œil !
2. le loyer hors charges est BEAUCOUP trop bas. l’indice des loyers donne entre 6,50 et 7 euros par m2 ... ce sont les fautes du précédent propriétaire. cependant il faut préciser que les locataires ont toujours entretenu la maison et fait tout ce qui devait être fait à l’intérieur et autour de la maison. nous augmenterions les loyers peu à peu, cependant ici s’applique aussi le plafonnement des loyers et plus de 30 euros par an (15 % sur 3 ans grâce au plafonnement...) ne sont pas possibles avant un changement de locataire (ce que nous ne souhaitons pas vraiment car les locataires sont des gens très sympathiques).
3. merci !
4. nous mettrions de côté environ 400 par mois, soit près de 5 000 par an, ce qui correspond à ces recommandations voire les dépasse.

: eh bien, la maison est située dans la région autour de Fribourg dans le sud, à la frontière suisse ... les loyers sont beaucoup trop bas, nous le savons ....

Bonjour,

Des questions et encore des questions. C’est très bien que vous réfléchissiez au cas où un enfant arriverait. Les enfants coûtent de l’argent et les allocations familiales ne couvrent pas du tout les frais, du moins pendant les premières années de vie (crèche / maternelle). S’y ajoutent aussi la perte de revenus et dans votre cas, peut-être encore des pertes de loyer liées à des coûts (expulsion et éventuellement rénovation).

Vous devriez vraiment y réfléchir. Les banques examinent rétrospectivement et la situation actuelle. Jamais prospectivement, même pas sur 10 ans dans le futur. Pour vous, il faudrait aussi constituer des réserves en raison de la perte de loyer. Je ne sais pas si une combinaison avec un contrat d’épargne logement est bonne pour la location. Il y a aussi des intérêts (minimes) sur la partie épargne.