Procedimiento para la compra de terrenos

Hola querida comunidad...

Desde hace un tiempo estoy buscando un terreno adecuado para mi esposa, mi hijo y para mí.

Ahora que viene en camino un segundo pequeñín, en algún momento nuestro apartamento de 4 habitaciones se quedará pequeño, ya que mi esposa necesita una oficina para trabajar como profesora.

Sea como sea, ahora resulta que hemos encontrado un terreno en una pequeña urbanización que, a diferencia de todos los demás terrenos del barrio, no es vendido por el ayuntamiento sino por una empresa constructora/arquitecto.

El terreno tiene actualmente unos 2.200m2 y se planea dividir en aproximadamente 1.000m2 + 1.200m2.

Ya tuve una primera conversación con el arquitecto, la cual fue muy relajada y amena. Actualmente estoy positivamente impresionado con lo que me ha contado. Esta semana queremos reunirnos en el terreno y luego coordinar los siguientes pasos con mi esposa.

Actualmente tengo algunas dudas y espero que me puedan ayudar:

1. ¿Qué debemos tener en cuenta antes de la compra?
1.1 Sabemos que agua potable, aguas residuales y gas llegan directamente al terreno.
1.2 Tengo el plan de desarrollo urbano y sé cómo y qué se puede construir.
1.3 No sé si hay contaminaciones residuales por un uso pasado (¿dónde puedo averiguarlo?)
1.4 No sé si hay anotaciones o cargas en el registro de la propiedad (no debería ser problema consultarlo, ¿verdad?)
1.5 El terreno está justo en una pequeña pendiente y junto a un arroyo pequeño, quizá de 50cm de ancho (según rumores no ha habido invasiones en el pasado) - ¿qué opinan respecto al arroyo y la casa?
1.6 Actualmente no sé nada sobre electricidad e internet.
1.7 ¿Hay cosas que he pasado por alto o que no estoy considerando en absoluto?

Lo único que me genera una sensación rara es la afirmación de que la empresa hasta ahora ha tenido solo una familia a la que Hacienda le exigió después de la construcción el impuesto sobre transmisiones patrimoniales tanto por el terreno como por la construcción de la casa. Yo había preguntado antes qué pasaría si también construyo la casa con el dueño del terreno, ya que siempre había entendido que el impuesto se paga completamente sobre todo.

Agradezco cualquier consejo.

Toda esta información debería ser proporcionada a ti por el proveedor comercial sin que se la solicites. Esto forma parte de sus servicios básicos:

Extracto del registro de cargas, extracto actual del registro de la propiedad con división comprobada, plan de ordenación vigente, estudio del suelo (requisitos de cimentación, contaminaciones del suelo, datos hidrológicos / coeficiente de infiltración, requisitos para la impermeabilización de la construcción), nivel de referencia del agua subterránea, declaración de la autoridad de aguas inferior sobre inundaciones en esta área, diversas ordenanzas del municipio / distrito que podrían tener impacto, derechos de tanteo del municipio / distrito, comprobante de los costos de desarrollo o de la exención de costos, desarrollo comprobado con documentos de planificación sobre la red de gas / electricidad / agua / aguas residuales, etc.

Para evaluar la situación del terreno y juzgar la libertad de cargas básica del terreno basándote en los documentos mencionados, deberías, si es necesario, encargar a un perito público y jurado para la valoración de terrenos / inmuebles o a un arquitecto independiente la investigación.

Las dimensiones del terreno me parecen exageradas y hoy en día poco comunes. El impuesto de adquisición de inmuebles debería pagarse solo sobre el terreno y no sobre la propiedad. La venta del terreno, por supuesto, debería realizarse independientemente de la construcción de la vivienda y no estar vinculada a un contrato para la construcción de una casa de viviendas con un contratista general / el arquitecto.

De todos modos, ahora es así que hemos encontrado un terreno en una pequeña urbanización que, a diferencia de todos los demás terrenos de la urbanización, no es vendido por el ayuntamiento sino por una empresa constructora/arquitecto.

Lo único que me causa una sensación incómoda es la afirmación de que la empresa hasta ahora solo ha tenido una familia para la cual la oficina de hacienda, después de la construcción, quiso cobrar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales tanto por el terreno como por la construcción de la casa. Yo había preguntado antes cómo se comportaría la situación si yo también construyera mi casa a través del propietario del terreno, ya que siempre había sabido que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales debe pagarse completamente sobre todo.

Hola,

en esta configuración es más probable que tengas que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales por el paquete completo (es decir, terreno y casa).

La única manera de tener seguridad aquí es acudir a la oficina de hacienda correspondiente y, en el marco de una consulta vinculante (de pago), preguntar cómo evalúa la oficina de hacienda la situación.

Con esto tendrás seguridad respecto a este riesgo no del todo insignificante.

Lo importante es que juegues con las cartas sobre la mesa en esta consulta: si ocultas datos relevantes o (incluso sin saberlo) no los proporcionas, la oficina de hacienda ya no estará obligada a la declaración original.

También es recomendable realizar un estudio geotécnico antes de la compra. Con esto deberías poder evaluar el riesgo de contaminantes antiguos (normalmente se contrata por separado) y daños por agua causados por arroyos/agua subterránea o líquidos pluviales.

Saludos,

Dirk

Hola,

1.1: ¿Está directamente en el terreno - y luego en ambos? ¿O están uno detrás del otro? La urbanización cuesta...

1.4: Del agente inmobiliario (de un terreno se hicieron tres) tuvimos un plano de situación y una consulta previa positiva de construcción. Para nosotros fue suficiente la afirmación de que no existen cargas / anotaciones en el registro de la propiedad sobre el terreno. Más tarde, el notario obtuvo un extracto y en el contrato de compraventa se escribió que en este aspecto debe estar libre de cargas.

1.7: Subestimamos un poco los costos notariales, costos de división y costos de medición (1-2 mil euros) en comparación con un "terreno para obra nueva". Pero seguramente siempre depende de si más tarde se deben inscribir cargas/gravámenes en el registro de la propiedad.

1.X: Para nosotros, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles solo se aplicó al terreno. Pero el vendedor del terreno tampoco fue la empresa constructora/arqutiecto. En el contrato notarial decía expresamente que había libre elección (aunque no sé si la oficina de impuestos tiene acceso a eso).

También encargamos un estudio del suelo con antelación.

Saludos

Buenas tardes a todos,

agradezco a todos por las respuestas rápidas y detalladas.

Mañana nos reuniremos ya con el arquitecto y volveré a insistir en hasta qué punto es posible que podamos adquirir el terreno completamente separado para así también tener libertad de promotor y, por supuesto, estar limpios ante Hacienda. Además, esperamos ver qué información nos puede proporcionar o mostrar en relación con cargas anteriores, etc.

Con respecto a los costos de urbanización, actualmente está previsto que las conexiones estén disponibles justo frente al terreno (imagen adjunta - enmarcada en rojo). La separación verde podría ser una futura división del terreno. Si entiendo bien, ambos terrenos compartirían entonces un "punto de conexión", ¿no es así?

ya lo ha mencionado.

En cuanto al terreno, deberían realizar un estudio del suelo. Esto también sería importante para la construcción posterior de la casa, ya que la empresa constructora puede evaluar, basándose en el informe, cómo debe trabajar para que la casa tenga una base segura.
Del informe generalmente también se puede deducir si pueden construir con un sótano normal, con una "cuenca blanca" o completamente sin sótano.
La indicación de respecto a la autoridad de aguas local es buena. Aquí tienen información oficial asegurada sobre cómo fue el arroyo en el pasado. PERO - esto no los protege del futuro. Seguramente recuerdas el 2002, cuando arroyos diminutos se convirtieron en corrientes torrenciales (creo que fue en Vogtland).

En cuanto al impuesto sobre la adquisición de terrenos, estoy de acuerdo con . Si la empresa constructora es propietaria del terreno y te lo vende, tendrás que pagar impuestos sobre todo.
Si otro vende el terreno y esto es solo gestionado (en exclusiva) por la empresa constructora, quizás tengas una oportunidad de evitarlo.