Opiniones sobre nuestro tema vivienda propia

Hola,
mi novia y yo queremos comenzar a tomar en serio el tema de la construcción de una casa. También lo mencionamos en nuestra asesoría patrimonial y ahora la planificación está comenzando poco a poco. Sobre nuestras finanzas. Nuestro ingreso neto conjunto es aproximadamente 3500€. Capital propio alrededor de 55.000€. Nuestro capital máximo establecido para la casa es de 400.000€ incluyendo el terreno y todos los costos adicionales. Nuestra casa está planeada con aproximadamente 150m² de superficie habitable. Adicionalmente sótano y garaje doble. El precio del terreno será alrededor de 60.000€.
Yo mismo soy técnico en construcción desde hace 3 meses y trabajo en una oficina de planificación estructural. Antes trabajé 11 años como albañil. Por eso toda la construcción se hará por cuenta propia.
En cuanto a la planificación, todavía no estoy seguro si para los primeros pasos no deberíamos contratar a un arquitecto. En realidad, confío en poder hacer toda la planificación de nuestra casa unifamiliar por mí mismo. Y según la normativa estatal de construcción, también puedo hacerlo hasta cierto tamaño. Solo que no tengo experiencia en la evaluación de la planificación de costos, por eso todavía dudo.
¿Alguien tiene experiencia con un caso así o consejos útiles?

sin querer faltarte el respeto - pero financiar 350k ya es "arriesgado", ¡uno no sabe si/cómo durarán los 3.5k mensuales garantizados!

Y si quieres construir todo tú mismo, ¿no sufre tu trabajo "normal" por eso? Además, aún necesitas ayudantes (que hay que pagar), difícilmente puedes hacerlo todo solo...

Como dije, no quiero molestarte, aunque suene así ahora mismo - pero es un proyecto enorme... ¿Qué tan bien estás en la teoría? Que hayas construido durante 11 años no significa que tengas el control total de la planificación de todas las áreas - calefacción, gas, electricidad, cocina...

Un presupuesto de 400 000 euros (¿error tipográfico arriba?) y luego "todo" con mano de obra propia no me encaja al 100%. Tienes un terreno que no es nada caro, por lo que hay disponibles unos ~300 000 euros (en algún lugar hay que considerar los costos adicionales) para la casa. Con eso, en mi opinión, también se puede construir llave en mano.

¿Qué cuota podrían pagar ustedes (libro de hogar, costos de vida, ...)? ¿Cuánto tiempo están dispuestos a pagar? Ahí puedes hacer cuentas en internet o con la calculadora (calc.exe también puede hacer hipotecas).

Para la casa escribiría más o menos los rubros (casa, sótano, garaje, terreno, áreas exteriores, costos adicionales, ...) y pondría algunos números al lado. Lo que se anota exactamente seguro lo saben mejor otros aquí. Sería bueno si pudieras dar un punto de partida más concreto.

Ah, un ingeniero eléctrico amigo (es decir, no del todo del ramo, pero ingeniero ;-)) planeó completamente su casa solo y al final sólo la hizo aprobar por un arquitecto (también por razones legales). Así que es posible, si uno tiene algunas habilidades y tiempo (!).

Hola, primero gracias a los dos por sus opiniones. Y estoy seguro de no estar enojado con nadie que exprese su opinión aquí. Para eso está el hilo. En cuanto a la suma de construcción de 400.000, ese es el presupuesto máximo según la primera consulta con nuestro asesor financiero. Ahí está todo incluido: terreno, casa, acabados interiores, garaje, costos adicionales de construcción. De todo eso, en la financiación naturalmente se descontará nuestro capital propio más las aportaciones propias que ya se estiman bastante altas. Toda la planificación especializada de electricidad, calefacción y demás debe ser realizada por un especialista. Y sí, confío en poder planificar y dibujar la casa según nuestros deseos. Solo que tengo poca experiencia en la estimación de costos. No tengo problema en que todo sea apto para la aprobación, ya que también lo tuve en mis estudios técnicos. Nuestras primeras consideraciones respecto a la cuota están entre mínimo 800 € y máximo 1000 €. Los 1000 € serían el límite superior ya que también está planeando la familia (niños). Sé que todo esto tomará mucho tiempo, pero simplemente hay que pasar por eso. En cuanto al trabajo no hay problema porque tengo horarios fijos.

Hola,

Capital propio aprox. 55.000 €. Nuestro capital máximo fijado para la casa es de 400.000 € incluyendo terreno y todos los costos adicionales. Nuestra casa se planea con aproximadamente 150 m² de superficie habitable. Además, sótano y doble garaje. El precio del terreno será alrededor de 60.000 €.

Significa:

Terreno: 60.000 €
Casa unifamiliar según Kfw 70: 248.000 €
Sótano útil: 50.000 €
Garaje terminado 6 x 6: 13.000 € (incl. cimentaciones de tira; ejecución como FD con puerta seccional)
Costos adicionales de construcción: 35.000 - 40.000 €
Trabajos de pintura en EL: 10.000 €
Revestimientos de suelo en EL: 10.000 €
Áreas exteriores en EL: 10.000 € (solo lo necesario)
Reserva para extras: 10.000 €

El esfuerzo en un manejo "normal", es decir construcción de la casa a través de GU/GÜ aproximadamente: 451.000 €

Yo mismo soy técnico en construcción desde hace 3 meses y trabajo en una oficina de planificación estructural. Antes trabajé 11 años como albañil. Por eso toda la construcción se hará en autoconstrucción.

Probablemente quieres decir, por eso puedes ser tu propio director de obra ;)

En la planificación aún no estoy seguro si para los primeros pasos no contratar un arquitecto. En realidad confío en poder hacer toda la planificación de nuestra casa unifamiliar yo mismo. Y según la ordenanza estatal de construcción también puedo hacerlo hasta cierto tamaño. Solo que no tengo experiencia en la estimación de la planificación de costos, por eso aún dudo.

Para eso te he dado valores arriba, en caso de que quieras adjudicar convencionalmente a un solo proveedor. Ya ves con estas cifras que tu presupuesto es demasiado pequeño para tu proyecto. También para adjudicación individual; experiencias actuales en adjudicación de oficios individuales y tiempo lo encuentras aquí:



Saludos, experto en construcción

Nuestros primeros pensamientos respecto a la cuota están entre un mínimo de 800 € y un máximo de 1000 €. Los 1000 € serían el límite superior ya que también está prevista la planificación familiar (niños).

Hola,

con un volumen de préstamo de aprox. 345.000 EUR (importe de la construcción 400.000 EUR - capital propio 55.000 EUR) una cuota de 800 EUR hasta un máximo de 1.000 EUR ya es algo ambicioso.

Como referencia aproximada puedes calcular 500 EUR de cuota por cada 100.000 EUR de importe del préstamo - este valor puede variar hacia arriba o hacia abajo según el porcentaje de préstamo concedido.

Con 345.000 EUR estaríamos entonces más bien en unos 1.725 EUR. Por supuesto también es posible con una cuota menor, pero entonces la amortización (por ejemplo, 1,00 %) es tan baja que habría que contar con plazos del préstamo superiores a 40 años, salvo que se hagan amortizaciones extraordinarias. ¡Tampoco debe olvidarse el riesgo de cambio de intereses si no se elige un período de tipo fijo suficientemente largo!

Saludos,

Dirk