Compra al promotor a fin de año - Evaluación financiera

Hola a todos,

nosotros (hombre 27 y mujer 27) todavía estamos en las primeras fases de planificación y esperamos contar con algo de experiencia y valoraciones sobre nuestro proyecto. Desde hace tiempo sabemos que nos gustaría construir/comprar una casa, pero ambos hemos tenido largos caminos formativos con estudios, etc., por lo que solo este año podemos empezar con planificaciones realistas. En mayo terminaremos definitivamente, por lo que las siguientes fechas se refieren a ese momento.

Sobre nosotros:

¿Quiénes somos? Hombre (27) y mujer (27)

Ingresos netos: (h) 3000 € / (m) 2100 € (aumentos regulares)

Situación laboral: (h) funcionario / (m) sector público (TVöD)

Niños: No, pero definitivamente planeados en un futuro cercano

Nuestros gastos:

Costos de movilidad: Ambos comenzamos el año pasado a financiar un coche cada uno. Costos mensuales totales para ambos vehículos (incl. combustible y seguro): 563 €

Seguros (incl. seguro privado de salud): 407 €

Alimentos / artículos de droguería: 400-450 €

Electricidad y gas: 100 €

Suscripciones / móvil / GEZ / donaciones / internet: 150 €

Consumo (ropa, salir a comer, cine, etc.): No tenemos gastos fijos mensuales. A veces son 400, otras 600 €. En general no tiramos el dinero, pero nos gusta permitirnos alguna visita al cine o restaurante el fin de semana. Para estar seguros, contaría con 700-800 €.

Alquiler: Actualmente vivimos sin pagar alquiler en un piso en propiedad de mi familia.

Total gastos: aprox. 2400-2500 €

Saldo: 5100 € - 2500 € = 2600 €

Sobre el proyecto:

Hace tiempo que tenemos en mente a un promotor que ya ha construido muchas urbanizaciones nuevas en el área del Ruhr. Por casualidad, este promotor construirá próximamente en una de nuestras zonas favoritas una urbanización con excelente conexión al trabajo, familia y amigos. Se estima que las propiedades saldrán a la venta a finales de año.

Datos de la casa:

Ubicación: Ruhr

Tipo de propiedad: Vivienda pareada con sótano completo y una superficie habitable de aprox. 145 m².

Precio: El precio de compra estará entre 330.000 y 360.000

Otros costes: Listado detallado calculado a partir de otro ejemplo del mismo promotor, costes de pintura y exteriores aprox. 50.000 €

Precio total: 380.000-400.000 €

Debido a nuestros largos periodos formativos, el gran problema es sin duda la falta de capital propio. Queremos evitar en todo caso una financiación al 110%, por lo que hace dos años comenzamos a ahorrar ligeramente en un contrato de ahorro para vivienda, para poder cubrir con ese contrato al menos los costes accesorios de la compra en los próximos años si la compra se concreta. Sin embargo, este solo estará disponible el próximo año debido a tiempos de espera, puntos de valoración, etc. Ahora se me ha ocurrido la idea de si no se podría simplemente pedir un crédito personal sin destino para los costes accesorios, y así reducir el interés del préstamo principal para la casa. Que yo sepa, los préstamos de hasta 30.000 € no se inscriben en el registro de la propiedad. Como el promotor vende sin intermediarios, los costes accesorios de la compra son unos 25.000 €.

Con una financiación al 100% y un interés fijo a 20 años, en varios portales me han mostrado un interés entre 1,13 y 1,50, lo que con una amortización del 2,5% corresponde a una cuota mensual de 1200-1300 €. ¿Consideráis realistas estas condiciones?

Restando la cuota del saldo mensual (2600 €) quedaríamos con aprox. 1400 € tras pagar la cuota. Calculamos unos costes de casa de casi 300 €. Así que tras todas las deducciones, nos quedarían aprox. 1100 € para ahorrar para vacaciones, mantenimiento, etc. Somos conscientes de que esto cambiará con los niños. Sin embargo, debido al cambio de clase impositiva, la asignación por hijos y el suplemento familiar, podríamos compensar bien esto. Tras la baja por paternidad/maternidad, volveríamos a trabajar a tiempo parcial y alcanzaríamos casi nuestros ingresos originales. Más adelante, nuestros sueldos seguirían aumentando regularmente en cantidades de unos pocos cientos de euros.

Podríamos llevarnos la mayor parte de nuestro mobiliario actual, ya que lo compramos hace poco a gran escala. La cocina la podríamos pagar nosotros mismos hasta la construcción de la casa.

Espero haber expuesto todas las consideraciones de forma clara y coherente. Básicamente, tal vez nos hubiéramos dado 1-2 años más, pero la propiedad está realmente muy cerca de ser la ideal. Por eso esta publicación sirve como pequeño examen de realidad. ¡Estaría muy agradecido por valoraciones, ayudas y consejos sobre si hemos pasado algo por alto! :)

Un saludo cordial

Suena fundamentalmente factible a pesar de la falta de capital propio. Pero temo que con 330 K para una casa pareada ni siquiera en la región del Ruhr será suficiente. Yo calcularía más bien con unos 400 K, ya que los costos de construcción están subiendo constantemente. Simplemente solicitaría condiciones a través de los mediadores habituales (Interhyp/Dr. Klein) para obtener una primera visión general. Debido a vuestros empleos seguros, tal vez también valga la pena considerar un vínculo de interés más corto o al menos consultarlo. Todos los expertos están de acuerdo en que las tasas de interés no aumentarán significativamente en los próximos 10 años. Si es que vuelven a subir en la zona euro. Por supuesto, es cuestión de gustos.

En cuestiones de financiación prefiero abstenerme por conciencia de mi ignorancia. Comprar al promotor suena bien: a los 27 años no se tiene mucha experiencia viviendo, es decir, primero, la probabilidad de diseñar uno mismo una casa significativamente mejor es baja; segundo, a esta edad no será la última casa, y tercero, cuando los hijos aún no nacidos empiecen a "exigir", pronto estaréis "una casa más adelante". Así que, desde mi punto de vista, un buen momento, y los promotores en principio están totalmente bien.

Precio: el precio de compra estará entre aproximadamente 330.000 y 360.000

Uf, para "totalmente sótano" eso sería una verdadera ganga incluso en la cuenca del Ruhr. ¿Tienen una oferta por escrito?

Las condiciones deberían permitir el proyecto con seguridad. Sin embargo, a mí también me parece todo un poco barato. Ahí contaría con mucho más.

Sin embargo, a mí también me parece todo un poco barato. Esperaría algo mucho más caro.

Para la región del Ruhr todavía funciona. A 100 m de mí, Deutsche Reihenhaus acaba de construir una urbanización. Todo incluido desde 230 mil € con terreno y sin sótano para casas adosadas.