Promotor inmobiliario o arquitecto independiente

Hola a todos,

como ya mencioné en otra publicación, estamos pensando en construir una casa (1,5 pisos más sótano; construcción de obra sólida; terreno disponible).

Ya hemos tenido las primeras conversaciones con un promotor local. Por diversas razones, lamentablemente no estamos realmente 'entusiasmados' con él (el contacto es muy insistente, el supuesto desglose detallado de los costos fue una mala broma, etc.).

Ahora, conocidos nos han aconsejado, por razones de costo, no construir con un promotor, sino con un arquitecto independiente. La idea es que él también se encargue de la supervisión de la obra (con diario de obra, etc.) y preferiblemente coordine los diferentes oficios.

De cualquier forma, queremos aportar varios trabajos por nuestra cuenta.

Ahora tenemos las mayores dudas en dos aspectos. Por un lado, nos dijeron que un arquitecto solo puede dar una orientación de precio total, mientras que un promotor garantiza el precio (sí, seguramente en uno u otro caso surgirán costos adicionales).
Por otro lado, no podemos imaginar que un arquitecto que asume además la supervisión y coordinación de la obra sea realmente más barato que un promotor.

¿Pueden confirmar o no esta información que conocemos? ¿Pueden decir algo en general sobre este tema?
La coordinación por cuenta propia será increíblemente difícil por razones laborales y personales. Esta tarea probablemente debería ser realizada por una persona experta (y no varias), ¿no?

En nuestro círculo de amigos, solo se ha construido con promotores. Por eso no tenemos una comparación directa.

Un "vamos a intentarlo" no es opción para nosotros con estas cantidades.
Además, necesitamos una cifra concreta antes de acudir al banco.

Espero que puedan darnos consejos útiles en este punto. Quizás hay algún/a (ex)constructor/a que ya haya construido con un arquitecto independiente.

Saludos cordiales,
Hausbau18

Promotor inmobiliario: Construye una casa en un terreno propio y vende el terreno y la casa en una sola operación al cliente (contrato de compraventa). Precio fijo.

Contratista general/ contratista general de obra (GU/GÜ): Construye, en el marco de un contrato de obra, una casa en el terreno del cliente. El cliente es jurídicamente el promotor y debe gestionar más o menos muchos aspectos adicionales. El contrato de obra tiene un precio fijo, pero existen partidas adicionales variables cuyos costos a menudo solo pueden estimarse previamente (por ejemplo, trabajos de movimiento de tierras).

Arquitecto: Planificación libre y adjudicación individual. Como GU/GÜ, pero muchos contratos pequeños en lugar de uno grande.

--
Quien desee garantía absoluta de precio (y, en su caso, cumplimiento de plazos) está bien atendido con el promotor inmobiliario.

Quien desee una casa estándar sin grandes cambios está bien atendido con el promotor inmobiliario y el GU/GÜ.

Quien desee aportar trabajo propio (más allá de revestimientos de paredes y suelos) debería alejarse del promotor inmobiliario.

Quien quiera realizarse de forma individual y busque soluciones especiales (a un precio justo) debería buscar al arquitecto adecuado y construir con adjudicación individual.

--
Quien no tenga un terreno propio debe comprar al promotor inmobiliario. Quien tenga un terreno propio elimina al promotor inmobiliario de su vocabulario y elige entre GU/GÜ y arquitecto con adjudicación individual (entonces también existen los "Baubegleiter"; pero básicamente no es otra cosa).

Las conclusiones que has sacado sobre el arquitecto son todas correctas. Si encargas a un arquitecto para todas las fases de planificación y según el reglamento, para una casa de unos 300.000 € estarás pagando unos 45.000 € de honorarios brutos aproximadamente. Incluso si construyes con un arquitecto, no podrás evitar un alto esfuerzo de coordinación. No es que simplemente le digas tus deseos y él los realiza. Te lo puedo decir claramente.

Tampoco obtendrás una garantía de precio, ni siquiera si tienes casi todas las ofertas.

Además, actualmente ya ocurre que los arquitectos tienen problemas para negociar precios razonables con los gremios.

Solo puedo estar de acuerdo con Bieber: quien quiera participar en las decisiones sobre su casa, probablemente debería contar con un arquitecto.

También hay muchos contratistas generales que construyen según un plan libre, ese no es el problema. Sin embargo, según mi propia experiencia, puede complicarse cuando uno se informa mucho por su cuenta, ya sea aquí en el foro o en otro lugar. Porque en ese momento empiezan a formarse ideas sobre cómo debería construirse técnicamente la casa. Y ahí pronto se tendrá un desacuerdo con el contratista general, porque él querrá construir como siempre lo ha hecho y no como se recomienda en algún foro.
Un arquitecto también ofrece la ventaja de estar de tu lado, al menos más que un contratista general.
Otra gran ventaja que yo veo en un arquitecto es la transparencia. No soporto que me lancen precios globales totalmente inventados. Quiero saber exactamente qué recibo y por cuánto dinero, y luego decidir por mí mismo qué me vale cuánto. Si luego no quiero algo o quiero contratarlo con otra empresa, quiero que me descuenten el precio completo, no solo una pequeña fracción.
Pero cada uno es diferente. Algunos también dirán: "No quiero detalles, hazlo y que el precio total cuadre".

Desde mi punto de vista, un arquitecto es, "en realidad", la opción más cara. Muchas cosas el contratista general las podría hacer más baratas. Pero en el auge de la construcción, cada uno recoge lo que puede. He oído de varias personas que los contratistas generales se embolsan unos 60.000 € de beneficio por cada obra. Eso relativiza bastante el costo de un arquitecto.

Por cierto, nosotros construimos con contratista general. Así que al final solo conozco ese lado, lo que quizás sea la razón por la que veo la mayoría de las desventajas ahí – las desventajas del arquitecto no las conozco por experiencia propia.
Me hubiera gustado construir con arquitecto. Pero los pocos que encontré no me cayeron bien. La mayoría con demasiados proyectos...

Hola,

en 2016 construimos nuestra casa soñada junto con un arquitecto. Sin embargo, solo le encargamos a él la planificación y la correspondencia con las autoridades. La obtención de ofertas, la negociación, la concesión, la coordinación, etc. lo hicimos todo por nuestra cuenta. Él, al vivir en el pueblo vecino, iba echando un vistazo a los trabajos cada pocos días y además siempre estaba disponible para cualquier consulta. Así pudimos ahorrar mucho dinero, pero también tuvimos muchísimo trabajo...

Antes de decidirnos por el arquitecto, en realidad queríamos contratar a un constructor general. Habíamos solicitado ofertas de Massa Haus, Hanse Haus, Allkauf Haus, Fingerhaus y muchas más. Decidimos por un constructor general, tuvimos la preselección y también en algún momento el contrato, pero los recargos por pequeñas diferencias eran realmente enormes.

Ejemplo: El recargo por cambiar una puerta doble por una puerta corredera era de 3.000 euros.
Un conocido nuestro se echó a reír al respecto. Su empresa vendía exactamente esa puerta por menos de 1.800 euros. La puerta doble nos la daba por 900 €.
Entonces 1.800 € por la puerta + 1.200 € de ganancia para el constructor + 900 € por la puerta doble que se quitó = 3.900 € o.O

Así ocurrió con todos los oficios después.
1% más de pendiente del techo = 500€
Persianas eléctricas = 5.000€
...

Muchos precios no nos los mencionaban, nos dijeron que los conoceríamos después en la preselección (y entonces probablemente llegaría el cachazo más gordo).

Finalmente el contrato terminó en la basura y lo hicimos todo nosotros mismos. Todo salió bien. La mudanza fue tras 9 meses.

Vecinos nuestros habían construido con constructor general y tuvieron problemas graves en algunos puntos. Por nimiedades como la caja de la persiana o cosas molestas como ventanas y puertas rayadas.

Al final es cuestión de suerte. Lo importante es la pregunta de si quieres participar en la construcción o prefieres simplemente mirar y dejar hacer. Pide ofertas a varios constructores generales, compáralas, mira qué recargos te piden si intervienes en la planificación. Para eso aún no necesitas financiación y quizás así te des cuenta de lo que realmente quieres.

Saludos
Michael

Hola,

en 2016 construimos nuestra casa de ensueño junto con un arquitecto. Sin embargo, solo dejamos que él se encargara de la planificación y la correspondencia con las autoridades. La obtención de ofertas, negociación, adjudicación, coordinación, etc. lo hicimos nosotros mismos. Como vivía en el pueblo vecino, echaba un vistazo a los trabajos cada pocos días y además estaba disponible en cualquier momento para consultas. Así pudimos ahorrar mucho dinero, pero también tuvimos mucho trabajo...

Antes de decidirnos por el arquitecto, queríamos contratar un contratista general (GU). Obtuvimos ofertas de Massa Haus, Hanse Haus, Allkauf Haus, FingerHaus y muchos más. Decidimos por un GU, tuvimos una previa selección de materiales y en algún momento también el contrato, pero los recargos por diferencias mínimas eran realmente enormes.

Ejemplo: El recargo por cambiar una puerta doble por una corredera era de 3.000 euros.
Un conocido nuestro se echó a reír por esto. Su empresa vendía exactamente esa puerta por menos de 1.800 euros. La puerta doble él la tenía por 900 euros.
Así que: 1.800 euros por la puerta + 1.200 euros de ganancia para el GU + 900 euros por la puerta doble que se quitó = 3.900 euros.

Esto se repitió en todos los oficios.
1% más de inclinación del tejado = 500 €
Persianas eléctricas = 5.000 €
...

Muchos precios ni siquiera nos los querían decir, decían que los conoceríamos después en la selección de materiales (y entonces vendría la verdadera brutalidad).

Al final, el contrato acabó en la basura y lo hicimos todo nosotros mismos. Salió todo bien. Nos mudamos después de 9 meses.

Vecinos nuestros construyeron con GU y tuvieron problemas considerables. Por trivialidades como la caja de la persiana, pero también por cosas molestas como ventanas y puertas rayadas.

En definitiva, es cuestión de suerte. Lo importante es la pregunta de si quieres participar en la construcción o simplemente mirar y dejar hacer. Pide ofertas a varios GU, compáralas, mira qué recargos piden si intervienes en la planificación. Para eso aún no necesitas financiamiento y quizás así ves mejor lo que realmente quieres.

Saludos
Michael

Construimos igual que ustedes, solo que nosotros tenemos a alguien que nos consigue las ofertas y controla la construcción (no el arquitecto, sino quien nos consiguió al arquitecto).

Justamente por la razón mencionada arriba, también descartamos un GU, no queríamos que nos engañaran. Las calculaciones de los GU son realmente una vergüenza. Solo con los pozos de registro tuvimos un recargo de casi 2000 euros por pozo. Un total abuso.

Sin embargo, tienes que pensar en muchas cosas como la planificación eléctrica o el plan de ventanas; esto se compara con la oferta existente y la oferta se ajusta en consecuencia.