Guide d'achat pour terrain à bâtir

Bonjour chère communauté,

ce week-end, nous allons visiter un terrain et je serais très reconnaissant pour vos avis concernant le prix :
Faits :
- Couronne de Hambourg,
- impasse, quartier résidentiel calme mais bien desservi
- environ 21x26 m
- partie arrière d’un terrain réellement divisé (accessible uniquement par servitude de passage sur le terrain avant)
- pas de charges, pas d’arbres, facilement constructible, accès au terrain restreint par un bâtiment existant sur le terrain avant

Valeurs foncières :
2022 pour 550 m² : 770 €
2023 pour 550 m² : 690 €
2022 pour 1000 m² : 660 €
2023 pour 1000 m² : 590 €

Mes questions :
- Quel prix trouveriez-vous juste pour ce terrain ? (comme nous négocions en privé, nous n’avons pas de référence d’autres acheteurs potentiels)
- Il semble que les valeurs foncières aient déjà baissé entre 2022 et 2023, ce qui me surprend un peu. Les prix sont-ils réalistes ?
- Y a-t-il quelque chose que vous conseilleriez de vérifier lors de l’achat d’un tel terrain ? (par exemple expertises du sol, visite par une entreprise de construction ou autre ?)

Cordialement !

Je peux peu dire sur les prix, je trouve tout cela au-delà de toute raison.
J'essaierais de faire une étude de sol [Bodengutachten] autant que possible avant l'achat, dans la région il y a apparemment plus souvent de la tourbe dans le sol et cela exige des fondations plus complexes. On peut déjà réduire le risque de manière approximative par des discussions avec les voisins, mais on ne trouve une lentille de tourbe qu'éventuellement avec un échantillon de sol.

env. 21x26 m

Tu devrais avoir lu entre-temps que pour les questions d’évaluation d’objets, les images sont très utiles.

Un point encore

Accès à la propriété limité par un bâtiment existant sur la parcelle avant

Que signifie cela concrètement ? Quelle est la longueur et la largeur de l'accès ? Est-il également possible d'amener une grue automobile à l'arrière et y a-t-il suffisamment d'espace pour l'installer à côté de la maison ?

- Quel prix considérez-vous comme juste pour le terrain ?

Aucun de ceux qui ont été proposés. Le vendeur dit ce qu'il veut avoir. Le marché détermine le prix.

Les prix sont-ils réalistes ?

Comme ci-dessus. Le vendeur dit ce qu'il veut avoir. Mais tu peux faire une contre-offre qui correspond à tes attentes.

Que la tendance soit à la baisse, tu le vois déjà. Tu peux par exemple descendre de 30% au lieu de 10%.

Il n'est pas exclu que l'agent immobilier soit alors vexé et ne veuille plus te parler.

Si l'agent immobilier est alors vexé

C'est une vente privée

Accès au terrain restreint par des bâtiments existants sur le terrain avant

Qu'est-ce que cela signifie ? 3 mètres et les distances nécessaires doivent déjà être respectées.

Visite par une entreprise de construction

Ils ne le font pas. Cela est fait par un architecte ou un entrepreneur en construction qui a ou obtient le contrat de construction.

Étude de sol

Ce ne serait pas mal. Le problème est généralement le temps dont on dispose jusqu'à l'attribution. D'autres pourraient être plus rapides.

similaire

Proche de Hambourg peut signifier qu'il faut encore vérifier le terrain pour des bombes. Déminage... une collègue, en tant que maître d'ouvrage, a dû le faire récemment (il y a un an), même si le terrain était déjà construit.

Est-ce déjà divisé de manière réelle ? Je regarderais ce que le plan d'urbanisme vous laisse encore comme surface. Si tu veux construire assez rural, un petit coefficient d'occupation du sol pour 550 m² peut déjà beaucoup te limiter. Avec 0,2, tu peux à peine construire 110 m² de base avec la maison et la terrasse... Le garage, le chalet de jardin et l'allée sont alors un exercice de calcul.