Planificación de una casa unifamiliar con contratista general o arquitecto o similar

buenos días

después de haber decidido no optar por la casa a medio terminar (estructura con tejado y ventanas - algunos saben a qué me refiero), hemos llegado al objetivo de que se debe construir una nueva casa unifamiliar.
ya hemos solicitado las primeras ofertas más concretas y sabemos que con nuestro presupuesto podremos manejarnos.

El presupuesto es el siguiente (compromiso provisional del banco, sin contrato, etc.):
50000€ de capital propio de 70000€ disponibles
50000€ kfw
150.000 hipoteca

El terreno cuesta 52000€ (580 m²) + 4500€ gastos adicionales (notario + impuesto sobre transmisiones patrimoniales) = capital propio

Quedan 200.000€ para toda la casa, incluidos todos los gastos adicionales (incluyendo cocina y cochera) e incluyendo 5000€ reserva especial (+15000 capital propio adicional). El plan sería la casa "llave en mano" por 155.000€ + 45€ gastos adicionales (Nota: aquí no se incluyen el impuesto sobre transmisiones ni el notario).
Cuando hojeo los catálogos, casi no encuentro proveedores que ofrezcan algo a este precio. El material ni siquiera es el problema, sino más bien los enormes márgenes de beneficio?!

Claro que ya hemos recorrido las zonas de nueva construcción de la región y visto las casas/carteles. En nuestra zona (como en otros sitios) hay algunos pequeños contratistas generales. Algunos llevan ya muchísimo tiempo, unos 15-20 años. La dirección competente básicamente está compuesta por dos personas (1 práctico y 1 teórico) y aparentemente un grupo de artesanos. ¿Qué se puede pensar de este tipo de empresas? La relación directa con el cliente probablemente sea mucho más cercana que con las grandes empresas, pero ¿en cuanto a precios y también en términos de seguridad (¿garantía de finalización?!)?

De alguna manera no entiendo nada - al principio dices que sabes que el presupuesto es suficiente porque se solicitaron ofertas (lo cual me cuesta imaginar con ese presupuesto), luego dices que los grandes proveedores son todos muy caros y con los pequeños no sabes si los precios están bien... ¿Qué es entonces?

150.000 € por toda la casa? ¿Cuántos m² deberían ser?

Los márgenes de ganancia se deben a que a) actualmente se puede, b) se debe cubrir el riesgo empresarial y c) en el cálculo nunca se acierta al 100%, sino que a veces puede ser solo el 95%.

tengo 2 ofertas de empresas más grandes, que podrían encajar en cuanto a precio. sin embargo, allí apenas hay posibilidad de intervenir y probablemente no se obtiene lo mejor por el dinero. especialmente en el baño y sanitarios, gran parte es simplemente el margen. en internet, la mayoría de las piezas de baño cuestan simplemente la mitad. alguien también lo instalará, hay suficientes empresas artesanales que buscan trabajos a través de las plataformas conocidas (por ejemplo MyHammer). ¿Alguien tiene experiencia con MyHammer? la instalación básica también puede hacerla quien el GU designe.

ahora me interesan sobre todo las experiencias con estas pequeñas empresas, donde la dirección también realiza el trabajo. ya hay suficientes casas de ellos, en la zona de obras nuevas se ven sus carteles en varios terrenos. donde queremos construir hay aproximadamente 10 casas terminadas y se están construyendo de 10 a 15 más. pero las empresas que construyen o han construido allí se pueden contar con una mano. uno podría pensar que compraron el terreno para venderlo (y hacer publicidad), pero solo una de las casas está en venta.

planeamos una casa unifamiliar sencilla con 1,5 pisos, 120 m² según la ordenanza de superficie habitable con algunos extras como chimenea y suelo radiante completo. el baño grande debe tener una preparación para una sauna, que compraremos dentro de 1-2 años con lo ahorrado entonces. queremos ahorrar sobre todo con una forma de construcción simple y un plano no rebuscado. queremos usar materiales exteriores decentes, todos con larga duración (tejas vitrificadas, mampostería cara vista completa, techo falso de plástico, etc.)

la mayoría del dinero se gasta en extravagancias, grandes puertas correderas que separan habitaciones, miradores, etc. ¡todo eso no lo queremos! instalar.

ah sí, un sótano, claro, tampoco está incluido en el precio.

155.000€ + 45€ Nebenkosten

En el norte de Alemania es posible construir una casa unifamiliar sencilla de 120 m². También llave en mano. Sin embargo, en un 90% el término "llave en mano" no incluye trabajos de pintura ni revestimientos de suelo. Tampoco suelen ser ofrecidos actualmente por los contratistas generales. ¡Carports, garajes, accesos y jardines definitivamente no están incluidos en el precio!

die enormen Gewinnmargen

Vamos, no son tan altas en este rango de precios. Lo que importa es la cantidad y los costos extras que tú (todavía) no has calculado.

es gibt genug Handwerksbetriebe die über die bekannten Plattformen(zb MyHammer) Aufträge fischen wollen.

Entonces no tienes garantía. Una bañera no consiste solo en la bañera, sino también en todos los materiales de instalación, patas de soporte, aislamiento, etc. Lo mismo sucede con el inodoro (cisterna, patas de soporte, preinstalación)... todo esto está incluido en una casa con contratista general, al igual que la garantía.

die firmen die dort aber bauen/gebaut haben sind aber an einer Hand abzuzahlen.

Solo necesitas una... buena.

Extras wie Kamin und Fußbodenheizung komplett

...puedes olvidarlo con 150.000.

Wir wollen vernünftige Außenmaterialien einsetzen, welche alle eine lange Lebensdauer besitzen (Glasiere Dachpfannen, verblendetes Mauerwerk komplett, Dachunterseite aus Kunststoff usw)

...también puedes olvidarlo. Todo eso cuesta dinero y pertenece a los costos extras caros, que otros solo pueden financiar y valoran cuidadosamente qué es posible y qué no.

No sabemos cómo surgió tu límite. Tampoco sabemos cómo puedes pensar en rascar el precio más bajo de una casa y al mismo tiempo considerar tejas esmaltadas. Al parecer, tú mismo has visto en los catálogos cuánto puede costar una casa.

Pero una cosa sé: deberías mirar en el foro para tener una idea de los precios de las casas y de todos los costos extras que pueden surgir.

Saludos Yvonne

Si hojeo los catálogos, apenas encuentro proveedores que ofrezcan algo a ese precio. El material ni siquiera es el problema, sino probablemente los márgenes de ganancia enormes ?!

Sí, el material y también el personal deben ser pagados. Además, se suman los costos de oficina, coche, seguros, etc.
Los márgenes de ganancia están al final entre el 5% (entonces la planificación no funcionó tan bien), pasando por el 15% (que es un tamaño promedio realista) hasta el 20% (pero eso ya es un caso excepcional al alza o una buena planificación).
Pero en mi opinión, son márgenes razonables con los que se puede vivir; para ello, el empresario también asume un riesgo empresarial considerable y debe prever su jubilación.

Con respecto a tu idea de precio: tendrás que hacer recortes significativos en tus deseos, entonces podría funcionar.