Casa unifamiliar con vivienda anexa no declarada

Hola querido foro,

aquí ya hemos leído mucho y pudimos adquirir bastante conocimiento. Muchas gracias por ello.
El tema de los apartamentos anexos seguramente se discute a menudo, pero a pesar de buscar no pudimos encontrar hilos existentes que encajaran bien.

Tenemos la intención de comprar una casa unifamiliar en Baden-Württemberg. Tiene dos plantas completas y un ático reformado. El ático tiene una cocina propia y un baño propio, ya que el constructor lo planificó y construyó directamente como un apartamento para su madre. En la solicitud de construcción (años 50) las habitaciones del ático se denominan "cámara". Se accede al ático a través de la escalera de la casa unifamiliar. Actualmente no tiene puerta propia de vivienda.

Queremos ahora convertir el ático en un apartamento anexo y estaríamos muy agradecidos por vuestra opinión sobre los siguientes puntos:

1) Reforma del ático para convertirlo en apartamento anexo:
En el plan urbanístico están previstas casas unifamiliares con una o dos unidades de vivienda. Ya hay cocina y baño propios en el ático, solo falta la puerta de la vivienda.
a) ¿Tenemos que solicitar un permiso de construcción para ello?
b) ¿Es un problema que en la solicitud de construcción las habitaciones solo se llamen "cámara"?

2) Alquiler del apartamento anexo y deducibilidad fiscal de los intereses de préstamo y costos adicionales de compra:
Entendemos que la oficina de hacienda reconoce un apartamento anexo si cumple los requisitos legales de construcción. Como falta la puerta de la vivienda, actualmente no sería así. Supongamos que conseguimos realizar y que se reconozca el apartamento anexo.

a) Legalmente, la casa en el momento de la compra es una casa unifamiliar sin apartamento anexo. ¿Cómo maximizamos la posibilidad de que se reconozca el ático como apartamento anexo? ¿Ayudan formulaciones especiales en el contrato de compra?

b) ¿Es relevante para la deducibilidad de los costos de compra el hecho de que el apartamento anexo todavía no existiera como tal en el momento de la compra?

c) Asignación de costos: en el contrato de compra solo figura un precio por el terreno con la casa unifamiliar. Para asignar los costos al apartamento anexo usaría la proporción de la superficie habitable (total: 220 m², ático: 23 m², más áreas comunes (entrada, escalera, lavadero) al 50% cada una => apartamento anexo: 33 m² => 15%).

d) Planeamos tomar dos préstamos para la compra (85% y 15% del total necesario). Queremos deducir fiscalmente los intereses del préstamo asignado al apartamento anexo. La misma pregunta que en b) -> ¿Es relevante que el apartamento anexo todavía no existiera como tal en el momento de la compra?

e) El ático tiene un equipamiento que, aproximadamente, corresponde al estado de 1980. ¿Deberíamos encargar un informe de valor residual para maximizar la depreciación del apartamento anexo?

f) Planeamos alquilar el apartamento anexo en el ático como segunda residencia a mis padres. Viven a 4 horas y hasta ahora se alojan en hotel cuando nos visitan. Haremos un contrato de alquiler al 70% del alquiler comparativo local y por supuesto el importe se transferirá mensualmente. Aunque no sea necesario (?), al reformar la casa pondría contadores de energía propios para el ático. ¿Debemos considerar algo más?

3) Reforma energética: Entendemos que la financiación KfW se concede por unidad de vivienda y por eso la reforma energética también es atractiva para el apartamento anexo en el ático. ¿Importan en los préstamos KfW las superficies de vivienda o la asignación?

Saludos cordiales,
Fam.Baum

a) Legalmente, la casa en el momento de la compra es una casa unifamiliar sin apartamento independiente. ¿Cómo maximizamos la posibilidad de que el desván sea reconocido como apartamento independiente? ¿Son útiles formulaciones especiales en el contrato de compra?

Lo que no es, no es. Es una casa unifamiliar donde arriba se ha instalado una segunda cocina y un baño. Ni más ni menos.

a) ¿Tenemos que solicitar una licencia de construcción para eso?

Si más adelante generáis un apartamento independiente, probablemente habrá que

solicitar un cambio de uso.

b) ¿Importa para la deducibilidad de los costos de compra que al momento de la compra el apartamento independiente aún no existiera como tal?

No hay apartamento independiente, así que no puedes deducir nada.

b) ¿Es un problema que en la solicitud de construcción las habitaciones simplemente se llamen 'cámara'?

No. Sin embargo, las habitaciones o cámaras existentes en el ático no son automáticamente objetos alquilables o un apartamento independiente en la unidad. Se necesita, por ejemplo, además del acceso, una segunda salida de emergencia. Luego, las habitaciones también deben ser normales para vivir (calefacción, ventilación, suficientes ventanas según la definición de habitaciones habitables). Se deben proporcionar uno o dos lugares de estacionamiento según la ordenanza de estacionamiento. Y en el ático no se aplica la superficie base de una cámara, sino la superficie habitable real calculada. Allí también debe poder uno ponerse de pie. Creo que para alquilarla oficialmente debe tener un mínimo de 25 m². Si alquilas una vivienda en propiedad (ETW), entonces tienes ingresos por alquiler. Estos deben ser gravados. Todas las demás preguntas no sé responder.

Entonces queréis comprar una casa unifamiliar de 220 m² de los años 50 (que ya es un caso bastante inusual) con un baño "propio" para un inquilino secundario, financiada con dos préstamos que, según vuestra lógica, deberían basarse en las proporciones virtuales del tamaño total de las unidades de vivienda principales y secundarias que aún no han sido incluidas en un reglamento de división. Mi predecesora ya ha tratado los aspectos generales clásicos, a los que prácticamente no hay nada que añadir. Sin entrar en detalles que puedan hacer que este caso parezca excepcionalmente esperanzador, todo esto me suena a una idea absurda de primera clase. Además, queréis depreciar ya el futuro apartamento secundario porque se estima que tiene estructura constructiva más reciente de 1980 que el resto. Eso también suena ilógico, incluso si se interpreta como que la "unidad secundaria" se dejará en ese estado y solo las partes edificadas de la vivienda principal se pondrán al día con el estándar más moderno posible. ¡Gracias por la entretenida historia para antes de dormir!

Sin detalles que hagan que este caso parezca excepcionalmente esperanzador, para mí todo esto suena a una idea descabellada de la mejor calidad. Además, ya queréis dar por perdida la futura vivienda anexa porque, estimadamente, tiene una estructura más joven de 1980 que el resto. Eso también suena ilógico, incluso si se piensa en dejar la "vivienda anexa" en ese estado y solo actualizar las partes del edificio de la vivienda principal al estado más moderno posible. ¡Gracias por la divertida historia para dormir!

Creo que más bien se trata de distribuir el precio de compra de manera diferente a los m² para generar más AFA y mayores gastos por intereses deducibles. En principio, parece que el OP ya se ha informado sobre la deducibilidad en inmuebles de uso mixto. Esto se deduce de los préstamos separados, las preguntas sobre redacciones en el contrato de compraventa, etc. Si eso también es útil en viviendas anexas que todavía no existen, sería una cuestión para el asesor fiscal. Personalmente, veo más bien una pronta reutilización con distribución de los costos de adquisición y financiamiento, lo cual no excluye la deducibilidad de los costos. Lo hace más sencillo en principio, ya que probablemente solo es necesario un préstamo y no una indicación separada en el contrato de compraventa. Sin embargo, queda descartada la posibilidad de usar diferente capital propio en préstamos separados. No obstante, el alquiler también debe estar bien pensado. Pueden surgir costos que hagan que el "alquiler" (sea real o ficticio) sea poco atractivo. Tasas adicionales de basura, posiblemente impuestos por residencia secundaria, pueden consumir rápidamente alguna posible ventaja fiscal. Además de una puerta adicional, quizás sea necesario construir una segunda vía de escape, plazas de aparcamiento adicionales, etc. ¿Han calculado alguna vez qué resultado daría el 70% del alquiler habitual en la zona menos los gastos por intereses y menos la depreciación de la vivienda anexa (sin terreno)? ¿Vale la pena todo el esfuerzo? Hay que tener en cuenta que los gastos accesorios para la compra del terreno cuentan para la base de cálculo de la depreciación, es decir, que solo son aplicables indirectamente. Si se trata de una modernización posterior a la compra, recomiendo buscar en Google "límite del 15% en modernización", para no llevarse una sorpresa desagradable. Si se planea o se produce una venta dentro de los 10 años, podría ser un caso de ganancia especulativa proporcional.

Si la propiedad es una casa unifamiliar según la licencia de construcción de los años 50 y hasta ahora no se ha autorizado ningún cambio de uso sujeto a licencia para convertirla en casa bifamiliar, ese es el estado de uso conforme a la normativa urbanística con el que puede adquirir la propiedad. Únicamente son decisivos para ello los documentos originales de la licencia de construcción con el sello verde y un número de expediente. Todo lo demás que le presenten los propietarios o agentes inmobiliarios carece de relevancia jurídica en materia de construcción.

Si, según la normativa urbanística y el plan de ordenación, se permiten hasta dos unidades de vivienda, en principio puede considerar un cambio de uso sujeto a licencia para convertirla en casa bifamiliar. Para ello, debe hacer que un arquitecto evalúe la idoneidad del edificio existente. Un criterio de exclusión puede ser, por ejemplo, que en la propiedad no exista una escalera cerrada certificada ni pueda crearse posteriormente (1.º vía de escape), desde la cual se accedan las viviendas.

Además, queda por verificar si la inscripción "Kammer" para el ático implica ya por entonces un uso residencial autorizado. Según la asesoría en construcción para otros objetos, sé que tales "Kammern" suelen significar solo un uso parcial residencial del ático en relación con el apartamento en las plantas inferiores, mientras que el resto del ático es el típico desván. Por tanto, la completa adecuación del ático también sería un cambio de uso sujeto a licencia, que debe ser previamente evaluado en principio por un arquitecto/estructurista para su viabilidad (2.ª vía de escape, escalera necesaria conforme a la ley de construcción con al menos 80 cm de ancho libre de paso, altura suficiente, iluminación adecuada, techo resistente sobre la planta superior para el cambio de uso a espacio habitable, etc.).

Antes de la compra, estos puntos deben ser revisados para usted de forma experta e independiente.

Sin embargo, el alquiler debe pensarse bien.

El apartamento solo debe alquilarse a los padres para visitas. Que yo sepa, no hay obligación de utilizar servicios adicionales de suministro y eliminación si la basura doméstica es suficiente para dos personas.