Proceso de financiación y construcción de la casa

Hola,


después de que probablemente a finales de mayo nos confirmen la reserva de nuestro terreno para construir, estoy pensando en cómo debería seguir el proceso. También me interesa saber cómo lo habíais planeado/planeáis.

El terreno estaría en una nueva zona residencial aún por urbanizar, la cual debería estar completamente urbanizada para finales de año.

Había planificado el siguiente calendario:

Junio 2017: Reserva del terreno
Agosto 2017: Finalización de la financiación
Agosto 2017: Compra del terreno
Noviembre 2017: Fin de las obras de urbanización
Febrero/Marzo 2018: Inicio de la construcción
Noviembre 2018: Mudanza


Como espero un aumento de los tipos de interés hasta el inicio de la construcción en febrero/marzo del próximo año, me gustaría cerrar la financiación ya en julio/agosto. En una primera consulta de financiación con el banco nos concedieron un plazo de 9 meses sin intereses de disposición.

Si consideramos esos 9 meses sin intereses, ese periodo sería de agosto 2017 a abril 2018. A partir de mayo 2018 empezarían a aplicarse los intereses de disposición, pero solo para la parte del préstamo que aún no se haya utilizado.


¿Qué os parece esta planificación temporal?

¿Cómo habéis planificado el calendario?

¿Desde cuándo empezasteis con la amortización? Yo creo que podríamos hacerlo desde el inicio de la construcción, aunque eso significaría una cantidad considerable además del alquiler. Pero se podría solucionar después mediante amortizaciones extraordinarias (hasta un 5% es posible), ¿qué opináis?

Lo que olvidé preguntar al banco: ¿el banco cerraría la financiación con nosotros y exigiría una inscripción inmediata de la hipoteca acordada contractualmente? Si no, podríamos comprar el terreno más adelante, por ejemplo en noviembre/diciembre después de acabar las obras de urbanización. ¿Cómo fue vuestra experiencia al respecto?





Muchas gracias de antemano por vuestra dedicación al leer todo esto

Hola,

Intereses + amortización se aplican desde el desembolso total de un préstamo. Si, por ejemplo, toman un préstamo para el terreno y la construcción de la casa, pagan sobre los fondos retirados solo los intereses puros + a partir del noveno mes los intereses de disponibilidad por los fondos no retirados.

En vuestro caso, se debe considerar si toman un préstamo para el terreno y otro para la construcción de la casa.

¿Tienen un socio financiero en principio y han analizado las sumas de construcción o ya han consultado posibles montos de financiación?

9 Monate bereitstellungsfreie Zeit wurde uns in einer ersten

Normalmente, en construcciones nuevas, la mayoría de los bancos otorgan al menos 12 meses. No solo vayas al banco de siempre, sino también a intermediarios; incluso si no quieres cambiar de banco, las ofertas alternativas ayudan por un lado a valorar la propuesta del banco habitual, y por otro a mejorarla posiblemente.

Ab wann habt ihr mit der Tilgung begonnen?

La amortización suele comenzar un mes después del desembolso total del préstamo. Es decir, realmente cuando ya te has mudado.

Ab Mai 2018 würden dann erst die Bereitstellungszinsen beginnen, aber auch nur für den Teil des Darlehens der noch nicht in Anspruch genommen wurde.

würde die Bank die Finanzierung mit uns abschließen und auf eine sofortige Eintragung der vertraglich vereinbarten Grundschuld bestehen?

Normalmente, la financiación debe estar lista antes de la cita notarial. Desde la firma del contrato de préstamo empieza a correr el tiempo. El notario hará en el segundo acto la constitución de la hipoteca. Por supuesto, también podrías cerrar la financiación después, pero entonces, ¿qué pasará con el interés...?

¿Para cuándo quiere el ayuntamiento el dinero? ¿En noviembre?

Februar/März 2018: Baubeginn
November 2018: Einzug

¿Ya tienen un constructor disponible? Además, dependiendo del tiempo, pueden surgir retrasos.

¡Muchas gracias por las respuestas increíblemente rápidas!

En vuestro caso hay que plantearse si se toma un préstamo para el terreno y otro para la construcción de la casa.

Me parece una buena idea, porque así podríamos amortizar proporcionalmente desde el principio. En mi planificación con un solo préstamo, en nuestro ejemplo desde agosto de 2017 hasta noviembre de 2018 no habría ninguna amortización.

¿Acaso causaría eso mayores gastos de notaría/registro si se inscriben dos préstamos como garantía hipotecaria en lugar de uno? De forma general y sin que importe si serían costos “dramáticos” o no.

¿Tenéis ya un socio financiero y habéis analizado las sumas de construcción o ya habéis verificado posibles importes de financiación?

Sí, eso lo hemos hecho por ahora solo con el banco principal.

Normalmente para obra nueva la mayoría de bancos hacen al menos 12 meses. No vayas solo al banco principal sino también a intermediarios; aunque no quieras ir a otro lado, las ofertas alternativas ayudan por un lado a clasificar la oferta del banco principal y por otro a mejorarla eventualmente.

También planeamos ir a los intermediarios habituales (Dr. Klein, Interhyp y un intermediario de conocidos) y al segundo banco principal. Hasta ahora solo hemos hablado con el banco principal de mi esposa, yo tengo otro banco.
La conversación hasta ahora fue solo para orientarnos.

La amortización comienza normalmente un mes después del pago total del préstamo. Es decir, realmente cuando ya se ha entrado a la vivienda.

Eso sería muy tarde, por eso véase arriba la posible división del préstamo que señaló HilfeHilfe.

Normalmente la financiación debería estar lista antes de la cita con el notario. Tras la firma del contrato de crédito comienza el tiempo.
El notario procederá en el segundo acto a la constitución de la garantía hipotecaria.
Por supuesto, también podrías cerrar la financiación más tarde, pero el interés después...

¿Cuándo quiere el municipio el dinero? ¿En noviembre?

Yo quería primero cerrar la financiación y luego hacer la cita con el notario y no al revés, soy consciente de que el tiempo empieza a correr entonces. Pensaba que podría hacer lo del notario unos meses después (tras la financiación), para aprovechar más el tiempo sin coste de disposición. Pero tras el consejo de HilfeHilfe tiendo más a dividir los préstamos.

El municipio no se ha pronunciado concretamente sobre esto hasta ahora. Pero aquí es habitual que los solares se puedan reservar primero para comprarlos en el momento adecuado. No hay un plazo concreto. De otros desarrollos nuevos sé que los solares han estado reservados hasta un año o más.

¿Ya tenéis un contratista que tenga disponibilidad? Además, dependiendo del clima puede haber retrasos.

Sí, ya hablamos previamente con el contratista, pero como la casa posiblemente tendrá que ser un poco más pequeña (ahora depende de si conseguimos el solar que queremos o uno más pequeño), quería un presupuesto concreto solo cuando conozcamos el solar definitivo y por tanto la ventana definitiva de construcción.

Eso sería muy tarde, por eso véase arriba la posible división del préstamo a la que apuntó HilfeHilfe.

¿Dónde está el problema? ¿Entonces empezar a amortizar sólo cuando la casa esté terminada?

¿Dónde está el problema? ¿Empezar a amortizar sólo cuando la casa está terminada?

Pensé que eso era "demasiado tarde", porque hasta ahora tiendo a un plazo fijo de interés de 15 años.

Entonces, en nuestro caso (financiación en agosto de 2017, inicio de la amortización en noviembre de 2018) habrían pasado más de un año de los 15 años de plazo fijo en los que no se ha amortizado nada.

¿Es habitual en las financiaciones que se "pierda" casi un año? Hacer la financiación sólo en 2018 me parece demasiado arriesgado debido al nivel de los intereses, un aumento de 0,3-0,5% ya sería muy caro calculado a lo largo del plazo.

Edit: Con un nivel de interés más alto aplicado a todo el préstamo, también quedaría un saldo pendiente mucho mayor, suponiendo la misma cuota.