Límite de propiedad poco claro y consecuencias legales

Hola,

Nos hemos comprado un terreno como familia. Muy ingenuamente, sin estudio de suelo, pero asequible, en la mejor ubicación y asequible.
Estado intermedio según el archivo de planos:
Originalmente era un gran terreno con una casa de esquina multifamiliar (construida en 1896, con sótano, 3 plantas + ático, daño de guerra - demolido alrededor de 1950 incluyendo el sótano - la excavación del terreno lamentablemente fue rellenada hasta unos 3,20 m con escombros y basura). También se iba a construir una casa trasera, pero parece que no hubo más dinero. Por lo tanto, alrededor de 1900 el terreno fue dividido y en el terreno vecino, ¡justo en la línea de límite de propiedad!, se construyó una casa multifamiliar (construida en 1902 - sótano, 3 plantas + 2 plantas ático - actualmente protegida como monumento - renovada varias veces desde 2002).
En nuestro terreno se construyó una casa trasera pegada a esta casa (construida en 1903 - 2 plantas sin sótano - nunca renovada significativamente). Está prácticamente adosada y no tiene completamente una pared trasera propia.

Según los mapas catastrales y de parcela actuales, lamentablemente no se puede reconocer dónde transcurre el límite del terreno.
Primero habíamos pensado en renovar la casa trasera, luego en construir una nueva, y ahora volvemos a estar cerca de la idea de la renovación. No nos queda claro qué puede significar para nosotros la situación del terreno.
Estamos intentando aclarar si en el archivo de planos del terreno vecino hay información más detallada. También es posible que solo se haya dividido el terreno cuando ya estaban construidas ambas casas.

Sobre la imagen:
En el fondo, con línea naranja, está la imagen aérea con el límite de parcela.
Los muros muestran la planta baja. Las paredes añadidas hacia la casa vecina fueron construidas posteriormente y no están incluidas en la solicitud de construcción.
En la planta superior no hay paredes añadidas. Allí sirve prácticamente la pared exterior de la casa multifamiliar como pared interior. A unos 90 cm de altura en la planta superior (bajo la segunda planta del vecino) la pared tiene un escalón de 6 cm - para ahorrar ladrillos - representado como pared negra). Sobre nuestro techo - que llega hasta la pared, pero mediante vigas está al menos 6 cm dentro de nuestra casa en todas partes.

Según un extracto del catastro deberían existir límites de parcela marcados con piedras y similares. Mi padre (técnico en topografía) no encontró ninguno. Al parecer no se ha realizado una medición desde al menos 1990.

Para nosotros surgen muchas preguntas aquí:

[*]En la fachada a la vecina, en la línea límite de parcela (estoy bastante seguro de que después del 2000 y seguramente sin permiso), se colocaron 6 cm de aislamiento térmico de poliestireno y 2 ventanas en la pared cortafuegos. ¿Podemos exigir que se retiren esas ventanas y el aislamiento?
[*]¿Tenemos derecho a anclar una chimenea de acero inoxidable en la fachada, sobre la altura de la casa vecina?
[*]Si clavo un clavo en mi pared interior, según el estado actual, lo hago o en la pared del vecino o en una pared que nos pertenece a ambos. ¿Hay algo a tener en cuenta respecto a trabajos de renovación? ¿Debo, por ejemplo, pedir permiso antes de enyesar y volver a revestir estas paredes?
[*]¿Puedo/debo retirar las paredes añadidas en la planta baja para crear más superficie habitable o es muy desaconsejable?

Ha quedado un texto largo, pero lamentablemente nadie me ha podido ayudar realmente hasta ahora. La oficina de permisos de construcción solo me dice que las ventanas y el aislamiento no están bien, pero no qué debo hacer con esa información y recomiendan que el terreno sea medido de nuevo, pero no pueden decirme realmente si importa si resulta que el muro nos pertenece a nosotros o al vecino.

¡Muchas gracias por vuestro tiempo y ayuda!

Jo medido de nuevo ...

¿Qué dice tu futuro vecino sobre tu proyecto y por qué quieres hacer primero la demolición del aislamiento y las ventanas?

Ha resultado ser un texto largo, pero desgraciadamente hasta ahora nadie ha podido ayudarme realmente.

Eso no cambiará, ya que tu texto es de hecho muy largo, pero contiene pocos hechos utilizables.

Mi padre (técnico en topografía)

¿Y luego permite que subas una imagen así? Lo siento, pero ¿qué información debería transmitir esa imagen aérea? No se reconoce nada en relación con el problema planteado.

No ha habido un levantamiento topográfico al menos desde 1990.

Como técnico en topografía, tu padre debería ser capaz de obtener y analizar todos los documentos catastrales. Entonces formulaciones como "al menos desde" y "bastante seguro" deberían ser cosa del pasado, porque entonces se puede afirmar con certeza si y desde cuándo está establecida la frontera. Si está establecida, también se puede transferir al lugar y se puede determinar qué partes de la construcción están en qué lado de la frontera.

¿Podemos exigir que se retiren estas ventanas y el aislamiento?

Ventanas sí, aislamiento tal vez.

¿Tenemos el derecho de anclar una chimenea de acero inoxidable en el lado del hastial por encima de la altura de la casa vecina?

Sí, §26 SächsNRG

Si clavo un clavo en la pared interior, según el estado actual lo hago ya sea en la pared del vecino o en la pared que nos pertenece a ambos. ¿Hay algo que deba tenerse en cuenta respecto a trabajos de renovación? Por ejemplo, ¿debo solicitar un permiso o algo similar antes de enyesar y revoquear estas paredes?

Parece una pregunta para un abogado. En NRW está regulado de manera más clara en el derecho vecinal. En mi opinión, también depende del resultado de la investigación de la frontera.
Mi consejo: Derribar y reconstruir.

Parece una cuestión para un abogado. En NRW está regulado de manera más clara en el derecho de vecindad.

¿De verdad se refiere eso a clavar un clavo en la pared? El primer paso es hablar entre sí y no exigir ni demandar.

El primer camino es hablar entre sí y no exigir ni demandar.

Sí, eso es lo mejor.

¿Se refiere en serio a clavar un clavo en la pared?

Sí, también, pero se trata de algo más que solo un clavo. En general, quería decir que la situación legal en Sajonia no me parece tan clara como en NRW. Aquí, dos secciones enteras están dedicadas al tema de la pared del vecino y la pared divisoria. Ahí está claro: clavo en la pared del vecino sí, clavo en la pared divisoria no. ¿Están las normas en Sajonia escondidas en algún otro lugar? ¿Se orienta la jurisprudencia allí según las regulaciones de otros estados federales? ¿Quién lo sabe? ¿Un abogado? Pero como dije: la situación fáctica es escasa. ¿Cuándo se compró la casa? ¿Cuándo exactamente se instalaron las ventanas, se colocó el aislamiento? ¿Quién era propietario en ese momento? ¿Alguien tal vez lo aprobó? ¿Cuándo se dividió el terreno? ¿Dónde está ahora la frontera? ¿Estamos tratando con una pared de vecino o con una pared divisoria? ¿Qué significa "trasero de la casa"? ¿Existen cargas constructivas? ¿Servidumbres? Construir/renovar en edificios existentes, además con construcción en límite incluyendo protección de monumentos, es muy complicado. Más de un arquitecto ya se ha visto abrumado por ello, por lo que un "para qué es importante esto" debería buscar asesoramiento competente en la vida real. Las inseguridades en casos individuales y las dudas al manejar hechos concretos pueden discutirse con gusto aquí públicamente en el mercado.