Conseils d'achat - Différence dans les besoins de rénovation entre 1965 et 1985

Bonjour à tous,

après être resté silencieux pendant longtemps en tant que lecteur, la situation devient actuellement plus concrète chez nous et j’aimerais avoir quelques avis.

Pour nous présenter brièvement : ma femme et moi approchons tous les deux de la quarantaine et nous avons deux petits enfants. Nous vivons actuellement assez bien dans un appartement en location, mais malheureusement sans jardin. Nous regardons le marché depuis quelques années déjà, mais aucun bien ne nous a vraiment convaincus jusqu’à présent. Cependant, un bien vient de paraître sur le marché qui semble assez attractif pour nous. J’aimerais avoir un regard extérieur pour savoir si nous sommes sur la bonne voie ou si la longue recherche nous a tout simplement rendu trop conciliants. Il y a aussi une seconde propriété toute proche qui nous plairait, mais dont le prix est probablement un peu trop élevé (après rénovations). Peut-être que quelqu’un peut comparer les deux biens.

Maison 1 :
- Scout-ID 153338292
- Maison individuelle avec appartement de fonction
- Année de construction 1965
- Niveau en pente avec appartement de fonction, étage principal, étage sous le toit (partiellement aménagé, peut-être pas autorisé)
- Surface habitable soi-disant 210 m² (mais plutôt calculée très favorablement, je considère plutôt 170 m² réalistes). En plus, un peu de surface utile au sous-sol (environ 30 m²)
- Chauffage au mazout de 1997, efficacité énergétique encore inconnue (mais probablement assez mauvaise)
- Fenêtres neuves de 2000, sinon seulement salle de bains/cuisine de l’appartement de fonction rénovées
- Surface du terrain 665 m², valeur foncière 510 €/m² → env. 339 000 euros
- Prix d’achat 495 000 euros

Maison 2 :
- Petites annonces, "Habitat familial convivial à Reutlingen. Grande maison individuelle avec appartement de fonction, jardin et réserves d’aménagement."
- Maison individuelle avec appartement de fonction
- Année de construction 1985
- très belle vue, mais en contrepartie beaucoup de bruit de la circulation. Un grand nouveau lotissement va bientôt voir le jour sur la prairie en dessous, la vue devrait toutefois rester présente car la hauteur des bâtiments (distance au moins 20 m) est au maximum au niveau terre-plein RDC + 1,5 m.
- Niveau en pente avec appartement de fonction, étage principal, étage sous le toit (probablement simplement aménagé, mais non autorisé et non comptabilisé dans la surface habitable)
- Surface habitable soi-disant 175 m² (là aussi plutôt calculée favorablement (sans compter l’étage sous le toit), réalistement plutôt 150 m²), surface utile au sous-sol presque 50 m² + étage sous le toit
- Chauffage au gaz de 2003, besoin énergétique 100 kWh/m²*a (certificat énergétique fourni par l’entreprise locale ici, mais ce chiffre nous semble assez bas pour l’année de construction. Murs en maçonnerie isolante k = 0,68 W/m²*K, toiture inconnue)
- Surface du terrain 594 m², valeur foncière 510 €/m² → env. 303 000 euros
- Prix d’achat 698 000 euros

La Maison 1 a éveillé notre intérêt. Selon l’agent immobilier, la toiture doit être refaite, mais compte tenu de l’année de construction 1965, nous partons plutôt d’une rénovation complète. La surcote par rapport à la valeur foncière n’est ici que d’environ 155 000 euros, alors que pour des biens franchement en mauvais état on demande habituellement bien plus. Sauf s’il y a de gros défauts (avant l’achat nous ferons absolument une visite avec un expert) et s’il s’agit seulement d’un état typique de l’année de construction, le prix conviendrait ? Après lecture dans ce forum, j’estime votre estimation des coûts de rénovation à 2 000 - 2 500 €/m², alors que nous espérons en fait pouvoir réaliser la rénovation avec 300 000 euros.

La Maison 2 serait aussi intéressante, mais elle a déjà 40 ans. Nous craignons qu’elle nécessite également plusieurs rénovations, ce qui ne serait plus rentable pour nous vu le prix d’achat plus élevé d’environ 230 000 euros (frais annexes inclus) en comparaison. Ou alors s’agit-il plutôt de simples rénovations et une mise à niveau énergétique n’est pas nécessaire/utile à cause du besoin énergétique d’environ 100 kWh/m²*a (je ne sais tout simplement pas à quel point ce chiffre est fiable) (ce qui permettrait bien sûr d’économiser beaucoup sur les coûts).

J’aimerais avoir vos avis sur la manière dont vous voyez la Maison 1, et comment vous voyez la Maison 2 en comparaison.

Cordialement

60 ans ou 40 ans, à la fin cela n'a pas d'importance. Les deux nécessitent une révision complète. Sans avoir lu l'exposé, clairement la maison 1. Beaucoup moins chère pour des rénovations similaires. Vous devez évaluer l'emplacement.

Énergétiquement, la différence entre 1960 et 1980 dépendrait moins des exigences légales que de l’exécution. Tu voudras faire quelque chose dans les deux maisons.
Les coûts de rénovation dépendent de l’état d’entretien. Une maison des années 80 peut être complètement délabrée, tandis qu’une maison des années 60 est encore en parfait état.

Merci d'avance pour vos évaluations. De l'extérieur, les deux maisons semblent assez bien entretenues pour leur âge, et nous pourrons, après les visites, en dire davantage sur l'intérieur.

Pour la maison 2, le certificat de performance énergétique, qui est juste au-dessus de 100 kWh/m²*an (gaz), m'étonne un peu. Calcul très simple : pour 175 m², cela ferait environ 18 000 kWh/an. Avec une rénovation incluant un chauffage au sol et une pompe à chaleur, on devrait pouvoir atteindre une consommation d'environ 6 000 kWh d'électricité, sans aucune isolation supplémentaire. Même avec l'augmentation des prix de l'électricité, cela reste assez raisonnable, et l'amortissement d'une isolation poussée des façades et de la toiture serait alors difficile à atteindre. Est-ce que je fais une erreur grossière de réflexion ou de calcul, ou cela pourrait-il représenter une différence notable dans les coûts de rénovation ? Cela dit, la maison 2 reste trop chère, le prix devrait encore baisser de 10 %.

Pour une [WP], une isolation de la façade n'est presque jamais nécessaire. J'ai moi-même une maison des années 60. Même avant l'isolation, la [WP] fonctionnait très bien (et à moindre coût). Seulement les fenêtres, le plafond de la cave, le plafond des combles et le chauffage au sol (et chez ma locataire avec des radiateurs).

Pour une PAC, une isolation de la façade est presque jamais nécessaire.

Conseil précieux !
À ce sujet : autrefois, les maisons n’étaient pas construites "étanches". Par conséquent, les matériaux utilisés n’étaient pas conçus pour fonctionner dans un bâtiment étanche. Il n’est pas rare que des personnes aient des problèmes de moisissure dans des maisons rendues étanches a posteriori.
Lors de la rénovation, il faut faire un compromis entre l’efficacité énergétique et la préservation du bâtiment afin de protéger son propre investissement.