¿Qué modelo de financiamiento?

Hola y buen día,

hoy he encontrado este foro. Como mi novia y yo también tenemos la intención de construir, planteo aquí nuestras ideas para discusión.

Planeamos comprar una casa adosada por 180.000 €. El precio está calculado hasta el último adoquín [Baunebenkosten, Grundstück, Erschließung, Bauwerk, Außenanlagen, Füllsand, Fußboden- und Malerarbeiten]. La casa en sí cumple con las normas de una casa eficiencia 40.

Desde hace días me pregunto cuál modelo de financiación es mejor para nosotros. Tengo tres citas en bancos en los próximos días, por lo que sería bueno escuchar ya alguna evaluación de un experto aquí.

Nuestras posibilidades financieras son así: actualmente disponemos netos mensuales de 2.500,- €. Después de nuestra boda en otoño y tras los estudios de mi novia, podremos planear con más capital, pero prefiero no incluir huevos no puestos en los cálculos. Hay capital propio disponible y se presenta actualmente así:

- Wohn-Riester: aprox. 9.000,- € ([Bausparsumme 70.000 €], cuota mensual desde compra: 382,- €)
- Contrato de ahorro vivienda: 10.191,- € ([Bausparsumme 20.000 €]; listo para asignación, cuota mensual: 160,- €)
- Otro contrato de ahorro vivienda: 4.200,- € ([Bausparsumme 40.000 €], „certificado de salud para la casa“)
- Contratos de ahorro: aprox. 6.000,- €
- Seguro de vida: 5.292,- € (valor actual de rescate; contrato está sin primas)

Imaginamos una cuota mensual de alrededor de 800,- €. También me gustaría aprovechar un préstamo Kfw, ya que el programa 153 ofrece un subsidio de amortización del 10 % del monto del préstamo (casa eficiencia 40). Eso serían 5.000,- € que irían directamente a la amortización. Por lo demás, no estoy seguro si debería usar los contratos de ahorro "seguros" o, en cambio, pensar en un préstamo a plazo fijo (¿15 años?) con amortización al menos del 1,5 %. ¿Y qué debería hacer con el seguro de vida sin primas? La rentabilidad es baja (apenas sobre la inflación) y la suma a pagar al final de la vida es ridícula (12-15.000,- €). ¿Cuánto del capital propio debería reservar como colchón de emergencia?

¿Quién puede ayudarme? ¿Alguien puede esbozar un modelo de financiación aproximado?
Quiero agradecer de antemano por el esfuerzo.

Atentamente
HeTs

Hola,

180.000,00
./. 70.000,00 Wohnriester 382,00
./. 50.000,00 KFW153 (3,75+1,97Tilg.) 238,34
./. 10.000,00 Bausparvertrag zuteilungsreif 160,00
./. 15.000,00 Eigenkapital(10T aus Bausparvertrag+5T)

= 35.000,00 Restsumme zu finanzieren
10.Jahre f. 4,0 %+1 Tilg. 145,84


Sum sum sum 926,18


He dejado 1.000,00 en efectivo. El Wohnriester tendrías que financiarlo provisionalmente (muy caro) y el contrato de Bauspar listo para la adjudicación tiene un pago elevado. Con 800,00 no vais a llegar. ¿Vender los LV? No sé. ¿Cuándo se cerró, qué tasa de interés garantizada tenéis? ¡Retén el certificado médico! Las condiciones de Kfw están actualizadas. Pero en el programa 153 piden 1,97 de amortización. El resto del préstamo a plazos sobre 35.000,00 lo he estimado con un 4,0 % para 10 años. Creo que se puede conseguir. Si queréis más seguridad, por supuesto será más caro a 15 años. Pero si con bastante probabilidad hay un segundo ingreso disponible, podéis reducir el préstamo a un nivel soportable mediante amortizaciones extraordinarias después de 10 años. Con los fondos KFW podríais programar los años sin amortización para que la amortización comience cuando la pareja empiece a trabajar.


Saludos Ille1975

...debo corregirme respecto a los 3,75 para Kfw70. Estos solo aplican a través de Ing-Diba. Un banco convencional te ofrece el programa al 4,05%. Actualmente, Ing-Diba subvenciona las tasas de interés de la KFW con un 0,3 %.

Hola ille1975,

también dudo si la financiación a través de los contratos de ahorro para la vivienda (Riester) no conducirá finalmente a cargas demasiado altas.

¿De qué te sirve entonces toda la seguridad? :confused:

¡Ahora tengo las primeras indicaciones para las conversaciones con el banco! ¡Muchas gracias por ello! :)

Saludos cordiales,
HeTs

No pienso mucho de Riester y de los contratos de ahorro para vivienda. Y eso es decirlo de forma amable. Es favorable en términos de tasa de interés nominal. Pero, ¿de qué sirve una tasa de interés del 3,0% si además tienes que pagar un 6% de amortización? Ya has ahorrado bastante en el contrato Riester. Si logras seguir pagando las cuotas de ahorro además de la financiación de la casa, tal vez te ayude dentro de unos años. De todas formas, nadie sabe dónde estarán los intereses entonces. Eso no es nada flexible. Y también costó comisión de apertura.

Que te diviertas con los bancos...

¡Cuéntame qué te han "aconsejado"!

Saludos Ille1975

Lo hago, la próxima semana son las dos primeras conversaciones.

Saludos cordiales y que tengas una buena noche,
HeTs