Preguntas antes de la entrevista bancaria

Tengo algunas preguntas antes de la reunión con el banco.

Quiero ir con una carpeta bancaria en la que muestre los costos, el capital propio y nuestro balance mensual.
Además, recibiremos del fabricante de casas prefabricadas algunas informaciones sobre la eficiencia energética, cálculos de superficies, etc.

Todavía tengo dudas sobre
a) trabajos propios
b) costos (no) financiables

a) ¿Cómo indicar los trabajos propios?
Excepto los azulejos del suelo y pared en los baños, queremos hacer nosotros mismos todas las paredes, suelos y techos (en Q2 según la empresa constructora).
También queremos encargarnos nosotros mismos de las obras exteriores después de la colocación de la casa.

Quería incluir los trabajos propios como capital propio.
El proveedor de casas prefabricadas me dio opcionalmente los precios que estima para estas partidas (también se puede construir con llave en mano con él) desglosados en materiales y mano de obra.

Los materiales están claros, los necesito ya sea que los haga yo mismo o que los hagan por mí.

Los valores de la mano de obra del proveedor para estas partidas quería simplemente incluirlos como capital propio.

Capital propio mano de obra
Paredes / techos = + 6.124 €
Suelos = + 4.456 €
Obras exteriores y aparcamientos = + 3.000 €

¿Pero tengo que sumar esos mismos valores en los costos para que, en conclusión, el resultado sea un juego de suma cero en costes y solo crezca la proporción del capital propio en comparación con el volumen total?

Aunque no se generen como "costos reales", pero sí como "aumento de valor" de la casa!?

Suena raro pero al revés me parece aún menos lógico.
No incluirlo en los costos y aún así deducirlo del capital propio.

b) ¿Qué no puede financiarse?
El impuesto sobre la adquisición de inmuebles, los gastos notariales, la inscripción de la hipoteca y los muebles/cocina lo tengo claro. Eso debe cubrirse con capital propio adicional y al banco no le interesa en absoluto.
En cambio, se pueden incluir en la financiación cosas como el estudio del terreno, servicios de topografía, agua y electricidad para la construcción, secado del solado.

¿Pero qué pasa con cosas como...
- intereses durante la fase de construcción
- cotizaciones para la mutua de construcción (para trabajos propios)
- seguros para la fase de construcción
- cierre de calles
- lámparas (¿se consideran como muebles?)
- equipamiento de red (fijo, como cables en la pared y tomas)
- equipamiento de red (patch panel, armario, switch en rack)
...?

Esto no siempre contribuye directamente al "incremento de valor" del inmueble!?

Gracias por vuestra valoración.

Hola HB,

a)

si quieres calcular trabajos propios, entonces debes, como tú mismo dices, mencionarlos tanto como costos como capital propio. Ese famoso juego de suma cero. También debes tener en cuenta el material en el lado de los costos, porque eso, como bien has reconocido, no es gratis.

Si las tres partidas mencionadas se refieren exclusivamente a la mano de obra, entonces hablamos de 270-450 horas de trabajo. Digamos que el promedio son 360 horas. Estas son horas de especialistas. Así que si no eres pintor, enlucidor, colocador de azulejos, instalador de moqueta, jardinero, o paisajista de calles y jardines, puedes fácilmente multiplicar ese tiempo al menos por dos. Es decir, estamos hablando de 720 horas. Esto equivale a 45 fines de semana (2 días de 8 h) o 90 días seguidos para una sola persona. Eso es una cifra bastante alta para un consultor de TI. Supongo que el tiempo libre será más bien reducido que amplio.

Por favor, no se sobrevaloren, porque eso es lo que más les molestará al final.

b)

Para un banco, en principio no hay nada que no sea financiable. La pregunta siempre es: ¿a qué interés y con qué garantía?

Las cosas que mencionaste como dudosas, en mi opinión, se pueden financiar en principio, ¡pero! si algo falla por cosas como lámparas o un rack de 19" por 200 euros, entonces quizás deberían reconsiderar todo el proyecto.

En general: cuanto más capital propio, mejor. Y no puede ser que estén hablando aquí de estimadamente 1.000 o 2.000 euros. Véanlo como un hobby personal/deseo de muebles, especialmente en lo que respecta a un poco de tecnología de red y lámparas.

La semana pasada tuvimos nuestra reunión con el banco y nos explicaron que reconocen aproximadamente un 10 % de trabajo propio de manera general, si se quiere más, hay que detallarlo exactamente: oficio, artesano en la familia, etc...

En cuanto a b: Básicamente todo es financiable. Eso depende principalmente de tus ingresos. Tenemos unos ingresos bastante altos y nos ofrecieron una financiación del 100 % con intereses muy bajos y los gastos adicionales y la cocina, etc., a través de un préstamo subordinado para no tener que disolver nuestro fondo de capital propio. Sin embargo, al final decidimos cubrir todos los gastos adicionales, la cocina, etc., con capital propio y financiar solo el precio de compra puro. Pero eso es únicamente una cuestión de costos y debe calcularse individualmente.

Gracias por la confirmación de incluir las aportaciones propias también en los costos.

En cuanto a la ejecución, es cierto que no hemos reflejado el "valor" ahora en horas.
Pero, en principio, estamos optimistas de que podemos lograrlo.
Yo mismo no soy un manitas, pero pintar lo sé hacer. En las otras tareas ayudo conforme puedo.
Queremos hacerlo mayormente entre tres, aunque el suegro está justo por jubilarse cuando la casa esté lista para el acabado interior.
Él y la cuñada ya han renovado varias habitaciones juntos y, por ejemplo, hicieron un baño completo por su cuenta en 2 semanas (aunque el baño lo hará la empresa constructora en nuestro caso).
Seguramente tomaré alguna semana de vacaciones; no hay viaje planeado ese año. Normalmente tengo algunas horas extras y, por el teletrabajo, soy bastante flexible.

El plan (bastante habitual) es mudarnos aproximadamente 3 meses después de la entrega de la casa.
Durante ese tiempo también se realizan los trabajos interiores por parte de la empresa de casas prefabricadas y en cuanto el solado esté seco podemos comenzar.
Queremos pasar la red y el cable SAT directamente en los primeros 2 días de la entrega, cuando el techo y las paredes todavía están abiertos.
Los electricistas también trabajan esos 2 días.

Así que tenemos unas 2 meses para hacer la casa habitable.
No es necesario que cada habitación esté lista para la mudanza, aunque respecto a la suciedad claro que sería deseable.
La segunda habitación de niños no se necesita todavía, en caso de emergencia se puede vivir sin ambas habitaciones infantiles al principio.
Y la oficina tampoco es tan crítica porque puedo conectarme con el portátil en casa de los vecinos (los suegros).

Sin las áreas exteriores, eso serían en tu promedio solo 280 horas, es decir, 17 fines de semana (2 días de 8h cada uno).
Entre tres serían solo 6 fines de semana.
Sigue siendo mucho estrés estar trabajando a tope 6 semanas, pero como dije no es necesario que todo esté listo para la mudanza.
Ah, y cualquier trabajo entre semana (el jubilado, yo de vacaciones) reduce trabajo del fin de semana.

Y aunque la mudanza se retrase, tenemos alojamiento gratuito al lado y un sótano para almacenar temporalmente.

Así que sí, será estresante, pero no es decisivo y al haber un plan B no veo razón para planearlo distinto ni para contratar externamente.

Gracias también por la valoración de que vuestro banco ha aceptado un 10% como aportación propia.
No estoy seguro a qué valor se refieren esos 10% (costos totales, costos financiables, importe del préstamo) pero incluso sobre el importe del préstamo, en nuestro caso son < 10% aportación propia.

Sobre b)
Gracias también por la valoración.
Tengo un cálculo bastante detallado, pero para el banco solo quería llevar el resumen.
Simplemente no quería “esconder” costes que no se pueden financiar.
Aquí parece que cada banco maneja esto un poco diferente (excepto notaría/IBI), así que jugaré con las cartas abiertas y esperaré a ver si el banco quiere incluirlo en la financiación o no.
No se trata de que no podamos pagar esas cantidades con capital propio; pero las cantidades pequeñas se pueden acumular y luego, dependiendo del modelo, tienes unos 5.000 € más o menos de capital propio dentro de la financiación (no retenido).
Eso puede influir en el interés a lo largo de todo el plazo.
Estamos aproximadamente en torno al 20% de cuota de capital propio, entre 19 y 21%, dependiendo de cuánto capital reserve para esas “partidas no financiables”.
Con algunos calculadores online se pasa a otra clase de interés si se supera el 20%.

Cada asesor bancario que tiene una buena sensación con un financiamiento también convierte una financiación del 81 % en una del 79,9 %. Eso no debería ser vuestra preocupación, sobre todo porque de todos modos no conoces al 100 % el valor de tasación del banco.

Bueno saber.

Nuestra primera cita en el banco la tenemos ahora para el 23.03.
Vamos a ver :-)