La agonía de la elección

Hola a todos,

soy nuevo en este foro y espero recibir algunos buenos consejos de ustedes.

Hace aproximadamente 2 años, mi pareja y yo tomamos la decisión de construir una casa. Todas las casas existentes que hemos visto, lamentablemente, no nos convencen en absoluto.
Durante estos 2 años, ya hemos visitado varias ferias de casas modelo, y también hemos visitado a varios promotores inmobiliarios.

Ahora hay una zona de nueva construcción en nuestra área, donde tenemos una difícil elección:

1. Terreno de 500 m² con calle de juegos al norte (18 metros lineales), un vecino al oeste y otro al este, y una franja verde al sur. Lamentablemente, solo podemos obtener este terreno si construimos con el promotor inmobiliario del que no encontramos casi ninguna información en internet, salvo la página web. Esto nos genera cierta desconfianza. Ya hemos recibido y estudiado detenidamente la descripción de obra y servicios. En la conversación de ayer, prácticamente todas nuestras preocupaciones fueron descartadas. Se trata de una oferta para una villa urbana independiente con aproximadamente 130 m² de superficie habitable, sótano y un garaje de 3x9 m.

2. Al mismo tiempo, también hemos gestionado por nuestra cuenta un terreno en esta codiciada zona de nueva construcción. Ahora nos han ofrecido un terreno de 400 m², con calle de juegos al sur (27 metros lineales) y al este (15 metros lineales), y un vecino al oeste y otro al norte. En principio, no vemos problemático que el terreno sea más pequeño, pues no queremos un jardín grande y así (ambos trabajamos y a menudo hacemos horas extra) tendremos menos mantenimiento. Por lo tanto, el terreno obviamente también será más barato de adquirir. Nuestra preocupación es simplemente la mayor carga de mantenimiento de la calle, es decir, trabajos de invierno, poda del seto, etc. Probablemente la construcción la gestionaremos con un arquitecto conocido y ya recomendado varias veces. No está claro por ahora si todo esto será más barato que construir con el promotor.

Bueno, el texto resultó un poco más largo de lo previsto, pero espero que alguno se tome el tiempo para leerlo todo y apoyarnos con sus comentarios en nuestra toma de decisiones.

Que tengan un buen día
Teufelchen1985

Si todo esto resulta más barato que a través del promotor, por el momento también es cuestionable.

¿Por qué?

El terreno es más barato y no se pagan impuestos sobre la compra de la propiedad para la casa, como ocurre con la solución del promotor.

Si pagas más por la casa al arquitecto, probablemente sea porque también recibes más... ¿o crees que la casa del promotor sería notablemente más barata con la misma calidad/equipamiento?

Shism tiene razón. Con la misma calidad de casa, solo la segunda solución puede ser la más barata. Se puede evitar cortar el seto no plantando ninguno. :)

Aunque el promotor inmobiliario debe pagar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, no tiene que pagar IVA por el servicio. A cambio, el promotor no puede deducir el IVA soportado de los servicios prestados a él (subcontratados). En última instancia, se puede obtener el servicio puro del promotor (incluido su beneficio) con un 19% de descuento. Dependiendo de cuántos trabajos de mano de obra realice el promotor y cuánto beneficio se calcule, el proyecto puede resultar más barato o más caro que un proyecto comparable de contratista general/contratista especializado/arquiteto.

Simplemente instintivamente me decantaría por la segunda opción. Conocéis al arquitecto que ya os recomendaron. No queréis un terreno demasiado grande...

el mantenimiento probablemente tampoco sea tan dramático, seguro que siempre hay niños del vecindario que quieren ganar algo de dinero (al menos con mis padres es así, que desde hace unos 5 años los niños del vecindario les recogen las hojas... solo como ejemplo).

Sobre el resto ya se ha escrito algo.

Hola,

Ahora tenemos un área de nueva construcción en la que tenemos el dilema de elegir:

¿Dónde está esta zona de nueva construcción?

Lamentablemente solo podemos obtener este terreno si construimos con el promotor ...

Un juego comúnmente practicado: no es raro que los interesados puedan comprar los terrenos directamente a la respectiva municipalidad, porque en realidad no se ha comprado por parte del promotor sino solo reservado.

... En la conversación de ayer prácticamente se descartaron todas nuestras preocupaciones. Se trata de una oferta para una villa urbana independiente de aprox. 130 m² de superficie habitable, sótano y un garaje de 3x9m

¿Qué preocupaciones y cómo fueron eliminadas?

Al mismo tiempo hemos buscado de forma independiente un terreno en la codiciada zona de nueva construcción. Ahora nos ofrecieron un terreno de 400 m², calle de juegos al sur (27 metros lineales) y Oster (15 metros lineales) ... La preocupación que tenemos es simplemente el mayor esfuerzo de mantenimiento de la calle, es decir, trabajos de invierno, poda de setos, etc.

¿Qué tipo de plantación nueva exige la municipalidad? ¿Y cuántos de los metros lineales son realmente utilizados por peatones?

Probablemente gestionaremos la construcción a través de un arquitecto conocido y varias veces recomendado. Si todo será más barato que con el promotor, también es actualmente dudoso.

La respuesta de "Musketier" en relación con el ahorro fiscal/prestación realizada/promotor es mejor que la olvides pronto, porque no es correcta. Como cliente final siempre pagas el IVA completo; todos estamos obligados a indicarte como cliente privado importes "brutos".

Las diferencias más esenciales/obvias entre promotor/arquitecto consisten por un lado

[*]en el impuesto de transferencia de bienes raíces aplicable del 5 % sobre el terreno y la casa con el promotor

y por otro lado

[*]en el mayor esfuerzo de selección y adjudicación con el arquitecto

Si un arquitecto es más barato o no, depende – y en eso Shism tiene toda la razón – principalmente de tus deseos. Pero una cosa es segura: un arquitecto no cumple la función de un promotor o contratista general, porque entonces sería él mismo uno de ellos y sería responsable ante ti.

Por lo tanto, debes decidir por ti mismo – independientemente de que aceptes o no la oferta del promotor – cuánto control deseas asumir sin tener que confiar ciegamente en un arquitecto. Porque este último – si hace su trabajo bien – te propondrá 3 proveedores por oficio (tenemos un total de 16 oficios en la construcción) de los cuales debes seleccionar el "correcto" para ti. Sin embargo, hay no pocos arquitectos que trabajan con un gremio fijo de artesanos y por lo tanto solo solicitan una vez a los 16 oficios; si acaso. De hecho, ellos son contratistas generales, pero evaden la responsabilidad mediante la adjudicación individual por parte de sus clientes a los distintos artesanos.

Tengo la impresión subjetiva de que estás bastante inseguro y que tu decisión no depende exclusivamente de la elección del terreno adecuado para ti. ¿Hay alguien con quien hayas hablado hasta ahora sobre la nueva construcción que te inspire plena confianza?

Saludos cordiales