Propiedad con derecho de usufructo parcial - ¿Opiniones?

Hola a todos,

Actualmente tenemos un terreno concreto en vista. Como suele ocurrir, aquí también hay particularidades en las que nos gustaría conocer la opinión de otros.

Aspectos generales:
Tamaño del terreno: casi 610 m²
Área edificable: aprox. 9x13 m
Ubicación: hueco de construcción en una zona nueva de finales de los años 90.
La casa está en segunda fila respecto a la calle tranquila. Acceso a través de una calle privada compartida con el vecino.
Estado: actualmente hay 2 garajes en el terreno (ver imagen)
El terreno es plano. Sin embargo, está en 2 niveles. La zona delantera (aprox. 45 m²) cerca de los garajes está aprox. 1,5 m más baja que el resto. La transición es un borde empinado.

Particularidad: para el garaje más grande de los dos (aprox. 40 m²) debe concederse un derecho de usufructo por 15 años. Incluye el derecho de usufructo del acceso peatonal trasero al garaje. Lógicamente también por delante.
Antecedentes: el actual propietario vive en el terreno vecino. En el garaje grande está su caravana, en la que le gusta hacer reparaciones (pequeños trabajos, principalmente electrónicos. Él tiene 70 años).
Se excluye la herencia del derecho de usufructo. Si fallece antes, el derecho de usufructo termina antes.

Precio:
Valor base del suelo
+ costes de conexión proporcionales de aquella época
+ precio por el garaje más pequeño
+ participación en el acceso por la calle privada (base: la mitad del valor base del suelo)
El garaje más grande no está valorado en el precio (presumiblemente costó unos 40.000).

La imagen es solo esquemática. Ni las proporciones ni la orientación, disposición, etc. son exactas.



Nuestra opinión actual:
Para nosotros encaja. La zona residencial es muy bonita con algunas desventajas asumibles (nada es perfecto).
El precio del terreno nos parece adecuado (está en nuestro límite presupuestario). Aquí en la zona casi no hay huecos para construir. Y menos todavía propietarios dispuestos a vender. Y si hay alguno, generalmente es un 50 % o más sobre el valor base del suelo.
Podemos vivir con el derecho de usufructo. Para nosotros basta con un garaje. En el acceso trasero al garaje de todas formas habría una esquina inútil en el terreno.

Ahora la pregunta: ¿hemos olvidado algo? ¿Tiene el derecho de usufructo alguna desventaja que no estemos viendo? Con el actual propietario nos llevamos bien tras varias conversaciones y el primer encuentro.
El buen hombre tiene 70 años, no tiene otros familiares (excepto su esposa) en la zona.

Desventajas que se nos ocurren ahora:
- podríamos enemistarnos con el actual propietario en algún momento. Aun así él podría entrar en nuestro terreno y trabajar muy cerca de nosotros
- el usufructuario puede alquilar el garaje a terceros. Por lo tanto, podría entrar alguien que haga ruido al reparar (quizás se podría excluir en el contrato)
- a los bancos no les gustará el derecho de usufructo. ¿Se resta el valor del usufructo del valor total según alguna fórmula? (eso sería relativamente automático, porque el garaje vale mucho más que el usufructo)
Tenemos ciertas dudas de que esto pueda poner en peligro la financiación.

¿Qué más podría haber que estemos olvidando?

¡Muchas gracias de antemano!

No se preocupen por esta pequeña carga. La depreciación de 2.000€ en el banco no importa (estará por ahí en esa zona). Formular el derecho de manera razonable. Quizás como servidumbre personal similar al derecho de vivienda. Solo uso, participación proporcional en los costos de mantenimiento, limitación temporal, no transferible.

Gracias por la respuesta.

El valor actual del usufructo probablemente sea de aproximadamente 14.000 euros según mi cálculo con el Anexo 9a del §13 BewG. (alquiler ficticio supuesto de 100 euros/mes + acceso)
Pero incluso si se resta eso, el valor del garaje no calculado sigue siendo mayor que los 14.000 euros.
Así que en total, en realidad, aumenta el valor.

Espero que el banco también lo vea así.

El valor actual del usufructo es probablemente alrededor de 14.000 euros según mi cálculo con el anexo 9a del §13 BewG. (alquiler ficticio supuesto 100 euros/mes + acceso)

Debería ser considerablemente más bajo. Pero al final no importa, ya que en general es una situación relajada.

Breve actualización: finalmente nos decantamos por otro terreno. En este terreno aún había algunas cuestiones personales por aclarar con el vendedor (herencia) sin una perspectiva concreta de resolución. Además, había algunos obstáculos legales en materia de construcción debido a la ubicación elevada del terreno. Tras una visita presencial a la oficina de construcción, tendríamos que habernos orientado en la altura del alero según los vecinos, que todos tienen una altura del zócalo 1,5 m más baja. Todo esto con una altura máxima del muro de arranque ya de por sí más baja, de máximo 50 cm. Probablemente en algún momento se construirá una pequeña cabaña sobre él. Para eso encaja bien.