Construction en limite de garage concernant HBO §6 (10)

Bonjour à tous,

nous prévoyons la construction d'une maison individuelle avec un double garage en Hesse. Il s'agit d'un nouveau lotissement avec un nouveau plan d'aménagement. Nous souhaiterions placer le double garage à la limite du terrain afin d'optimiser l'espace disponible. Nous avons récemment déposé la demande de construction, le premier retour des services d'urbanisme portait sur la violation par le garage mitoyen de l’article §6 (10). Le premier projet ne respectait pas la surface maximale de construction en limite de 25 m2 ainsi que la hauteur moyenne maximale de 3 mètres. Nos voisins en limite avaient en effet signé les plans (sur base de réciprocité, car ils souhaitent également construire leur double garage en limite).
Les services d'urbanisme affirment qu'une autorisation des voisins ne suffit pas à valider la violation de l’article §6 (10). Il faudrait une atypie liée au terrain.
Nous avons alors apporté des modifications et proposé le projet joint. Ici, la surface de construction en limite est également réduite à moins de 25 m2. Seule la hauteur maximale de 3 mètres n’est pas respectée (actuellement calculée à 3,84 m).
Les services d'urbanisme suggèrent de reculer le garage vers la rue (le plan d’aménagement ne permet qu’un recul latéral d’1 mètre, ce qui ne change rien à la hauteur). De plus, un toit monopente a été proposé pour le garage, mais du côté droit, nous ne parvenons pas à obtenir la hauteur nécessaire pour une porte double. Il n’est pas non plus possible de décaler la maison vers la gauche, car cela dépasserait alors la zone constructible à gauche.
Actuellement, la seule idée qui me vient est de remplacer le double garage par un garage simple, afin de respecter la distance de 3 mètres à la limite du terrain et donc de ne plus être concerné par l’article §6 (10). Notre deuxième voiture devrait alors être stationnée en dehors du garage. Ce n’est pas vraiment optimal, ni d’un point de vue esthétique.

Quelqu’un aurait-il une idée de solution alternative ?

Merci beaucoup d’avance pour vos conseils.

Le service de l’urbanisme prétend qu’une autorisation des voisins ne suffit pas

Ils ont raison. Il faut une garantie de droit public (charge de construction) :
§6, alinéa 1, phrase 2 : les surfaces de recul ne sont pas nécessaires devant les murs extérieurs construits en limite de propriété voisine, si les prescriptions du droit de l’urbanisme prévoient
...
2. que le bâtiment peut être construit en limite et que ce soit garanti de droit public que la construction est adossée au terrain voisin.

pour justifier la violation du §6 (10)

Ce n’est pas une violation. Le §6(10) énonce les critères d’une dérogation dont votre garage ne remplit pas les conditions, mais avec une charge de construction accolée, il n’a pas besoin de les remplir.

le plan d’urbanisme n’autorise ici, à cause de la marge latérale, qu’un mètre

Je ne comprends pas. Ce qui serait utile : plan de situation, plan d’urbanisme

ici, du côté droit, nous n’atteignons pas la hauteur nécessaire pour un portail double.

Je ne comprends pas. Quel côté droit (vue sud ou vue est) ? De quel côté la toiture en appentis doit-elle être inclinée selon la proposition ? Pourquoi un portail double a-t-il besoin de 3,45 m de hauteur ?

Notre deuxième voiture devrait alors être garée en dehors du garage.

Il y a plus grave.

: Merci beaucoup pour les explications ! Cela m’aide beaucoup à mieux comprendre le problème.

Le plan de situation et l’extrait du plan d’urbanisme sont joints à ce post (je peux aussi poster tout le plan d’urbanisme si nécessaire, c’est juste terriblement long…)

Sur le plan de situation, j’ai entouré notre terrain en rouge.

Après ton commentaire, j’ai un peu lu sur le sujet de l’inscription d’une servitude de construction. Cela ne semble pas si compliqué, et c’est peut-être la solution à notre problème ? Étrange seulement que le service d’urbanisme n’en ait pas du tout parlé comme solution ?

Comment cela fonctionnerait-il concrètement ? Nous comme nos voisins faisons inscrire une servitude où nous nous engageons à construire nos garages l’un contre l’autre ? Y a-t-il d’autres inconvénients à part les frais à payer ?

Je ne comprends pas. Quel côté droit (vue sud ou vue est) ? De quel côté la toiture monopente doit-elle être inclinée selon la proposition ? Pourquoi un portail double a-t-il besoin de 3,45 m de hauteur ?

Désolé, je voulais dire la vue sud. La toiture monopente devrait être inclinée vers l’est selon la proposition. Voir le croquis de notre architecte ci-joint. Elle pense qu’une toiture monopente n’est pas pratique (et ne correspond pas non plus à l’esthétique de la maison)

Étrange seulement que le service de l’urbanisme n’ait pas du tout mentionné cela comme solution ?

Oui, c’est vrai. Peut-être que je manque quelque chose, mais la situation se présente pour moi comme suit :
Selon la disposition juridique de planification 5.2, le garage peut être construit à la limite. Du point de vue du droit de la construction, il y a maintenant deux possibilités pour que le garage ne déclenche pas de surfaces de recul. La garantie de droit public selon §6, al. 1, phrase 2, n° 2 ou al. 10, phrase 1, n° 1.


En raison de la topographie particulière, conformément au §2, al. 6, HBO, ce n’est pas la surface naturelle mais la surface du terrain déterminée dans le permis de construire qui est prise en compte, de sorte que les 3 m conviennent également.

Nous et nos voisins faisons inscrire une servitude où nous nous engageons à construire nos garages l’un contre l’autre ?

Oui, par exemple « Engagement de construire, en cas de construction ultérieure du terrain grevé, contre le mur extérieur du bâtiment du garage prévu sur le terrain à bâtir. »

Y a-t-il, outre les frais dus, d’autres inconvénients ?

Aucun ne m’est connu.

Le toit en pente devrait selon la proposition être incliné vers l’est.

Je trouve cela aussi nul. C’est pourquoi je l’ai incliné vers le nord.

Merci beaucoup , j'ai de nouveau demandé à la BA si la servitude de construction serait une alternative.

Ton projet concernant le toit en pente me plaît aussi davantage, je le transmets à notre architecte, ce sera probablement quand même serré à cause de l'attique, mais au moins le problème du portail serait résolu…