Charge foncière / Construction en limite

  • Erstellt am 05.06.2014 11:05:19

tabaluga

05.06.2014 11:05:19
  • #1
Bonjour à tous,

nous prévoyons actuellement la construction de notre (maison de) rêve dans le sud de la Basse-Saxe. Nous avons trouvé et acheté un très beau terrain en pente avec une vue quasi parfaite. Cependant, le terrain descend d’environ 2 mètres sur une longueur d’environ 3 mètres depuis la rue avant de devenir relativement plat. Nous allons donc construire avec un sous-sol et espérons que tout se passera bien.

Voici à peu près comment c’est :
Rue__
.................\____________________
.............Pente, terrain............

Un point que nous n’avions pas complètement anticipé est une servitude d’utilité sur le terrain. Notre information était que les voisins avaient construit leur garage à la limite de la parcelle et que nous pourrions faire de même plus tard. Cela semblait donc simple et sans problème. Difficile en revanche est la formulation de la servitude qui nous est maintenant présentée :

"Le propriétaire actuel de la parcelle ___ s’engage conformément à l’article 8 (2) de la réglementation de construction de Basse-Saxe, en cas de construction d’un bâtiment, à adjoindre ce dernier de manière correspondante (hauteur, profondeur de construction et usage) à l’extension prévue à la limite du terrain (voisin) (nouvelle construction d’un garage avec sous-sol). La hauteur et la profondeur de construction résultent des plans de construction joints (plan au sol/coupe/façade) avec les dimensions qui y figurent."

Le sous-sol s’explique principalement par le fait que, du fait de la pente, construire un garage sur le sol naturel n’aurait pas de sens, car il faudrait d’abord emprunter une rampe de 2 mètres pour entrer dans le garage (sans parler de l’eau de pluie). Par conséquent, une construction avec sous-sol (voisin) ou remblayée au niveau de la rue (notre projet) sont les seules utilisations raisonnables possibles. Nous dépassons donc clairement 3 mètres de hauteur à partir du sol naturel, tout comme le voisin – d’où la servitude.

Nous avons déjà parlé avec l’ancien propriétaire et le voisin. Tous deux ont donné leur accord pour la construction et ne semblaient pas conscients de la formulation finale dans le registre des servitudes. Notre voisin n’aurait aucun problème si nous ne construisons pas collé à son garage, mais directement à la limite en avançant vers la rue (son garage commence à 8 mètres de la rue, le nôtre commencerait alors à 5 mètres et serait complètement dans la zone constructible). Respecter 3 mètres de distance ne serait pas possible, le terrain serait trop étroit pour cela.

Pour nous, le problème est que, si nous construisons comme prévu, des coûts supplémentaires importants apparaîtront (un sous-sol inutile pour nous, un garage au lieu d’un carport, une profondeur de construction beaucoup trop grande et surtout, à cause de la rue courbée, trop d’éloignement de la rue depuis notre garage). Pire encore, nous perdrions toute la lumière à la façade/à l’étage de la maison, car le carport se retrouverait à 1 mètre seulement de la fenêtre nécessaire.

Deux questions se posent donc pour nous :

- Existe-t-il une possibilité légale, d’un commun accord, de construire autrement que ce qui est noté dans le registre des servitudes ? Nous aimerions placer un carport pour une petite voiture (environ 3x5 mètres) à la limite, mais plus en avant vers la rue, sans sous-sol, et comme carport et non garage.

- Y a-t-il en alternative une procédure permettant de modifier la servitude d’utilité d’un commun accord, sans que le bâtiment existant (le garage du voisin, raison de l’inscription) doive d’abord être démoli ?

Dans la rue, il existe d’autres cas où des garages ont été construits directement à la limite (mais à 3 mètres) et où, juste à côté, il y a des carports ou des abris sur la parcelle voisine. Chez nous, c’est un peu plus compliqué à cause de la forte pente au début du terrain.

Merci beaucoup d’avoir lu ce texte un peu long. Je serais heureux de recevoir toute idée pertinente et même créative pour gérer ce sujet.

Cordialement ensoleillé et merci d’avance,
Tabaluga
 

Bauexperte

05.06.2014 11:22:17
  • #2
Bonjour petit dragon,


Ce qui a d’ailleurs été construit ou non dans la rue ne doit pas te préoccuper ici. Tu ne sais pas si cela a été fait en accord avec le service d’urbanisme ou s’il a fallu payer une sanction ultérieure.

Je fais ce métier depuis si longtemps que je peux te garantir une chose : il n’y a pas de solution garantie à 100 %, car les communes ont tout à fait le droit de déroger au règlement de construction régional au moyen d’un plan d’urbanisme. Ainsi, à mon sens, au fil des ans, chaque cas de ce genre est devenu une véritable boîte à surprises.

Il n’y a selon moi que deux possibilités : envoie ton planificateur au service d’urbanisme (c’est à mon avis le choix le plus habile, car l’architecte et les employés du service se connaissent souvent depuis longtemps) ou va-y toi-même avec tes documents/propositions. Sur la base de cet entretien, il peut bien sûr y avoir une exigence de demande préalable de construction (BVA) ; cela te donnera toutefois aussi une sécurité juridique.

Cordialement, expert en construction
 

DG

05.06.2014 11:57:25
  • #3
Bonjour Tabaluga,

vous ne pourrez probablement pas contourner la [Baulast], ce qui est exactement possible doit être examiné en détail et devrait être clarifié par l’[AR] en collaboration avec le [Bauamt] et éventuellement un [Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur] en [NDS]. Sans plans, il est difficile de se prononcer.

En principe, ce ne sont pas les voisins qui décident si une [Baulast] existe, mais le [Bauamt] ; la [Baulast] reste en vigueur tant que les conditions réglementaires en matière de construction sont telles que la [Baulast] est nécessaire.

Je peux te mettre en contact avec un [Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur] en [NDS], si besoin.

Cordialement,
Dirk Grafe
 

tabaluga

05.06.2014 12:22:44
  • #4
Bonjour expert en construction, bonjour Dirk,

merci beaucoup pour votre réponse rapide. Alors notre architecte devra probablement quand même se présenter au service du bâtiment et je croise les doigts d’ici là. J’espérais un peu qu’il pourrait y avoir une astuce. Du moins, je déduis des réponses que la servitude de construction n’est pas définitive et irrévocable, mais que nous avons une (petite) chance qu’il puisse y avoir une autre solution en collaboration avec le service du bâtiment. Cela me donne un peu de courage.

Cordialement ensoleillé et je vous souhaite de belles fêtes de Pentecôte
Tabaluga
 

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