Une vraie maison double famille avec une surface habitable de taille similaire

Bonjour à tous,

tout d’abord notre objectif et les faits, puis à la fin nos questions. Nous attendons vos commentaires avec plaisir :-)

Merci beaucoup

Objectif :
Maison bifamiliale pour familles avec une utilisation maximale utile (raisonnable); meilleure utilisation possible de la surface habitable du terrain ou exploitation du plan d’urbanisme; égalité des deux foyers en termes de lumière (orientation sud pour le salon, puits de lumière pour le sous-sol) et de confort; conforme à la norme énergétique KfW40

Plan d’urbanisme / restrictions
Taille du terrain : 810 m² (18x45 m, rectangulaire, côté étroit vers la voie de circulation et orienté sud/nord; pas d’arbres, buissons, etc.)
Construction voisine : maisons individuelles
Pente : pas d’inclinaison, bien plat
Coefficient d’occupation des sols : 0,2, extension « pouvant être dépassée jusqu’à un coefficient de 0,5 »
Coefficient d’emprise au sol total : 0,4
Emprise au sol autorisée : 12x40 m; ligne de construction et limite : au moins 5,0 m de distance entre la voie publique et le bâtiment principal ou les garages, et 3,0 m pour chaque parcelle voisine; surface maximale au sol 120 m²
Construction en limite de propriété : aucune indication
Nombre de places de stationnement : aucune indication
Nombre d’étages : 2 étages complets
Type de toiture : pas défini, dans la rue il y a des toits en croupe, en bâtière, en bâtière-croupe et en mansarde
Style architectural : aucun, les maisons de la rue ont des styles très variés, de la maisonnette italienne au bungalow en briques
Orientation : pas définie
Hauteurs et limitations maximales : hauteur du socle max. 0,80 m; hauteur du faîtage max. 4,30 m; hauteur du faîte max. 8,80 m par rapport au tampon le plus proche (situé environ au niveau du bord standard, donc environ 20 cm ?)
Autres règles : plantation d’arbres sur le terrain, pas pertinent pour l’instant pour la construction

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, type de toiture, type de bâtiment : aucun, de préférence une toiture en mansarde pour une meilleure utilisation des combles
Sous-sol, étages : sous-sol entièrement aménagé et utilisable + 2 étages complets + combles
Nombre de personnes, âge : 2 familles avec 1 à 3 enfants
Besoins en surface au RDC et 1er étage : par appartement 120-140 m²
Chambres d’amis par an : 1 chambre d’amis chacun serait certainement sympa
Architecture ouverte ou fermée : construction ouverte (la limite de 3 m avec le terrain voisin des deux côtés doit être respectée), si c’est cela qui est entendu
Architecture conservatrice ou moderne : objectif KfW40, construction massive, pas de maison préfabriquée
Cuisine ouverte, îlot : indécis pour l’instant
Nombre de places à manger : 6-8 personnes
Cheminée : non, pas prévue
Balcon, terrasse sur le toit : terrasse pour un appartement et balcon pour l’autre appartement
Garage, carport : garage double + 2 places de parking ouvertes (éventuellement carport ?) avec possibilités de recharge électrique
Autres : pas de souhaits concrets, d’abord ce qui serait possible dans le cadre des conditions

Projet de maison
Auteur de la planification : réalisé soi-même avec Roomsketcher
Ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ? : de la cuisine au salon doivent être de grandes portes coulissantes pour pouvoir créer une sorte de cuisine-salon, mais sans obligation (pas d’odeur de cuisine); la salle de bain doit faire environ 10 m² pour être agréablement grande; l’appartement du bas doit être accessible aux personnes à mobilité réduite
Ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ? : l’escalier au 1er étage vers les combles, qui déborde théoriquement dans la chambre d’amis, un peu sous-optimal
Estimation de prix selon l’architecte/concepteur : j’estime environ 520 000 €
Technique de chauffage préférée : pompe à chaleur géothermique

Si vous devez renoncer, à quels détails/agrandissements
-pouvez-vous renoncer : toiture en mansarde, si l’on peut atteindre autrement les 2 x environ 120 m²
-ne pouvez-vous pas renoncer : 2 appartements, chacun avec au moins 4 pièces

Pourquoi le projet est-il tel qu’il est maintenant ?
Objectif : nous avons regardé des plans de maisons préfabriquées et nous nous sommes orientés dessus et sur notre logement actuel

Quelle est la question la plus importante/fondamentale concernant le plan résumé en 130 caractères ?
L’hypothèse concernant le coefficient d’occupation des sols / prescriptions du plan d’urbanisme est-elle correcte ?

Nos questions :

[*]Coefficient d’occupation des sols : surface du terrain 810 m² avec un coefficient 0,2 (=162 m²); restriction : surface au sol maximale pour maison individuelle 120 m²
Que puis-je inclure dans la différence de 42 m² (balcon, bow-window, puits de lumière, patios, terrasse…) ?
[*]Extension du coefficient d’occupation des sols : pour garages, etc. « il est permis de dépasser le coefficient d’occupation des sols jusqu’à 0,5 ». Que signifie cela en calcul ? La moitié de la surface du terrain (405 m²), la moitié de la surface du terrain moins le coefficient (405-162 = 243 m²), la moitié du coefficient (81 m²) ou la moitié de la surface au sol de la maison individuelle (60 m²) ?
[*]À quoi appartiennent les puits de lumière (talus plantés, pas de puits de sous-sol attachés à la maison) pour l’éclairage du sous-sol, au coefficient d’occupation des sols ou à l’extension du coefficient d’occupation des sols ?
[*]À quoi appartiennent les balcons ou les bow-windows en saillie ?
[*]Avec quelles épaisseurs de murs extérieurs (KfW 40 avec revêtement en brique) et murs intérieurs devons-nous compter ?

Images jointes :

J'ai encore oublié les autres conditions cadres : épaisseurs des murs extérieurs actuellement prévues à 465 mm et intérieurs à 240 mm. Hauteurs sous plafond de 2,5 m au rez-de-chaussée et au premier étage, et un peu plus basses dans les combles.

Et oublier de mettre la rue et la flèche nord dans le plan du terrain .... Probablement tout échoue à cause de l'escalier .. Extérieur 404 cm - épaisseur du mur 93 cm = 311 cm pour l'escalier, qui reste l'axe principal de circulation (y compris le transport de meubles, plans de travail de cuisine, etc.) pour une maison de deux familles.

Pourquoi pas de DH ?
Je ne souhaite pas emménager dans l’un des deux appartements. Le puits de lumière n’est pas une lumière naturelle, la terrasse ne donne pas accès au jardin.

Pourquoi le rez-de-chaussée doit-il être accessible aux personnes à mobilité réduite ?

Y a-t-il un plan d'urbanisme ?

Marque donc la parcelle sur l'image aérienne.

Un plan de la parcelle ? De préférence depuis le Geoportal. Au moins, on y voit où est le nord.

Dans le cas où c'est un 34er, alors des photos des constructions voisines sont importantes.

Je vois 4 étages de 90 m² chacun ? Je conseillerais d'abord de se renseigner sur les coûts de construction. 520k sont totalement irréalistes.