Propiedad inmobiliaria como complemento - seguridad para obtener una buena tasa de interés

Hola estimados constructores,

ya he buscado en el foro y prácticamente en todo Internet, pero aún no he encontrado una respuesta clara. Por eso me dirijo ahora con esperanza a la inteligencia colectiva aquí y espero contar con vuestra experiencia.

Queremos construir y nos enfrentamos, como creo que todos aquí, a la gran pregunta de cómo podemos financiar este proyecto.

Los primeros pasos para nosotros fueron informarnos en la red para tener una visión general de los costos habituales.
Hemos listado nuestros ingresos, comprobado los gastos lo más honestamente posible y creo tener una idea bastante buena de la cuota mensual que podríamos afrontar. Porque tendremos que financiarlo totalmente, es decir, no el 100%, sino realmente todo el paquete.

Ahora está el clásico asunto de entregar el terreno adquirido + la casa al banco como garantía, mientras paguemos el préstamo. Para nosotros, como financiadores totales, esto significa primero que debemos aceptar condiciones posiblemente peores que alguien que pueda cubrir los costos adicionales de construcción de su propio bolsillo, ya que el riesgo para el banco es menor.

Todo depende de cómo el banco evalúe tu solvencia, es decir, qué puntuación de crédito recibes al final del día. Y aquí es donde realmente surge mi pregunta:

Nosotros, es decir, mi familia, poseemos algunas hectáreas de terreno agrícola que hemos arrendado. Quiere decir, concretamente, mi madre, que quiere apoyarnos en el proyecto de construcción. No usamos el terreno, excepto que recibimos un poco de renta por el arrendamiento. Por ello, un escenario válido sería ofrecer este terreno como garantía al banco para obtener una mejor puntuación crediticia y así mejores condiciones.

En Internet se lee mucho:
- por un lado, que el terreno agrícola ha aumentado su valor de forma estable en las últimas décadas y que representa una inversión excelente si se pudiera acceder a ese tipo de bienes (los que los poseen normalmente no los venden => eso debería ser un atractivo para el banco, ¿no?)
- por otro lado, que se pueden dar tierras como garantía a través de una hipoteca o gravamen de forma sencilla para obtener mejores condiciones con los prestamistas.

Pero no encuentro nada sobre si alguien realmente ha ofrecido tales propiedades como garantía en un proyecto de construcción / o si las instituciones crediticias aceptan esto como garantía... ¿todo solo teoría?

¿Alguien en este foro tiene experiencia en esta dirección?
Si es así, ¿en qué medida afectó esto a las condiciones?
¿Cómo valoró el banco vuestro terreno / aceptó por ejemplo el valor promedio estimado por la Cámara Agrícola 1:1, o quizá con un descuento, digamos, del 20%?

Agradecería mucho vuestra contribución.

Saludos cordiales
Sacul

Hm.... ni idea, salvo la indicación de que en realidad no es vuestro país, sino el de tu madre.

Antes de que se especule mucho aquí y al final de la semana todavía no sepáis nada, yo en vuestro lugar hablaría de esto con vuestro banco habitual para ver qué opciones ofrecen los bancos aquí.

Un conocido mío también tiene mucha tierra agrícola pero con un granero viejo y una casa antigua de los padres encima, que ya está registrada a otro nombre.. Eso no valía nada para el banco, porque era muy grande y el banco temía no poder deshacerse de ella.. Les deseo más suerte.

¡Hola!

Primero, algo fundamental. Que tú (o tu madre) posean tierras agrícolas no cambia tu puntuación (de solvencia), ya que esto no se tiene en cuenta. También en la condición de financiación por debajo del 80%, la solvencia propia (más o menos normal) influye poco, siempre que no incluya criterios tabú generales. Sin embargo, por encima de ese límite sí es relevante.

La tierra de tu madre puede utilizarse como garantía adicional, siempre que el banco esté dispuesto a aceptarla. Con los bancos directos seguramente no conseguirás mucho, a los grandes bancos les puede parecer demasiado específico, con las cajas de ahorro podrías tener éxito si no se trata de las grandes cajas urbanas, sino de una caja regional con una estructura mayoritariamente rural. El mayor éxito lo veo con los bancos populares, cooperativos o incluso Raiffeisen. Allí seguramente no encontrarás la mejor condición en línea, pero una condición que valore adecuadamente la garantía adicional. Sin embargo, para que tenga un efecto significativo no bastarían solo 10.000 m².

Hola, cuéntanos tus condiciones financieras para que podamos evaluar vuestro proyecto. Por lo demás, me sumo a los comentarios anteriores, la tierra de cultivo es un "nice to have". Como garantía para obtener un mejor interés o para financiar gastos adicionales o muebles, solo sirve de forma limitada. Más bien con el banco principal que conoce vuestra región.

Buenos días a todos y muchas gracias de antemano por la información y opiniones.

Intentaré responder a vuestras preguntas:

Sí, la tierra pertenece a mi madre, pero me habría gustado un arreglo en el sentido de que ella inscriba una hipoteca sobre la propiedad y me la ceda, o que garantice por mí únicamente por eso (no quiero que ella utilice su casa o algo similar... la tierra para nosotros sería el menor riesgo privado porque ya no la cultivamos y en el peor de los casos se pierde el derecho de arrendamiento).

Se trata efectivamente de unos 10 ha, es decir, 10.000 m²... No somos grandes terratenientes, eso es cierto. Pero si confío en mis investigaciones en internet, el mercado de la tierra se comporta de tal manera que la demanda (también de inversionistas externos, no solo agricultores) es extremadamente alta. Esto también se refleja en los precios que ha determinado la cámara agrícola.

Cito:
„... Los precios de compra para tierras agrícolas vuelven a subir. El año pasado se pagaron 44.531 euros de media por hectárea (= 4,45 euros por m²), informó ayer la oficina estatal de estadística. Esto supuso un aumento del 15 por ciento respecto a 2015...“

Existen datos (no del todo regulares) desde los años 70 que estaban en torno a 12.800 €/ha y desde entonces solo han subido.

Concretamente, tenía la esperanza de que la mayor demanda (por tanto fácil de revender / convertir en dinero => buen criterio para el banco) y así el alto y estable valor afecten claramente a las condiciones. 10 ha a ~40 mil € serían ya 400 mil €, lo que aproximadamente corresponde a la suma que planeamos financiar.

En este punto, pido disculpas si he confundido los términos (solvencia)... como dije, estamos empezando y no estoy completamente seguro todavía. Por eso, muchas gracias por la corrección.

El consejo de los bancos locales no está mal, aunque me he mudado por trabajo de mi tierra natal y tendría que ver cuándo podría concertar una cita allí. Pero básicamente cogeré el teléfono y haré algunas llamadas.

Hoy tengo una cita en el banco de empleados de mi empleador (aquí trabajo en informática) y vamos a hacer algunos cálculos... creo que entonces podré daros una visión mucho más fundamentada de mis condiciones personales. Por eso me gustaría posponer un poco la respuesta a esa pregunta, pero ya quiero agradeceros la oferta de ayudarme también en ese aspecto.

Saludos
Sacul