Proyecto: Casa unifamiliar con garaje doble en el Bajo Rin

Hola a todos,

quiero usar este hilo para compartir con vosotros nuestro proyecto de construcción y al mismo tiempo hacer preguntas.

He estado siguiendo el foro durante más de medio año y ya he recibido muchas buenas sugerencias.

Primero sobre nosotros:
Mi pareja de 25 años y yo, de 28 años, compramos a principios de 2019 un terreno en un pueblo vecino. 1000 m², 90 €/m², costes adicionales con capital propio, 90.000 € financiados de forma variable a través del banco, terreno libre de construcción en zona urbana del pueblo, a la derecha un patio, a la izquierda otra casa unifamiliar y al fondo vistas a los campos. El jardín está orientado al norte. El plan de ordenación permite lo que queremos construir.

Requisitos para nuestra casa:

[*]aprox. 170 m² de superficie habitable
[*]2 plantas completas
[*]techo a cuatro aguas
[*]ladrillo klinker
[*]garaje doble
[*]bomba de calor geotérmica y ventilación de la vivienda
[*]KFW 55
[*]Planta baja (cocina-salón-comedor abiertos, oficina con 2 puestos de trabajo, cuarto de lavado (técnico), baño con ducha, paso del cuarto de lavado al garaje)
[*]Planta superior (2 habitaciones infantiles, dormitorio con vestidor, baño con ducha - bañera - 2 lavabos, cuarto de lavado para lavado/planchado)

Después de las primeras conversaciones con constructores generales regionales, promotores y otros constructores, todas las ofertas y precios nos parecieron poco claros y sin los planos adecuados no se avanzaba con la mayoría de constructores generales, o las ofertas estaban muy lejos de lo que realmente queríamos. No queremos casa prefabricada. Grandes empresas constructoras como Viebrockhaus tampoco nos convencieron.

Siguiendo el consejo de varios constructores generales, decidimos contratar a un arquitecto recomendado para que realizara los planos (fases de servicio 1-4). Esto ya está en su etapa final y, basándonos en los planos, hemos pedido ofertas adaptadas a nuestro proyecto a constructores generales regionales. Aquí voy a listar el desglose de costes del constructor general que preferimos y también la estimación del arquitecto a modo de comparación. El constructor general tiene muy buena reputación en la región y, según el arquitecto, es un poco más caro comparado con la competencia. A cambio siempre entrega un trabajo de alta calidad con pocas preocupaciones para el cliente. En las primeras conversaciones tuvimos una muy buena impresión y todo es muy transparente.

(Todos los datos están ligeramente redondeados a partir de la oferta original, tenemos todas las ofertas detalladas de los distintos gremios con los que trabaja el constructor general y sabemos exactamente qué obtendremos por ese dinero; para una primera vista no quiero detallar todo aquí)

Arquitecto

Vivienda (167 m², 2010 €/m²)	335.700 €
Garaje (47 m² a 585 €/m²)	27.495 €
Costes adicionales (arquitecto, estática, autoridades, mediciones, acompañamiento KFW, SiGeKo, conexión a servicios, estudio geotécnico, exteriores [...])	35.000 €
Total	398.195 €

Constructor general

Estructura (bloque de arena caliza, klinker, escalera de hormigón, movimiento de tierras, alcantarillado)	170.000 €
Techo (teja de barro)	30.000 €
Ventanas, puerta principal, persianas eléctricas, puerta corredera de terraza, alféizares	35.000 €
Calefacción, perforación profunda, ventilación, fontanería, saneamiento	59.000 €
Electricidad, antena satélite, control de persianas, red de datos	11.500 €
Revoque interior	13.000 €
Suelos de mortero	5.000 €
Aislamiento del techo y aislamiento transitable del ático	7.000 €
Baldosas (todos los suelos alicatados/zócalo, baños azulejados hasta el techo, baldosas con capital propio 30 €/m²)	24.000 €
Trabajos de cerrajería (barandillas acero inoxidable/vidrio)	5.800 €
Puertas interiores	4.600 €
Sellado ventanas/klinker	1.500 €
Trabajos de pintura (velo para pintar sin trabajos de pintura incluidos)	4.000 €
Total	370.400 €
	2231 €/m²

Costes adicionales (arquitecto, certificado de ahorro energético, estructural, SiGeKo, acompañamiento casa eficiente, prueba Blower Door)	20.000 €
Otros costes adicionales (autoridades, exteriores …)	20.000 €
Costes totales de la casa	410.000 €
Subvención KFW 55 (acompañamiento de casa eficiente, calefacción, ventilación, etc.)	30.000 €

Los trabajos de pintura y los exteriores se llevarán a cabo por nuestra cuenta.

Así que con la deuda restante para el terreno y un pequeño margen llegamos a unos 500.000 € para todo el proyecto.

Este límite nos lo pusimos al principio y creo que con este constructor general es realista. En realidad, ya hemos decidido interiormente elegir a este constructor general, pero aun así quiero compartir este desglose para abrir la discusión y responder preguntas. En el futuro iré actualizando este hilo con información actual.

PD: No puedo publicar los planos del arquitecto por desgracia. Tan pronto como sea posible lo haré. Gracias a todos los hilos sobre planificación aquí en el foro, ya he detectado muchos posibles errores.

¡Saludos!

Encajan bien lo que calcula el GU y el arquitecto.

¿Qué más preguntas tienes? Por cierto, encuentro relativamente feo el baño con azulejos hasta el techo.

P.D. Puedes enviarme el GU por correo electrónico @t-online.de. Yo mismo soy del Bajo Rin y conozco a uno que otro GU por su reputación.

A través de todos los hilos de planificación aquí en el foro, ya he tenido en cuenta muchos posibles errores.

Uno es que estás en el subforo equivocado si hablas de plano.

Uno es que estás en el subforo equivocado si hablas de plano de planta

Por supuesto, me refería a las discusiones en el subforo de planificación de planos de planta

Lo que calculan el contratista general y el arquitecto encaja bien.

¿Qué más preguntas tienes? Por cierto, encuentro relativamente feo el baño con azulejos hasta el techo

Sí, es cierto.

Creo que surgirán más preguntas cuando elijamos el equipamiento con más detalle. También quiero mostrar a otros constructores precios basados en la práctica, porque aquí leo frecuentemente la pregunta de con qué gastos se debe contar en una casa unifamiliar.

Comentarios como baño con azulejos hasta el techo = feo, también nos ayudan a reflexionar. He visto baños completamente alicatados hasta el techo y me parecieron muy agradables, aunque las paredes estaban completamente azulejadas en blanco. Otros colores probablemente causarían una impresión diferente.

Hola a todos,

vuelvo a sacar el hilo a la superficie. Ha pasado mucho desde junio.

Breve resumen:

En septiembre de 2020, después de haber dado unas vueltas más con el arquitecto, firmamos la solicitud de construcción. Y nos decidimos por el contructor general (GU) que favorecíamos.
A partir de entonces tuvimos las primeras citas con los oficios para hacer las elecciones de materiales y acabados. (La lista no está completa, es todo lo que me viene a la mente ahora)

Casa unifamiliar sin sótano con doble garaje, 170 m² de superficie habitable, KFW 55, 2 plantas completas, tejado a cuatro aguas en un terreno de aprox. 1000 m², jardín al norte, carretera principal en un pueblo de 1000 habitantes en el Bajo Rin, al norte solo campos, a la derecha una cuadra de caballos, a la izquierda casa unifamiliar.

Planificación GU - El GU nos nombró todas las empresas a las que debíamos acudir. Todas las empresas conocían el proyecto y sabían qué debía ofrecerse. Pudimos expresar deseos en todos lados y ajustar la selección si era necesario. Paralelamente se trabajó en la estructura y con el asesor energético.

Estructura - Cimentación de tiras y losa de hormigón armado, aislamiento perimetral de 80 mm debajo de la losa de la planta baja, muros de piedra caliza de 15 cm, ladrillo klinker (Muhr - Friesland, juntas en antracita), tejas de arcilla.

Electricista - Se nos presentó el equipamiento del GU, comunicamos los enchufes y demás según nuestro propio plan, tomas de red, cables para instalaciones exteriores, posición de los puntos de acceso, antena satélite, persianas eléctricas con control por app, no se planifica más domótica.

Ventanas/puertas - Triple acristalamiento, plástico, exterior antracita, interior blanco, puerta corredera giratoria de 4 m hacia la terraza, mezcla de ventanas de suelo a techo, ventanas normales, acristalamiento fijo.

Cerrajero - Queríamos en todo caso una escalera con costillas de acero y peldaños y pasamanos de roble, quedaba elegir entre barandilla de acero o barandilla completamente de vidrio. Fue cuestión de precio, la de vidrio era aprox. 50 % más cara. Finalmente optamos por vidrio.

Saneamiento - Bomba de calor con sonda geotérmica, ventilación controlada de la vivienda. Nos presentaron el cálculo de la calefacción por suelo radiante y acordamos la posición de la bomba de calor y la ventilación controlada en el cuarto de servicios, nos explicaron toda la técnica. Luego tuvimos que ir a una exposición en un mayorista para seleccionar el equipamiento sanitario. La empresa se encargó de todas las solicitudes de ayuda Bafa - las confirmaciones de subvención no tardaron en llegar.

Puertas interiores - Puertas estándar en blanco, no tuvimos grandes deseos aquí. En la planta baja, en el pasillo hacia el salón puerta de vidrio con elementos de vidrio a los lados y arriba hasta el techo, puerta corredera de vidrio hacia el vestidor.

Suelos - Se colocarán baldosas en toda la casa con zócalos.

Trabajos de pintura - Serán realizados por nosotros mismos.

Áreas exteriores - Por ahora las dejamos venir. Es lo único que todavía no tenemos una visión clara y tenemos que ocuparnos aún. Se ha presupuestado un presupuesto aproximado en el crédito.

Todos los oficios/empresas elegidos por el GU son sin excepción empresas regionales con muchos años de experiencia. Todas las citas fueron muy positivas y nos sentimos muy bien asesorados en todas partes. Como el estándar del GU ya estaba alto, no hubo grandes sorpresas desagradables en la elección de materiales. Todo se comunicó siempre de forma muy transparente.

Reportaje geotécnico lo encargamos nosotros mismos, se determinó que hay que reemplazar unos 1 m de tierra, el GU nos informó de inmediato y tuvo que ajustar sus cálculos previos. Así los costes siempre han sido completamente manejables y planificables.

A finales de noviembre llegó también el permiso de construcción. Algo más de 2 meses de tiempo de tramitación.
En diciembre se cerró la financiación con un banco regional (mirad en mi hilo de financiación) y se firmó el contrato con el GU.

Luego disfrutamos de las fiestas con tranquilidad y esta semana ya comenzaron las excavaciones. La próxima semana llega la grúa y comienzan los trabajos de cimentación. El tiempo también pinta bien. Estamos muy emocionados de cómo seguirá todo. El plazo de construcción es de 10 meses. Si todo va bien, podremos pasar las próximas Navidades ya en la casa nueva. :)

Coste total según cálculo actual 535.000 € + cocina

Si tenéis preguntas sobre el proyecto, ¡las responderé con gusto! Iré publicando actualizaciones de vez en cuando y preguntando si tenemos dudas...

Leo tantos hilos interesantes en este foro que simplemente quiero compartir con vosotros nuestro proyecto como pequeño agradecimiento.

He adjuntado una foto de las excavaciones y un spoiler de la futura casa (el ladrillo no es como planeado, vigas del tejado grises).

¡Saludos!

Coste total según el cálculo actual 535.000 € + cocina

Muchas gracias por la actualización. ¿Los costes de 535.000€ deben entenderse en el sentido de los 500.000€ de coste total mencionados en la publicación inicial?