8000 m² d'espace commercial à usage mixte - comment l'utiliser au mieux ?

Bonjour à tous

Situation suivante : mes parents possèdent un terrain d’environ 8000 m2 (dont environ 6500 m2 situés à l’intérieur de la zone constructible) dans une banlieue d’une ville de taille moyenne (un peu moins de 100 000 habitants) dans une région métropolitaine. Actuellement, ils y exploitent notamment une station-service. Ils souhaitent maintenant prendre leur retraite et arrêter l’activité commerciale. La question est donc : que faire avec ce terrain. Il s’agit d’une zone d’activité mixte (jusqu’à 3 étages pleins, coefficient d’occupation des sols de 1,2, coefficient d’emprise au sol de 0,6).
De mon point de vue, il y a quatre options :
- vendre l’ensemble du terrain (en totalité ou en plusieurs parties)
- louer ou donner en bail
- utiliser le terrain soi-même pour une activité commerciale ou immobilière
- un mélange des options 1 à 3

Mon favori jusqu’à présent :
donner en bail environ la moitié à un commerçant de détail (contrat de longue durée, revenus sécurisés – il y a un intérêt de principe de plusieurs grandes chaînes).
Sur l’autre moitié, construire un ou plusieurs ensembles résidentiels avec le plus grand nombre possible de logements et ensuite les louer (par exemple envisageable 40 unités sur 3500 à 4000 m2, loyer indicatif environ 8,5 €).

Bien sûr, on pourrait aussi simplement vendre (valeur officielle du sol environ 250 €), mais ce qui m’attire, c’est la constitution durable de patrimoine via des biens résidentiels combinée à un revenu régulier.

Ce que je souhaite maintenant de votre part :

- quelles sont vos réflexions générales sur ce projet ? Préféreriez-vous un autre scénario ? Pourquoi ?
- plus particulièrement sur l’option avec un ensemble résidentiel : à quoi dois-je faire attention ? À qui devrais-je parler de préférence ?
- où puis-je trouver des informations générales sur la construction économique et l’exploitation d’un tel ensemble résidentiel ? Quels coûts au m2 puis-je attendre pour une construction de cette taille ?
- quelle serait une chronologie possible entre maintenant et l’achèvement du ou des premiers bâtiments / de tous les bâtiments ?
- puis-je acquérir un ensemble résidentiel de cette taille clé en main en principe ? Quel travail reste malgré tout à fournir en tant que propriétaire pendant la planification et la construction ?
- les indications relatives au coefficient d’occupation des sols s’appliquent-elles uniquement à la surface à l’intérieur de la zone constructible, ou est-ce que l’ensemble du terrain constitue la base ?

Je sais qu’il y a beaucoup de questions, mais comme vous le voyez, je suis encore tout au début de mes réflexions et me réjouis de la discussion avec vous.
Merci d’avance pour vos retours.

Question pour toi : Obtiens-tu un financement de 12 à 15 millions d'euros ? Votre bonus est-il suffisant pour une garantie de dépassement de coûts de 1,5 million d'euros ? Sais-tu gérer une administration immobilière ?
Te sens-tu capable de le faire ?

Ensuite, tu peux continuer à t'occuper du sujet.

Sinon, vends tout à un promoteur immobilier.

Question pour toi : Obtiens-tu un financement de 12-15 Mio. € ? Votre prime est-elle suffisante pour une garantie de dépassement de coûts de 1,5 Mio. € ? Peux-tu gérer la copropriété ? Te sens-tu capable de le faire ?

Ensuite, tu peux continuer à t'occuper du sujet.

Sinon, vends tout à un promoteur immobilier.

Bonjour nordanney,

Merci pour ta réponse rapide. Je dois bien sûr clarifier le financement. En principe, il est, de mon point de vue, couvert par les revenus locatifs. Un capital propre personnel est disponible dans une fourchette moyenne à six chiffres. Éventuellement, je pourrais probablement me procurer davantage dans un proche environnement.

Vendre est pour moi la pire option. Le terrain est en notre possession depuis plusieurs générations. Ce n’est pas parce que le modèle commercial actuel n’est pas viable à l’avenir que je souhaite le vendre. Je préférerais plutôt procéder par petites phases de construction (peut-être 10 unités d’habitation) ou céder le terrain en bail.

Mon expérience jusqu’à présent se limite à un immeuble de 6 appartements acheté et géré. Pour la taille envisagée, je souhaiterais au moins externaliser la part correspondante.

Une idée serait de chercher un promoteur immobilier qui, en échange du terrain, te cède un certain nombre de logements. Il existe des modèles qui permettent d'optimiser la taxe sur les acquisitions immobilières. Consulte un notaire de confiance pour obtenir des conseils à ce sujet.
De plus, tu peux éventuellement "investir" davantage auprès du promoteur pour augmenter le nombre de tes logements. Je pense qu’avec 8000 m2, il pourrait y avoir des investisseurs prêts à s’engager dans ce genre de projet.

Si le financement d’un grand projet est réalisable, la commercialisation en propre auprès des locataires est un modèle durable. Un grand nombre d’unités minimise les risques liés à un impayé de loyer, cela vaut également pour les surfaces commerciales : mieux vaut plusieurs petites que quelques grandes (cela doit bien sûr être clarifié en fonction de l’emplacement, de l’offre et de la demande). Les connaissances en matière de commercialisation et d’exploitation sont indispensables, mais peuvent être achetées et apprises. La taille possible de l’objet est suffisante pour en faire une activité à plein temps. Au début très stressant, à moyen terme assez confortable.