Riesgos al contratar con el contratista general

Hola a todos,

próximamente tendremos la selección del GU y estoy pensando en los riesgos que puede conllevar una decisión posiblemente subóptima y cómo se pueden minimizar estos riesgos. A mí se me han ocurrido las siguientes cosas:
- No se cumple la fecha de finalización --> el contrato debería incluir la fecha y prever una penalización por retraso
- No se respetan los costos --> garantía de precio fijo en el contrato, queda el riesgo de que en la elección de muestras todo resulte más caro de lo esperado
- Defectos --> acudir a peritos para las recepciones, quedan los riesgos de defectos ocultos
- Problemas en la colaboración a costa de la paciencia propia --> probablemente no se puede evitar, ¿no?

¿Falta algo esencial que pueda salir mal? ¿O algo que se pueda prever en el contrato o de otra forma para evitarlo?

¡Muchas gracias!
unser_schloss

sí, investigar qué tan solvente es el GU y qué reputación tiene. También está bien no visitar a los clientes de referencia, sino aparecer de forma espontánea en la nueva zona y llamar a antiguos clientes

Hemos decidido para nuestro proyecto contratar apoyo separado para todas las fases: un abogado para el [Werkvertrag], un perito para la inspección intermedia y final y, si es necesario, un arquitecto para revisar la descripción del servicio hasta el último ladrillo y cada enchufe. Calculamos, según la cantidad de intervenciones del perito, costos entre 3.500 y 5.000€. Por un lado, mucho dinero; por otro lado, en mi opinión, una buena inversión para evitar o al menos minimizar problemas posteriores, sea cual sea su tipo.

- No se cumple la fecha de finalización --> El contrato debería incluir la fecha y prever una penalización por retraso

Cuidado: según el contrato, exclusión por culpa de terceros, condiciones climáticas, etc., de modo que al final la fecha no vale el papel en que está escrita

- No se respetan los costos --> Garantía de precio fijo en el contrato, queda el riesgo de que en la elección de materiales todo sea más caro de lo esperado

Como ya dices: contra costos adicionales en la elección de materiales solo ayudan las evaluaciones previas, es decir, antes de firmar el contrato en una exposición de baños, exposición de azulejos, etc., hacer una lista de los objetos deseados y que se incluya y valorice como parte del contrato.

Aquí también aplica: ¡leer la letra pequeña! Precio fijo a menudo condicionado a la estática (que se realiza después de la firma y puede ocasionar costos adicionales). Además, es recomendable hacer un estudio del terreno antes y aclarar de antemano los costos adicionales de cimentación. De lo contrario, solo ayudan amplios márgenes de seguridad: ningún contratista general podrá determinar con exactitud el volumen de excavación y, por ejemplo, prever los costos de eliminación.

- Defectos --> Incluir perito en las recepciones, queda el riesgo de defectos ocultos

Un experto independiente nunca está de más, pero: cuanto más veces venga, más cara será su supervisión de obra. A partir de cierto punto, los costos por su presencia superan el costo posterior de la corrección de defectos. Además, la ausencia de defectos en la entrega no te protege de la acumulación de reservas para reparaciones futuras, etc.

- Problemas en la colaboración que afectan los nervios propios --> probablemente no se puede evitar, ¿no?

No, probablemente no. En la fase de acabado tengo la sensación de ser yo mismo el jefe de obra y de coordinar proveedores, deshollinador, oficios propios, etc., para que todo funcione. Eso estresa, definitivamente.

sí, investigar qué tan solvente es el GU y qué reputación tiene. También vale la pena no visitar solo a los clientes de referencia, sino aparecer espontáneamente en la nueva zona y llamar en las casas de clientes anteriores

Aunque lo has escrito bien, ninguna de tus medidas te protegerá realmente.

¡Ni siquiera el contrato de ahorro para la construcción en caso de defectos! 10 visitas en 9 meses de tiempo de construcción "bonitas", nada más! Los defectos documentados son "bonitos", pero eso no significa en absoluto que los defectos se corrijan.

Tus ideas son mejor que nada, pero no es gestión de riesgos ni de lejos, solo te da una buena sensación.

Es importante elegir al GU/arquitecto correcto que no te meta en problemas y haga su trabajo concienzudamente. Mucho más importante es que uno mismo se familiarice con el tema y esté todos los días en la obra.

Este tiempo es la mejor inversión

Aunque lo hayas escrito bonito, ninguna de tus medidas te protegerá realmente.

¡Ni siquiera el contrato de ahorro para vivienda en caso de defectos! ¡10 visitas en 9 meses de construcción "bonito", no más! Los defectos documentados son "bonito", pero eso no significa en absoluto que los defectos se reparen.

Tus ideas son mejores que nada, pero ni de lejos es gestión de riesgos, solo te dan una buena sensación.

Es importante elegir al GU/arquitecto correcto que no te meta en problemas y haga su trabajo con responsabilidad. Mucho más importante es profundizar uno mismo en el tema y estar todos los días en la obra.

Este tiempo es la mejor inversión

¿Te refieres a mi idea de visitar a los ex clientes?

Creo que puede ser un movimiento valioso para conocer a tu nuevo socio comercial