Solicito comentarios sobre nuestra estructura financiera

Hola a todos,

Nuestro primer intento para una casa propia fue en 2017, bastante espontáneo: encontramos un terreno barato, no queríamos tirar altas rentas a la basura, justo con un niño en camino - errores típicos de principiantes. Por eso, claro, fracasó la financiación, porque las ofertas de los bancos me parecían simplemente muy caras. Así que decidimos que era mejor alquilar un piso adecuado para la familia durante los próximos años e intentar ahorrar capital propio. Hasta ahora ha sido la decisión correcta.

En cuanto a la casa, la planificación nunca se detuvo. Por eso tenemos una idea bastante clara de qué equipamiento queremos para la casa, qué tamaño, qué zonas exteriores son importantes para nosotros, etc. etc.

Lo que sin embargo no teníamos hasta ahora, son personas con experiencia en financiación. Por eso hoy publico mi aportación con el deseo de recibir vuestro input/feedback sobre si la estructura es demasiado inestable, si he olvidado cosas esenciales en la planificación, aspectos en los que debo pensar con anticipación (sí, lo sé, muy poco capital propio - estoy preparado para esa respuesta. Pero seguimos ahorrando).

La construcción de la casa con empresa constructora principal está prevista para mediados/finales de 2020, quizás incluso en 2021, dependiendo de la velocidad de urbanización del municipio. Así que hay bastante tiempo aún para ahorrar capital propio.

Mi esposa volverá a trabajar a tiempo parcial tras 2 años de permiso de paternidad a finales de 2021. Sin embargo, ese dinero NO debe incluirse en los cálculos, porque es demasiado imprevisible y queremos usar ese dinero solo para nosotros (vacaciones, lujos, lo que sea necesario).

¡Esperamos vuestros comentarios, preguntas y críticas!

Muchas gracias de antemano,
dropss

General sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Pareja
[*]¿Qué edad tenéis? 30+31 años
[*]¿Tenéis hijos? Sí, 2 niños (0+2 años)
[*]¿Tenéis planes de tener más niños? No, eso es todo
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Llevo 6 años en la industria farmacéutica, mi esposa está en la gastronomía. Actualmente ella está de permiso de paternidad.
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, amas de casa, amos de casa, etc.? Yo soy empleado fijo, mi esposa actualmente no tiene relación laboral.
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Yo trabajo a tiempo completo, mi esposa trabajará a tiempo parcial en 2 años. Debido a su sector, el ingreso no será muy alto, pero ella encuentra trabajo casi en cualquier parte de Alemania gracias a sus experiencias previas, referencias y contactos.

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Bruto son 8070 euros mensuales (más bonificación anual). Neto son 5.000 porque estoy en clase fiscal 3 y pago seguro médico privado para mí y los dos niños (ya descontado).
[*]¿Cuánto se recibe de subsidio por hijos? 408 €
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? 150 € subsidio parental
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 30.000
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? El capital propio está destinado exclusivamente para la construcción, el fondo de emergencia es aparte y no se tocará.

Situación de gastos:
Gastos que ya están incluidos en otras partidas pueden omitirse. Esta lista no es exhaustiva y puede ampliarse o resumirse según sea necesario. Por favor, indicad todos los costes mensuales, aunque solo se paguen anualmente.

Desde que empecé mi vida laboral llevo un libro de cuentas detallado. Los siguientes costes variables (costes de vida) están promediados desde enero de 2017. Los costes fijos son fijos.

Costes de vivienda:

[*]Alquiler frío actual 1400
[*]Alquiler caliente actual 1680
[*]Electricidad 71
[*]Gas 0 (bomba de calor)
[*]Agua, alcantarillado, tasa basura, limpieza calles incluidos en alquiler
[*]Teléfono, internet, móvil 70

Costes de movilidad:

[*]Abono mensual de bus y tren (¡también para los niños!) -
[*]Crédito del coche (o cuota de ahorro para nuevo coche) 300
[*]Seguro 900/año
[*]Impuestos 300/año
[*]Combustible 290/mes
[*]Reparaciones promedio 3 años: 80€/mes
[*]Otros -
[*]¿Hay un segundo coche, moto, scooter? Por favor, indicad todos los puntos de nuevo. Costes para 2 coches

Costes de seguros:

[*]Seguro médico privado (incluye seguros adicionales, subsidios por enfermedad, etc.) 917/mes, ya descontado del salario
[*]Seguro de responsabilidad civil (también para mascotas) 83/año, es decir 7/mes
[*]Seguro de vida capital o riesgo 0
[*]Seguro de pensiones (incl. Riester, Rürup, etc.) 317/mes
[*]Seguro de incapacidad laboral 72/mes
[*]Seguro contra accidentes pagado por el empleador
[*]Seguro de hogar 6/mes
[*]Seguro de defensa jurídica 20/mes
[*]Otros seguros (como seguro de viaje, seguro de fallecimiento) Seguro dental adicional: 17/mes

Costes de vida:

[*]Alimentos 590
[*]Restaurantes 55
[*]Cuidado/droguería 100
[*]Mascotas (comida, veterinario, medicinas, establo) 0
[*]Medicamentos/facturas médicas y farmacia 243 (reembolso por seguro privado, pero hay que pagar primero)
[*]Ropa 350
[*]Muebles lo incluyo bajo "hogar", incluye también trapos de cocina, productos de limpieza, decoración, cortacésped, etc.: 395
[*]Guardería/colegio (y comida) aún no, la guardería en la zona cuesta aprox. 250€ para el mayor, el pequeño paga 200 por medio día
[*]Clases particulares -
[*]Material escolar y libros -
[*]Cuotas de clubes/gimnasio 29
[*]Canguro 10
[*]Juguetes esta partida es nueva, actualmente aprox. 60€
[*]Limpieza ver hogar
[*]TV/video/audio/CD/DVD Si contamos Prime, unos 10 € al mes
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.) vemos partidos "públicos" con amigos en el jardín haciendo barbacoa, por eso la partida está bajo "alimentos"
[*]Donaciones -
[*]Otros 300

Ahorros:

[*]Vacaciones 300
[*]Casa varía. mínimo 750 €, a veces 1000 €, depende del mes
[*]Previsión de jubilación ver arriba, 317
[*]Hobbies/regalos -
[*]Otros -

Otros gastos:

[*]Pensiones alimenticias? -
[*]Créditos? solo coche
[*]Otros? Dinero en efectivo que "simplemente desaparece", en el mercado semanal, aparcamiento o un helado y un pretzel... aprox. 50 €
[*]¿Se ha olvidado algo? ¡Indicar aquí!

Sumas de ingresos y gastos:

Los siguientes valores se refieren a la situación actual. Los gastos promediados antes son desde 2017, por eso hay desviaciones con las sumas.

[*]Ingresos totales 5554 (redondeados a euros enteros)
[*]Gastos totales 4350 (redondeados a euros enteros)
[*]Saldo 1204
[*]De esto suma alquiler frío y ahorros prescindibles (p.ej. cuota para la casa) El saldo es lo que actualmente usamos para financiar nuestras diferentes partidas. De eso, 370 € son para seguros/compra/otros, 80 € para planes de ahorro infantil, 150 para fondo de emergencia y 600 para la casa.

General sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 567 m²
[*]¿Cuáles son las dimensiones? 27m*21m
[*]¿Cuál es el valor de referencia del suelo? 145 €/m²
[*]Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Nueva construcción, casa unifamiliar, tejado a dos aguas
[*]¿Garajes? Carport con tejado a dos aguas
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / útil) unos 150 m² sin sótano
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización? ND

Costes de construcción o compra:

[*]Costes del terreno 85050
[*]Costes de urbanización incluidos en el precio
[*]Costes adicionales de adquisición (notaría, juzgado, impuesto de adquisición, corredor) sin corredor. 6804
[*]Costes de construcción o compra (incluye arquitecto, ingeniero estructural) 280000 (normativa de ahorro energético)
[*]Costes de renovación y/o rehabilitación -
[*]Costes adicionales de construcción (p.ej. conexiones, perito de suelo, electricidad de obra, etc.) Obras de saneamiento 30k, en total 51.000
[*]Zonas exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, vallas, etc. 37200
[*]Costes de financiación (p.ej. comisiones o intereses de disposición) Interhyp no cobra comisiones de intermediación que yo sepa, sino que eso está incluido en las cuotas/intereses
[*]Coste total 486k

Otros costes:

[*]Costes de cocina 12k
[*]Muebles, lámparas, decoración xk
[*]Otros “no costes de adquisición, adquisición adicional, construcción o complementarios” 4000 (Asociación de Propietarios + perito)

Resumen de costes:

[*]Costes totales 502k
[*]Capital propio deducible aquí depende. 30k en efectivo, subvención para familias constructoras 24k (pero no la he incluido porque 1. ¿la recibiremos? 2. se paga mensualmente), 4,5k subvención BAFA para bomba de calor geotérmica, 20k trabajo propio (pintura, suelos, zonas exteriores - tenemos muchos trabajadores en la familia)
[*]Importe de financiación 381,5k + 50k KfW (programa 124). La cocina (12k) se financiará con un crédito aparte. 4k para la asociación de propietarios se pagarán de reservas.

Datos necesarios para el crédito:
(en caso de varios componentes, indicar para todos y distinguir entre variantes):

[*]Importe del crédito 381.500
[*]Tipo de crédito (p.ej. préstamo amortizable, préstamo final) Préstamo amortizable
[*]Tipo de interés (p.a. nominal, o efectivo) todavía no hay oferta concreta
[*]Duración del tipo fijo 25 años
[*]Deuda restante al final del tipo fijo según amortización entre 50k y 120k
[*]Plazo simulado hasta pago total debería pagarse dentro de 35 años
[*]Tipo de amortización inicial 2 o 3 %
[*]Cuota mensual Objetivo 1400 €, después de pagar la cocina (ahora calculamos 400 € costes corrientes de la casa, para que nuestro máximo de 2000 € mensuales se cumpla. El préstamo KfW quiere 208 € mensuales, los primeros 3 años sin amortización, así que tenemos un poco de margen para la cocina que debería pagarse en esos 3 años)
[*]¿Son posibles amortizaciones anticipadas? (indicar cuantía) Deberían ser posibles
[*]¿Se puede cambiar el tipo de amortización? (condiciones como número, rango de tipo de amortización)
[*]En caso de préstamos con contratos de construcción-hipoteca, dar detalles del contrato (importe, tipo de interés para saldo, cuota mínima, importe mínimo a ahorrar, cuota prevista, primas Riester, fecha prevista de adjudicación, cuota posterior, interés del préstamo, etc.)

Solo para la situación inicial... Algo no puede estar bien ahí.
Ingresos: 5.558,00€
Gastos: Vivienda 1.821€, Autos 770€, Seguro 439€, Costo de vida 2.399€ (con guardería, sin medicamentos)
Ahorro supuestamente: 1.293€ (si se incluyen los medicamentos aquí)

¡Eso da un déficit! de 1.164€ con la partida de ahorro y un pequeño superávit de 129€ sin el "rendimiento de ahorro"...

Mmm, buen punto. Probablemente un error de las estadísticas. Seguros, impuestos, vacaciones y adquisiciones como muebles, etc. ("hogar") no las pagamos mensualmente, sino siempre de las reservas, una vez al año (como probablemente la mayoría). También los valores promedio para el hogar, por ejemplo, bajan mensualmente, ya que adquisiciones únicas como 1k para un sofá obviamente se vuelven menos significativas desde el punto de vista contable. Aquí lo he presentado como un gasto mensual para ajustarme a las indicaciones, lo que al final, por supuesto, resulta en algo poco redondo.

Los siguientes valores se refieren a la situación actual. Los gastos promediados de arriba se han recogido desde 2017, por lo que hay desviaciones en las sumas.

[*]Ingresos totales 5554 (redondeado a € completos)
[*]Gastos totales 4350 (redondeado a € completos)
[*]Saldo 1204
[*]De esto, suma de alquiler frío y aportaciones de ahorro prescindibles (p. ej. cuota de ahorro para la casa) El saldo es con el que actualmente financiamos nuestras distintas posiciones. De ahí, 370 van para seguros/adquisiciones/otros, 80€ para los planes de ahorro infantiles, 150 para el colchón de emergencia y 600 para la casa.

Así es como está actualmente. De los 370 mensuales pagamos todo lo que tenemos en grandes adquisiciones, seguros y vacaciones, y eso ha funcionado hasta ahora.

Hola, no deberían calcular el Baukindergeld ya que la urbanización aún no está confirmada.

Aquí veo también una financiación total clásica. Han excluido el KfW aunque también hay que pagar intereses + amortización. Los 30k actuales se han ido en gastos adicionales + cocina.

Si se supone que se tienen 5k netos para 500k + posible aumento del precio de construcción, me parece bastante ajustado.

Es realmente impactante ver que alguien tiene más ingresos netos que nosotros, que tenemos doble sueldo, y aun así apenas le alcanza para una casa. @ TE esto no va dirigido a ti, solo me di cuenta de lo extremadamente caro que es en algunas partes del país ops:

Si en 16 meses no tienes [Baugenehmigung], no habrá [Baukindergeld].