Fase de planificación: permiso de construcción / financiamiento - procedimiento

Hola amigos,
ya he pasado varias horas en este foro porque ahora somos "orgullosos propietarios" de un terreno con una casa antigua y queremos comenzar el proyecto. Estamos al principio y nunca hemos hecho algo así, por lo que me gustaría aprovechar vuestras experiencias y primero entender mis opciones, especialmente en cuanto al acompañamiento de la construcción.

Situación inicial
- terreno grande, en pendiente, zona de Stuttgart
- casa de 1960, estado desolador (al comprarla esperábamos "demolerla", pero el plano es aceptable, se podría trabajar con él)
- tres arquitectos estuvieron en el lugar. Todos dicen que "se podría hacer una renovación integral, pero recomiendan demoler si se está dispuesto a invertir un poco más de dinero"
- tuvimos conversaciones con proveedores de casas prefabricadas; las estimaciones de costos fueron similares o mayores que las primeras estimaciones generales de los arquitectos. Además, la duración de la construcción sería aún mayor que una obra nueva por los tiempos de entrega
- ahora tenemos citas con dos arquitectos para entender qué ideas/conceptos recomiendan para el terreno...
- las primeras estimaciones muy generales del costo de construcción rondan los 600 MIL EUROS para unos 200m2 de superficie habitable... solo una indicación inicial

Planificación (camino hacia el permiso de construcción y financiación)
Hemos entendido que ahora necesitamos un proyecto de la casa para solicitar el permiso de construcción, finalizar la financiación, etc. Para ello, en el siguiente paso tenemos que decidirnos por un arquitecto (o contratista general).

Fase de construcción:
¿Qué opciones básicas existen aquí, o cuáles son recomendables, por ejemplo:
1) Sin apoyo: tomo el plan del arquitecto y empiezo a licitar y adjudicar los oficios por mi cuenta, coordinando todo yo mismo
2) Apoyo mínimo: adjudico oficios, y si no sé cómo continuar, le pregunto al arquitecto. Pero contrato a un perito (por ejemplo, Dekra) que acompañe la obra y revise los oficios (he leído mucho en el foro con costos entre 3-10 MIL EUROS)
3) Apoyo máximo: pago al arquitecto alrededor del 10% y él se encarga de todo

¿Son estas más o menos las opciones que tengo? No he entendido del todo el valor añadido de pagar tanto a un arquitecto para acompañar la obra cuando un perito también podría hacerlo.

¿Qué opinan de mis reflexiones?

Gracias

Pasar algunas horas en el foro, las preguntas siguen siendo muy generales.

Coordinar la construcción de una casa no es nada fácil.
Conseguir que los oficios trabajen tampoco es sencillo, por eso un contratista general, arquitecto, etc., ya tienen mucho valor.

Casa de 1960, estado desolado (al comprar contábamos con "demolerlo", pero el plano en sí está bien, se podría trabajar con eso).

Entonces ¡dejad que hablen las imágenes (y los dibujos)!

Después de pasar unas horas en el foro, las preguntas siguen siendo bastante generales.

Coordinar la construcción de una casa no es nada fácil.
Tampoco es fácil conseguir que los oficios se pongan a trabajar; ahí un contratista general, arquitecto, etc., ya tienen mucho valor.

Gracias por tu respuesta - sí, tienes razón, quizás por eso mismo no he encontrado respuestas en el foro, ya que la mayoría están mucho más profundizados en el tema.

Entonces, hablando muy simple - ¿qué opciones hay para la supervisión de la construcción o qué se puede recomendar...? Está claro que un arquitecto / contratista general "tiene mucho valor," pero pagar 60, 70, 80 mil euros por el "paquete todo incluido" cuando puedo conseguir un perito independiente por una fracción, no lo termino de entender.

ah, sí: en cuanto al tiempo no tenemos tanta presión, es decir, si la construcción tarda unos meses más, no sería el fin del mundo.

por qué debería pagarle a un arquitecto tanto dinero por la supervisión si en realidad un perito también puede hacerlo.

Según mi conocimiento: un perito revisa el trabajo, pero no coordina.

Planificación (camino hacia el permiso de construcción y financiación)
Hemos entendido que ahora necesitamos una planificación de la casa para presentar el permiso de construcción, finalizar la financiación, etc. Para esto debemos decidir en el siguiente paso por un arquitecto (o contratista general).

El permiso de construcción es en realidad el final de la cadena. Lo concede la oficina de construcción cuando se presenta la solicitud de construcción. La solicitud debe ser elaborada por un arquitecto o persona técnica habilitada para dibujar, y finalmente firmada por ustedes.
¿Qué pasa con una construcción sólida de la casa con un contratista general? No tiene que ser el (costoso) fabricante de casas prefabricadas, que se tarda mucho tiempo en responder.

Planificación (camino hacia el permiso de construcción y financiamiento)
Hemos entendido que ahora necesitamos una planificación de la casa para presentar el permiso de construcción, finalizar el financiamiento, etc. Para ello, en el siguiente paso debemos decidirnos por un arquitecto (o contratista general).

Entonces habéis malentendido muchas cosas: al final de la fase de servicios 2 (o como yo digo: del módulo A) la estimación de costes ya debería estar suficientemente madura para poder solicitar un financiamiento; y no conectaría arquitecto y contratista general con un "o".

Fase de construcción:
¿Qué opciones básicas hay aquí, o cuáles se recomiendan, por ejemplo:
1) Sin apoyo: tomo el plan del arquitecto y empiezo a licitar y adjudicar oficios individuales, coordino todo yo mismo
2) Apoyo mínimo: adjudico oficios, si no avanzo pregunto al arquitecto. Pero tomo a un perito (por ejemplo Dekra) que acompaña la construcción y aprueba los oficios (he leído mucho en el foro sobre esto con costos entre 3-10 mil euros)
3) Apoyo máximo: le pago al arquitecto alrededor del 10% y "él se encarga de todo"

1) espero que no te refieras a los planos de aprobación de la fase de servicios 4 cuando hablas del plan. Al licitar se pueden cometer errores muy fácilmente que son mucho más caros que los honorarios de un licitador experimentado.
2) el honorario del arquitecto por la preparación y acompañamiento (en) la adjudicación no se reduce si solo quieres que te asesore ocasionalmente, y como dije, tampoco recomendaría ese procedimiento.
3) los honorarios de las fases o módulos individuales son negociables.

¿Son estas más o menos las opciones que tengo? No he entendido del todo el valor añadido por el cual debería pagarle tanto dinero a un arquitecto para el acompañamiento si un perito también puede hacerlo en realidad.
¿Qué opinan de mis ideas?

Tus ideas me asustan. Hasta ahora no he oído que peritos de construcción que acompañan puedan ofrecer también la elaboración y acompañamiento en licitaciones. Eso puede existir, pero sería bastante raro.

Quizás por eso no encontré respuestas en el foro, porque la mayoría ya están mucho más metidos en el tema.

No me lo imagino bien, a menos que la función de búsqueda aquí no sea famosa. Pero precisamente con los términos de búsqueda "adjudicación individual" / "autoadjudicación", "dirección de obra" / "acompañamiento de obra" deberías poder ser sepultado rápidamente bajo avalanchas de información. Los aprendices de mago que intentan cazar gangas no son infrecuentes (también aquí).

Entonces, hablando muy simple: ¿qué opciones de acompañamiento de obra hay o qué se puede recomendar...? Que un arquitecto / CG "vale mucho" lo entiendo, pero pagar 60, 70, 80 mil euros por el "paquete todo incluido" cuando puedo conseguir un perito independiente por una fracción, eso no lo entiendo del todo mentalmente...

Un arquitecto al menos vale su dinero, también combinado con un CG. Pero si quieres adjudicar a un CG debería primero aclararse eso con tu arquitecto independiente contratado por ti. Te recomiendo (ver "Un plan para la construcción de una casa, también para ti: el modelo de fases de la HOAI") buscar primero un arquitecto y contratarlo para el módulo A. Después sabrás qué tan buena es la "química" entre ustedes, contratarás el módulo B y luego decidirás si, con la planificación detallada (fase de servicios 5) en mano, tomas a un especialista independiente en licitaciones; sin embargo, mi propuesta habitual "favorita" suele ser entonces dejar que el arquitecto también maneje el módulo C.