Acheter une maison plutôt que construire ? Certificat énergétique ? Rénovation ? Type de chauffage ?

Bonjour,

comme certains s'en souviendront peut-être, j'avais posé ici il y a quelque temps des questions concernant la construction de maison.

Aujourd'hui, j'ai lu un article dans la Financial Times indiquant que le marché immobilier a fortement chuté au premier trimestre, c'est-à-dire que les prix s'effondrent et les propriétaires qui espéraient une plus-value mettent maintenant leurs maisons sur le marché. En conséquence, les prix évoluent dans une spirale descendante dont on peut effectivement profiter.

J'ai aussi quelques questions à ce sujet.

Si quelqu'un vend une maison, doit-il désormais avoir ce [Energieausweis]?

À partir de quelle année de construction un bien est-il intéressant, c'est-à-dire qu'il nécessite peu de rénovation ?
Pour certains bâtiments, il est indiqué "saniert 2006", je suppose que c'est un terme assez vague, non ?

Sur quel type de chauffage faut-il miser ? J'ai trouvé des maisons avec chauffage central au fioul / gaz (je suppose que le fioul est le choix le moins bon ?)

J'espère être au bon endroit pour poser ces questions.

Cordialement

Bonjour Cmajere,

il s'agit d'un sujet assez vaste et en partie confus, car il y a beaucoup de dates différentes à partir desquelles, selon le bien, un certificat énergétique doit être disponible.
Les certificats énergétiques se différencient en outre entre certificat de performance énergétique basé sur la consommation et certificat basé sur les besoins.
En général, le certificat énergétique doit être mis à disposition des futurs locataires et/ou acheteurs d’un appartement/immobilier, c’est-à-dire qu’il doit leur être accessible, mais il n’est pas nécessaire de leur remettre une copie.

Je vais essayer de présenter tout cela de manière à peu près claire :

Tout d’abord, depuis quand le certificat est-il obligatoire ?
Pour les constructions neuves à usage d’habitation depuis le 01.10.2007
Pour les constructions anciennes à usage d’habitation (demande de permis de construire déposée jusqu’au 31.12.1965) depuis le 01.07.2008
Pour les constructions anciennes à usage d’habitation (demande de permis de construire déposée à partir du 01.01.1966) depuis le 01.01.2009
Pour les bâtiments non résidentiels à partir du 01.07.2009

Quel type de certificat énergétique est obligatoire ?
Pour les bâtiments anciens (bâtiments déjà terminés), la liberté de choix entre certificat basé sur la consommation et certificat basé sur les besoins s’appliquait jusqu’au 30.09.2008.
Depuis le 01.10.2008, pour les bâtiments anciens ayant moins de 5 logements et dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 01.11.1977, le certificat basé sur les besoins est obligatoire. À moins que le bâtiment résidentiel n’ait été rénové par la suite pour atteindre au minimum le niveau de la réglementation thermique WSV de 1977, auquel cas un certificat basé sur la consommation est également autorisé.
Pour les bâtiments résidentiels avec 5 logements ou plus, la liberté de choix entre certificat basé sur la consommation et certificat basé sur les besoins reste applicable.

Quelle est la différence entre les certificats ?
Le certificat basé sur la consommation indique uniquement la consommation énergétique moyenne des trois dernières saisons de chauffage d’un appartement ou d’un bâtiment. Cependant, il ne permet pas une réelle comparaison avec d’autres appartements ou maisons. En outre, il peut être facilement manipulé ou falsifié en saisissant de mauvaises données de base (voir certificats énergétiques provenant d’Internet).

Le certificat basé sur les besoins est établi par un expert en tenant compte des éléments constructifs réellement présents sur le bâtiment (épaisseurs d’isolation, etc.) et en intégrant les installations techniques existantes (chauffage, production d’eau chaude, etc.). Les ponts thermiques peuvent également être pris en compte, ainsi que bien d’autres éléments.
Des propositions d’amélioration pour réduire les besoins énergétiques peuvent également y être consignées.
Ce certificat offre ainsi une possibilité objective de comparaison des besoins énergétiques avec d’autres appartements ou bâtiments.

Pour ces raisons, en tant que locataire ou acheteur, je recommanderais de toujours exiger dans la mesure du possible un certificat de performance basé sur les besoins.

Tout type de chauffage, qu’il fonctionne au fioul, au gaz, pompe à chaleur ou bois, a ses avantages et ses inconvénients. Le certificat basé sur les besoins offre également ici une possibilité de comparaison, car le type de chauffage est également pris en compte dans ce certificat.

Bâtiment résidentiel ayant été rénové en 2006 ?
S’il s’agit d’une maison unifamiliale (donc moins de 5 logements) et que la demande de permis de construire a été déposée avant le 01.11.1977, la question est de savoir si elle a été par la suite remise au moins au niveau de la WSV 1977. Ceci doit être justifié par une preuve appropriée.
Oui, alors un certificat basé sur la consommation suffit légalement.
Non, alors le certificat basé sur les besoins est obligatoire.
Si la demande de permis de construire de la maison unifamiliale a été déposée après le 01.11.1977, un certificat basé sur la consommation suffit légalement.

J’espère avoir ainsi un peu contribué à clarifier la situation.

Cordialement
Danton

Bureau d’ingénierie et de planification
Dipl.-Ing. Thomas Brandenburg
Ingénieur conseil et expert en construction
Spécialiste en assurance (contrat de construction)

Les prix de l'immobilier ont certainement baissé, mais je trouve exagéré de dire que les prix des biens immobiliers vraiment bons (emplacement, état de construction, etc.) vont vraiment s'effondrer. Cela ne s'applique qu'aux ventes forcées, qui ne sont pas la norme ; ceux qui ont un peu de temps attendent et ne vendent pas forcément aujourd'hui.

Les biens immobiliers en Allemagne ne sont pas encore aussi déprimés que leur pendant aux États-Unis. Là-bas, c'est déjà une autre histoire. Chez nous, ce n'est pas encore le cas. Il y a certainement quelques bonnes affaires, mais les trouver est difficile.

Salut,

nous réfléchissons aussi à construire neuf ou acheter terminé.

Ce qui me rebute dans la construction neuve, ce sont tous les coûts opaques. Il y a encore le jardin ici (environ 10 000, non ?), les charges, peut-être encore la dalle de base et hop, on perd encore 50 000.

Par contre, c'est souvent difficile de trouver une jolie maison prête. Ou vaut-il mieux acheter quelque chose et peut-être ensuite rénover un peu ? Nous cherchons dans une fourchette d'âge jusqu'à 10 ans.

À l'âge d'environ 10 ans, il sera difficile de trouver quelque chose, la plupart des offres de maisons construites étant à partir de 25 ans.

Les frais annexes doivent être analysés très précisément, en particulier il faut prendre en compte ce qui a été stipulé dans le contrat ; les principaux postes sont les frais de notaire et la taxe d'acquisition foncière. Frais de mesurage, étude de sol, etc., raccordements au réseau urbain (gaz / électricité selon le cas).

Puis bien sûr l'aménagement du jardin, mais là je mise plutôt sur une pelouse complète et j'en termine ^^ c'est relativement bon marché comparé aux autres coûts.

Cordialement