Acheter une maison individuelle existante avec un grand terrain et la rénover

Bonsoir,

nous envisageons d’acquérir une maison individuelle datant de 1970 avec un superbe terrain.
La maison doit être entièrement rénovée en profondeur. Nous voudrions d’abord exclure les aménagements extérieurs et les réaliser plus tard en fonction de possibilités privées en EL.
Cependant, comme nous manquons d’expérience dans ce type de rénovation, nous serions heureux d’avoir plusieurs avis sur notre projet.

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? Couple marié de NRW
[*]Quel âge avez-vous ? Tous les deux 39 ans
[*]Avez-vous des enfants ? Oui (3)
[*]Envisagez-vous des enfants ? Non
[*]Que faites-vous professionnellement ? Tous deux employés dans des entreprises - tous deux en CDI
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? 40h / 25h

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? 7 000 net
[*]Combien d’allocations familiales recevez-vous ? 680
[*]Autres prestations sociales ? 200
[*]Quel capital propre avez-vous ? Produit attendu de la vente du bien actuel : 350 000€ + marge supplémentaire 50 000€
[*]Combien de capital propre souhaitez-vous investir dans le projet maison ? 350 000€

Situation des dépenses :
Les dépenses déjà comprises dans d’autres postes peuvent naturellement être omises. Cette liste n’est pas exhaustive et peut être élargie ou regroupée à volonté. Veuillez indiquer tous les coûts mensuellement, même si certains ne sont dus qu’annuellement !

Coûts de logement approximatifs :

[*]Loyer actuel hors charges : 0€
[*]Loyer actuel charges comprises : 100€ (taxe foncière)
[*]Electricité : 100€
[*]Gaz : 120€
[*]Eau, assainissement, ordures ménagères, nettoyage des rues : 40€
[*]Téléphone, Internet, mobile : 60€

Coûts de mobilité :

Crédit voiture (ou épargne pour nouvelle voiture) 175€

[*]Assurance - 60€
[*]Taxes - 15€
[*]Carburant - 200€
[*]Réparations - 25€
[*]Autres - 0€

Coûts d’assurance :

[*]Assurance responsabilité civile (y compris animaux) + assurance habitation - 65€

Coût de la vie : 1500€

Épargne :

[*]Vacances - 150€
[*]Maison - 350€
[*]Prévoyance retraite - 200€
[*]Loisirs/Cadeaux - 100€
[*]Autres - Tout ce qui reste : ETF etc.

Autres dépenses :

[*]Crédits ? 250€ (bientôt supprimés)

Totaux des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux - 7 880€
[*]Dépenses totales - ~3 420€
[*]Solde - 4 460€

Informations générales sur le bien :

[*]Quelle est la taille du terrain ? 1 500 m²
[*]Quelles sont ses dimensions ?
[*]Quelle est la valeur foncière ? 350€/m² (tendance à la hausse)
[*]Construction neuve, ancienne (année de construction), type de maison ? Ancienne, 1970
[*]Garages ? 2
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) 250 m² + 80 m² de cave + garage
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison une fois terminés ? Inconnue

Coûts de construction ou d’achat :

Frais annexes à l’acquisition (notaire, tribunal, taxe de mutation, agent immobilier) - environ 80 000€

[*]Coûts de construction ou d’achat (incluant architecte, ingénieur structure) - 700 000€
[*]Coûts de rénovation et/ou de remise en état - 350 000€ estimés avec pas mal d’EL et sans aménagements extérieurs
[*]Frais annexes de construction (ex. raccordements, expert sol, électricité de chantier, etc.) - 15 000€
[*]Aménagements extérieurs/terrasse, chemins, aménagement jardin, clôtures, etc. - 0€
[*]Frais de financement (ex. frais ou intérêts de mise à disposition) - 0€ pas encore pris en compte
[*]Coût total - 1 150 000€

Autres coûts :

[*]Coût cuisine - 20 000€
[*]Meubles, lampes, déco - 30 000€
[*]Autres "non acquisition, frais annexes à l’acquisition, construction ou frais annexes de construction" - pas encore pris en compte

Synthèse des coûts :

[*]Coût total : 1 200 000€
[*]Capital propre déductible : 350 000€
[*]Montant du financement : 800 000€ (meubles etc. pris en compte avec marge supplémentaire et bonus annuels)

Cela vous paraît-il réalisable de manière réaliste ? Feriez-vous un tel projet (nous ne sommes pas bricoleurs) ?

Un grand merci par avance pour vos avis.

Salut,

Une rénovation complète à 1.400€/m² sera difficile sans un apport personnel massif. Et un apport personnel massif est exclu avec 3 enfants et un travail de 40h/25h.

Je considère 2.000€ comme une valeur bien plus réaliste. Oui, vous bénéficiez encore de subventions via BAFA, mais vous devez d'abord avancer l'argent. Ainsi, ce ne sont pas 350k de coûts de rénovation à financer, mais 500k.
Calculez le montant de la subvention et considérez cette partie comme un prêt variable.

Disons que vous obtenez 150k de subvention (tiré au hasard, vous devez vérifier), il vous reste alors 800.000€ à financer.
Je ne prends pas en compte le financement variable des coûts de rénovation à hauteur de la subvention, car ils ne sont que temporaires.

En raison de votre âge, vous devez prévoir un remboursement de 3% si vous voulez avoir fini avant la retraite (durée 23 ans, 3 mois). Avec un taux d'intérêt fixe de 15 ans, vous êtes chez Interhyp à environ 3% d’intérêt.
Ainsi, vous auriez une annuité de 6%, soit 48.000€ par an ou 4.000€ par mois. Cela correspond juste à votre calcul de revenus/dépenses. Toutefois, je déconseille fortement d'utiliser plus de 50% des revenus mensuels pour le financement.

Que ferez-vous si quelque chose tombe en panne, si vous avez besoin d'une nouvelle voiture, ...
Vous ne voulez sûrement pas vivre et travailler uniquement pour la maison...

Conclusion : à votre place, ce serait un projet trop important.

Merci beaucoup pour ton retour détaillé. Nous avions également envisagé la facture avec le soutien de cette manière. Il faudrait bien sûr examiner dans quelle mesure cela est réellement réalisable. Malheureusement, une erreur s'est glissée dans notre âge et je ne sais pas si l'on peut modifier la contribution, (34 au lieu de 39) de sorte que nous supposons également que nous ne pourrions initialement rembourser que 2%. Cependant, je craignais déjà que les coûts de rénovation soient sous-estimés. Un remboursement de 4k par mois est définitivement trop élevé, même si la perspective d’une augmentation de salaire et, en raison de la garde des enfants, plus de temps de travail pour ma femme seront possibles.

Avec un remboursement de 2%, vous seriez à 3,07% d’intérêts au bout de 30 ans et 6 mois. Vous auriez donc 64 ans. Cela ferait cependant descendre la mensualité "seulement" à 40 000€ par an, soit 3 333€ par mois. On serait alors toujours à 50% du net.
Pour moi, ce serait trop élevé. Avez-vous de grandes difficultés dans votre maison actuelle ?

Définitivement, même 3333 par mois sont trop élevés. Il ne reste plus beaucoup pour les vacances, une voiture plus confortable, etc. Les enfants coûtent généralement plus cher en grandissant, donc nous avions envisagé un remboursement de 2600-2800. Le point critique est le coût des rénovations. À 2000€ par m², c’est définitivement trop pour nous. Actuellement, nous vivons dans une maison en rangée avec des pièces plus petites, un petit jardin et un garage pas directement attenant à la maison. En principe, nous nous sentons bien, mais avec 3 enfants, une maison individuelle plus grande serait bien sûr beaucoup plus confortable.

Nous planifions actuellement quelque chose de similaire, toutefois une construction des années 30 et récemment rénovée dans les années 80. La structure est globalement bonne, mais il faut *tout* refaire, y compris les nouvelles raccordements maison pour l’eau et les eaux usées. Le périmètre doit être étanchéifié, isolation, électricité, chauffage, ... Puis-je demander comment vous avez estimé les différentes composantes ? J’arrive actuellement à une estimation de 430k pour environ 150-160 m², donc environ 2700 €, incluant architecte, ingénieur structure, ...

Les plus grosses parts sont de loin l’isolation de la façade (déterrer, étanchéifier le périmètre et isoler toute la façade depuis la dalle de fondation – la cave ne sera pas isolée) et sanitaire / chauffage neufs (raccordements maison, pompe à chaleur air-eau, chauffage mural (le chauffage au sol n’est pas possible), ...). Ceux-ci sont chacun estimés entre 110k et 130k dans le forfait complet.
La toiture est exclue et ne serait pas faite. L’aménagement intérieur est entièrement en auto-construction, la cuisine est prévue très bon marché (fait maison), etc... pas de robinets dorés, mais tout est solide.
Les fenêtres et l’électricité représentent aussi chacun environ 30k, certainement.

S’en déduiraient ensuite BAFA et auto-construction – mais je pensais que le BAFA est assez limité, comment arrivez-vous à 150k de subvention – j’ai dû rater quelque chose :eek:.

Maintenant, je me demande bien sûr si je me suis lourdement trompé en voyant votre estimation – pour 250 m² de surface habitable, cela devrait être plus de 1000 m² de surface de façade, non ? Je serais donc très intéressé de voir votre estimation :).

Bien cordialement