paddes82
30.03.2019 08:38:41
- #1
Hola a todos,
tenemos un pequeño dilema y quería consultar la experiencia acumulada del foro, si alguien ha tenido una constelación similar y puede contar sobre experiencias al respecto. Porque no entendemos muy bien el procedimiento y nos preguntamos todo el tiempo si habrá alguna trampa.
Situación:
Hemos encontrado una casa, una que encaja muy bien, y la hemos visitado. Luego una segunda vez con un perito. También él dio su visto bueno. La financiación está en orden y además es realmente una casa fantástica.
La casa está actualmente alquilada, sin embargo los inquilinos han rescindido el contrato correctamente y dentro del plazo para el 31.05.2019. No tenemos prisa con la casa ni con la mudanza y eso está bien para nosotros.
Luego nos pusimos de acuerdo con el vendedor en el precio y ahora todo fue muy rápido o debería ir muy rápido.
El lunes visitamos la propiedad final, el jueves recibimos el contrato preliminar notarial y el próximo miércoles ya debería ser la cita en notaría.
Ok.. a veces las cosas van rápido.
Estuvimos de acuerdo con el arrendador en que la propiedad sería entregada “vacía, desocupada y sin contrato de arrendamiento”. También todo bien aquí, eso está dispuesto así en el contrato. Sin embargo, el momento del pago es el 20.05.2019 (cuando definitivamente todavía existe el contrato de arrendamiento (ya sea que los inquilinos se hayan mudado o no)).
Copio aquí los 2 párrafos relevantes de los que se trata:
§ 3 Precio de compra y vencimiento
1.
El precio de compra total es
€ XXXXXXXXX
(en letras EUROS XXXXXX)
2.
El precio de compra vence el 20.5.2019,
pero no antes de:
a) que una anotación preventiva de compraventa esté inscrita en el registro de la propiedad a favor del comprador, con un rango solo después de las cargas o derechos reales mencionados en § 1, en la constitución de los cuales el comprador ha participado,
b) que existan los documentos de cancelación o liberación de cargas no asumidas, sin que se impongan obligaciones fiduciarias que no estén en consonancia con el contrato.
c) con la excepción del certificado de no objeción fiscal, que estén presentes todos los demás documentos y permisos necesarios para la transferencia de propiedad conforme al contrato, en particular que el municipio haya confirmado que no existe ni se ejercita un derecho de tanteo legal;
El notario está encargado de informar a las partes contratantes sobre el vencimiento del precio de compra.
Sin embargo, el precio de compra vencerá como muy pronto una semana después de que el comprador reciba una comunicación del notario de que se cumplen las condiciones.
3.
El precio de compra deberá pagarse en la siguiente cuenta del vendedor:
En la medida en que deban cancelarse derechos reales y los acreedores de dichos derechos sólo otorguen autorizaciones de cancelación o liberación contra el pago de un importe de rescate, el comprador deberá pagar primero esos importes directamente a los acreedores por el importe solicitado por ellos y el resto del precio de compra a la cuenta mencionada anteriormente del vendedor. - 5 -
El notario gestionará la obtención de los documentos de liberación y cancelación de las cargas no asumidas
Y
§ 4 Transmisión de la posesión
1.
La posesión, los usufructos y las cargas, así como el riesgo de pérdida o deterioro accidental y las obligaciones de seguridad vial, pasarán al comprador el 20.5.2019, siempre que el precio de compra haya sido pagado directamente al vendedor o acreedor hipotecario, en caso contrario al día siguiente de la recepción completa del pago.
2.
El objeto de compra está actualmente alquilado.
El inquilino ha rescindido el contrato de arrendamiento para el 31.5.2019.
El vendedor garantiza que el objeto de compra será entregado sin contrato de arrendamiento y desocupado al comprador en la fecha mencionada en el punto 1. Si esto no sucede, el comprador puede exigir indemnización por pérdida de uso así como daños adicionales en caso de demora y, tras conceder un plazo adicional razonable, rescindir el contrato, siendo el vendedor responsable de los daños por incumplimiento del contrato.
Por la desocupación y entrega del objeto de compra, el vendedor se somete frente al comprador a la ejecución inmediata de esta escritura.
El notario sólo debe expedir la copia ejecutiva al comprador después de la fecha conforme al punto 1 y cuando se haya acreditado al menos mediante escritura privada el pago del precio de compra, sin que esto implique un cambio en la carga de la prueba.
Si lo he entendido bien, el 20.05.2019 con la exigibilidad se transfieren todos los derechos, obligaciones y demás a nosotros, la casa debería entregarse según §4 párr. 2 “sin contrato de arrendamiento y desocupada en la fecha conforme con el punto 1 (20.05.2019)”. Eso de hecho no es posible porque el contrato de arrendamiento sigue existiendo en esa fecha.
Además, “oficialmente” ya hemos pagado la casa desde el 20.05.2019 y está en nuestra posesión, pero todavía hay inquilinos dentro. La entrega de llaves sólo podría hacerse entonces el 01.06.2019, ¿verdad?
¿Es este un procedimiento que puede ser problemático de alguna forma? Tenemos miedo de que el inquilino no se vaya (por cualquier motivo) y entonces el 01.06. no podamos entrar en la casa porque todavía está el inquilino.
El vendedor justifica esta fecha con los préstamos que debe cancelar y que vencen el 01.06.2019, y que de todos modos pasa algún tiempo después del pago del 20.05.2019 hasta que el notario haya inscrito la casa a nuestro nombre.
Gracias por una breve valoración.
Saludos cordiales
tenemos un pequeño dilema y quería consultar la experiencia acumulada del foro, si alguien ha tenido una constelación similar y puede contar sobre experiencias al respecto. Porque no entendemos muy bien el procedimiento y nos preguntamos todo el tiempo si habrá alguna trampa.
Situación:
Hemos encontrado una casa, una que encaja muy bien, y la hemos visitado. Luego una segunda vez con un perito. También él dio su visto bueno. La financiación está en orden y además es realmente una casa fantástica.
La casa está actualmente alquilada, sin embargo los inquilinos han rescindido el contrato correctamente y dentro del plazo para el 31.05.2019. No tenemos prisa con la casa ni con la mudanza y eso está bien para nosotros.
Luego nos pusimos de acuerdo con el vendedor en el precio y ahora todo fue muy rápido o debería ir muy rápido.
El lunes visitamos la propiedad final, el jueves recibimos el contrato preliminar notarial y el próximo miércoles ya debería ser la cita en notaría.
Ok.. a veces las cosas van rápido.
Estuvimos de acuerdo con el arrendador en que la propiedad sería entregada “vacía, desocupada y sin contrato de arrendamiento”. También todo bien aquí, eso está dispuesto así en el contrato. Sin embargo, el momento del pago es el 20.05.2019 (cuando definitivamente todavía existe el contrato de arrendamiento (ya sea que los inquilinos se hayan mudado o no)).
Copio aquí los 2 párrafos relevantes de los que se trata:
§ 3 Precio de compra y vencimiento
1.
El precio de compra total es
€ XXXXXXXXX
(en letras EUROS XXXXXX)
2.
El precio de compra vence el 20.5.2019,
pero no antes de:
a) que una anotación preventiva de compraventa esté inscrita en el registro de la propiedad a favor del comprador, con un rango solo después de las cargas o derechos reales mencionados en § 1, en la constitución de los cuales el comprador ha participado,
b) que existan los documentos de cancelación o liberación de cargas no asumidas, sin que se impongan obligaciones fiduciarias que no estén en consonancia con el contrato.
c) con la excepción del certificado de no objeción fiscal, que estén presentes todos los demás documentos y permisos necesarios para la transferencia de propiedad conforme al contrato, en particular que el municipio haya confirmado que no existe ni se ejercita un derecho de tanteo legal;
El notario está encargado de informar a las partes contratantes sobre el vencimiento del precio de compra.
Sin embargo, el precio de compra vencerá como muy pronto una semana después de que el comprador reciba una comunicación del notario de que se cumplen las condiciones.
3.
El precio de compra deberá pagarse en la siguiente cuenta del vendedor:
En la medida en que deban cancelarse derechos reales y los acreedores de dichos derechos sólo otorguen autorizaciones de cancelación o liberación contra el pago de un importe de rescate, el comprador deberá pagar primero esos importes directamente a los acreedores por el importe solicitado por ellos y el resto del precio de compra a la cuenta mencionada anteriormente del vendedor. - 5 -
El notario gestionará la obtención de los documentos de liberación y cancelación de las cargas no asumidas
Y
§ 4 Transmisión de la posesión
1.
La posesión, los usufructos y las cargas, así como el riesgo de pérdida o deterioro accidental y las obligaciones de seguridad vial, pasarán al comprador el 20.5.2019, siempre que el precio de compra haya sido pagado directamente al vendedor o acreedor hipotecario, en caso contrario al día siguiente de la recepción completa del pago.
2.
El objeto de compra está actualmente alquilado.
El inquilino ha rescindido el contrato de arrendamiento para el 31.5.2019.
El vendedor garantiza que el objeto de compra será entregado sin contrato de arrendamiento y desocupado al comprador en la fecha mencionada en el punto 1. Si esto no sucede, el comprador puede exigir indemnización por pérdida de uso así como daños adicionales en caso de demora y, tras conceder un plazo adicional razonable, rescindir el contrato, siendo el vendedor responsable de los daños por incumplimiento del contrato.
Por la desocupación y entrega del objeto de compra, el vendedor se somete frente al comprador a la ejecución inmediata de esta escritura.
El notario sólo debe expedir la copia ejecutiva al comprador después de la fecha conforme al punto 1 y cuando se haya acreditado al menos mediante escritura privada el pago del precio de compra, sin que esto implique un cambio en la carga de la prueba.
Si lo he entendido bien, el 20.05.2019 con la exigibilidad se transfieren todos los derechos, obligaciones y demás a nosotros, la casa debería entregarse según §4 párr. 2 “sin contrato de arrendamiento y desocupada en la fecha conforme con el punto 1 (20.05.2019)”. Eso de hecho no es posible porque el contrato de arrendamiento sigue existiendo en esa fecha.
Además, “oficialmente” ya hemos pagado la casa desde el 20.05.2019 y está en nuestra posesión, pero todavía hay inquilinos dentro. La entrega de llaves sólo podría hacerse entonces el 01.06.2019, ¿verdad?
¿Es este un procedimiento que puede ser problemático de alguna forma? Tenemos miedo de que el inquilino no se vaya (por cualquier motivo) y entonces el 01.06. no podamos entrar en la casa porque todavía está el inquilino.
El vendedor justifica esta fecha con los préstamos que debe cancelar y que vencen el 01.06.2019, y que de todos modos pasa algún tiempo después del pago del 20.05.2019 hasta que el notario haya inscrito la casa a nuestro nombre.
Gracias por una breve valoración.
Saludos cordiales